关于推进和完善我局住宅维修资金规范运作的探讨

谢芳敏 上海铁路局房生处

我局自1993年开始实施住房体制改革以来，至今已有75%以上的铁路公有住房出售给私人，按照相关政策归集的住房专项维修资金已达2.9亿元。同时，已售公房因建造年代较久、设备老化严重，维修需求量增加明显。但是由于诸多客观和历史的原因，住宅维修资金管理、使用及必要的补充，远不能满足已售公房维修的现实需求。为合法规范启用专项维修资金和建立完善必要的补充机制，解决铁路已售公房用、修矛盾，还有相当多的工作需要我们去研究。经过直管站段近5年时间的探索和研究，路局于去年正式公布了《关于印发〈上海铁路局住宅专项维修资金管理暂行办法〉的通知》（上铁房生发 [2009]203号）（以下简称：《办法》），对住宅专项维修资金的市场化运作作出相应的规范。但如何按这一办法规范启动和逐步完善相关配套措施，还有待于相关部门的全力推进；有待于各业主委员会、自治管理机构或居委会的全力配合；有待于各业主的理解、支持；有待于在推进实施中不断完善出台相关的配套办法、措施。现结合本职工作就积极推进我局住宅维修运作尽快有序运作并相应完善相关补充机制提出一已之见。

1 推进我局住宅维修资金规范运作和完善补充机制的必要性

1.1 有助于进一步深化我局住房体制改革

我局住房制度改革十多年来取得了显著的成绩，成功完成了大部分公有住房的出售任务，实现了住房权属从公有到私有的转变，使职工居者有其屋。但由于职工传统思想观念、住宅专项维修资金使用政策的限制和地方不愿接受等因素影响，与住房所有权转移相对应的住房维修体制的改革尚未完成，许多地区在铁路公房已出售，相关住宅小区已不姓"铁"的情况下，住宅维修仍然依靠和依赖于铁路企业，使铁路局额外承担了不应由企业来承担的的职能和费用。因此，积极推进我局住宅维修资金市场化运作，完善相应的补充机制，尽快规范有序启动我局已售公房住宅专项维修资金，切实承担起已售公房住宅维修任务，将有助于推进住宅维修这一社会职能市场化进程，进一步推动和深化我局住房制度改革。

1.2 有助于维护住房维修资金所有者合法权益

住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备维修和更新、改造的资金，其权益属于业主所有。为保证业主的合法权益，相关法规要求对资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督。由于我局住宅专项维修资金存在着所有权人不明确及地方政府不愿接受等问题，许多小区尚未成立和难于成立业主委员会；许多地区维修资金没有分摊到栋、到户；还有许多小区虽然自身条件具备了，但由于业主对相关政策的不理解 、不支持等导致难于启动。目前首要任务是在对住宅维修资金作一次全面分析、统计和清查，进一步摸清家底的前提下，全力推进运作机制相关政策的宣传，使业主了解政策，明确自身应享受的权益，支持配合规范启动维修资金。做好这项工作是解决职工后顾之忧，确保售后住房的安全使用和养护维修，保护职工的合法权益所必需；更是改善职工住房居住条件，提高生活质量，保障铁路职工安居乐业的需要。

1.3 有助于解决我局铁路住宅维修的实际问题

职工购买了公有住房，住房产权已由企业转移到职工个人名下，但作为原产权单位，路局近几年从权衡铁路住宅新旧程度不同、住宅小区早期投入设施不一的现状，以及视路局的经济承受能力，继续承担着住宅维修的主要工作，并以职代会办实事项目的形式，配合地方政府对小区环境进行了集中整治，虽然投入资金逐年减少，但还是投入了相当的人力、财力。随着财务相关政策调整的逐步到位，路局的维修费用不会一直投下去。但客观情况是铁路职工住宅相当比例的房屋建造年代久远，设备病害严重，遗留问题普遍，维修管理难度很大，而且随着社会的进步和老百姓生活水平的提高，广大职工维权意识的不断增强，要求改善居住条件、加大维修工作力度的呼声会越来越强烈。在这种情况下，尽快启动住宅专项维修资金已成为解决维修经费的主要来源。因此，必须在已有政策的规定下，尽快规范有序地启动住宅专项维修资金，以解决铁路住宅管修矛盾的实际问题。

