我看央企退出房地产

韩令国

北京一日出三地王后的18号下午，国资委召开新闻发布会，公布了央企地产业务的具体情况。国资委表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78户不以房地产为主业的中央企业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要退出房地产业务。

据初步统计数据称，2009年，中央企业房地产业务销售收入为2209亿元，约占全国商品房销售收入的5％；房屋销售面积为2807万平方米，约占全国商品房销售面积的3％。

2009年，这16家中央企业房地产板块的资产总额为5616亿元，占全部中央企业房地产板块资产总额的85％；销售收入为1899亿元，占全部中央企业房地产业务销售收入的86％；净利润为188亿元，占全部中央企业房地产业务净利润的94％。这些数据表明，中央企业的房地产业务主要集中在16家以房地产为主业的企业。

从2009年总价地王和楼面单价地王看，前10块地王中，各有8块已经落入这十几家房企手中，也就是说推动2009年地价上涨的就是这十几家央企，而国资委宣布保留的也正是此前一直在制造地价房价互推的主导者，因此仅推出其余78家央企对房地产来讲，并未起到稳定作用，相反这十几家央企依旧会继续推动地王。

从此看房地产的主要问题是央企抢地，从这个现象看是土地供给不足，正是土地供给不足导致的央企民企抢地现象，推动地王。

但是事实上并非如此，从市场角度看，地价房价互推取决于房价预期，主要原因在于房价预期尚在市场可承受范围，因此，在市场需求旺盛的情况下，无论房价预期多高都会有人接盘，在房价的带动下推升地价效果。

而产生这种现象的真实原因在于投资需求泛滥，从2009年各房产经纪公司和销售代理公司反馈的年终数据中分析中可见，2009年全国二手房与新房销售数据中，有7成购房者属于投资需求，而这种投资需求从其房屋持有年限看，仅为投机需求，因此房价预期的生成就是投机需求作祟。

从经济政策角度看投机需求成因，就是流动性和经济结构失衡。众所周知，2009年房地产销售额达4.6万亿，带动全国完成房地产开发投资36232亿元，比2008年增长16.1％，对GDP贡献率达到10％，成为拉动经济的主要引擎，而2009年房地产之所以过热，决定性因素就是国家向市场投放了过多货币，流动性增强，过多资本没有正常投资渠道，房地产投资需求比例就会增加，同时通胀预期与货币稀释作用导致的货币贬值现象又会推高资产与大宗商品价格，因此，从几个数据和规律对比中可见，房地产政策拉动，因此地王的真正制造者也不仅是央企因素这样简单。

实际上央企之所以会抢地王，主要原因还是在于钱太多，改革开放以来，每年的银行信贷中有60％以上流入央企就是主因。

从头至尾不用多说，已经证明国资委所保留的几个央企，今后还会推升地王，而这个趋势的主要成因依旧是经济政策与货币政策过于宽松，也就是流动性过剩，另外一个辅助原因就是投机需求没有遏制，将这两个没有任何制约的因素加在一起，无论用类似于“国19条”一样的任何其它政策来调控、遏制，对新地王产生的预期都不会有任何影响，房价地价互推的游戏也将继续。

当然有人说房价涨、地价涨，国家财政有收入就可以多建保障房，事实上保障房的效果是什么所有人都应该明白，包括限价房与经济适用房在内，限价的高价，经济适用的不经济也不适用，剩下最后一块廉租房花落谁家暂且不提，从财政投资规模看，每年能落实的数量依旧远远不及需求，因此这轮调控的最终结果也依旧未变，几乎所有人的购房支出又要大幅增加，那么这样的房地产政策受益者是谁?在国资委宣布只保留16家央企继续从事房地产业后，房地产的发展趋势真的会有改变吗?