1.4 有助于使目前已相当紧张和有限的维修资金得到规范补充

在国家、铁道部以及当地政策允许的前提下，探索完善住宅维修资金的补充机制，提出补充渠道和相应的配套措施，使现有有限的维修资金得到相应的阶段性或政策性的补充，可以为有限的维修资金提供相应的来源保证。

1.5 有助于为全面推进安居工程作出有益的探索

目前我局的安居工程建设正在快速、全面有序推进。随着新的住宅小区的落成和新住户的入住，按政策收（提）取的住房维修资金的管理、启用和相应的补充，必将需要相应的政策支撑。为此，现在尽快规范启动维修资金并探索完善相应的补充机制，对促进安居工程后续物业管理有着相当重要的指导意义和现实意义。

2 推进和完善我局住宅维修资金管理应掌握的原则

按照《办法》有关规定，铁路住宅维修资金的管理，对已成立业主委员会的应采取业主委员会自治管理；对未成立业主委员会的可依靠社区采取居委会和楼、组长行使相应的管理，并由铁路相关部门受托代为管理的模式。无论采取何种模式，其必须掌握的主要原则如下。

2.1 所有权人决策的原则

住宅维修基金列支范围由占建筑面积三分之二以上业主或占人数三分之二以上业主通过使用建议，由业主确定维修资金的使用。

2.2 方便用户、公开透明的原则

住宅维修资金的动用由业主申请，经业主委员会或业主自治机构签认，受委托单位提报预算，组织实施工程项目，以及通报住宅维修基金使用情况。但一旦发生危及房屋安全等紧急情况，必须先实施及时抢险。

2.3 与所有权人利益相一致的原则

对经业主委员会或业主自治机构验收的工程项目，路局房管部门办理费用清算。维修基金的支出由同幢或同单元房屋内全体业主按各自拥有的房屋建筑面积合理分摊。

2.4 实行专户存储、专款专用原则

业主交存的维修基金可暂在路局财务核算代理机构设立存储专户，地区房管部门按物业管理区域为单位设帐，按房屋门户设分户帐。

2.5 实施管理监督原则

必须由以业主委员会或业主自治机构或居委会为主的相应组织进行管理监督，路局财务、房屋主管部门具体指导。必要时委托审计、监察部门审计和监督。

3 我局住宅维修资金管理实施的主要途径和方法

我局《办法》所明确的住宅专项维修资金的管理和使用是在法律、法规的范围内组织实施的。《办法》既兼顾了各地的实施办法，又融入了铁路特点，是按照《物权法》、《物业管理条例》、《住宅专项维修资金管理办法》及建设部、财政部近期出台的《住宅专项维修资金管理办法》，结合实际而提出的我局住宅维修资金管理实施的主要途径和方法。

3.1 管理机构

住宅维修资金的管理，在小区业主委员会成立前，由路局财务部门负责日常管理，房管部门负责指导和监督；业主委员会成立后，在路局房管、财务部门指导下，由业主委员会负责本小区的住宅专项维修资金管理和动用操作。路局地区房管部门负责建立住宅专项维修资金管理台账，其中，路局交存的公有住房住宅专项维修资金应当按栋、单元建立明细台帐；业主交存的住宅专项维修资金，按房屋户门号建立明细台账。同时，监督审核住宅专项维修资金的提取和划转，实行动态管理。

3.2 管理程序

（1）申请。由业主向业主委员会或社区居委会提出使用住宅专项维修资金的要求，业主委员会或社区居委会认可后，委托编制维修方案，提出住宅物业维修资金使用方案。维修项目预算方案需经业主大会或占总人数三分之二以上的房屋所有权人通过。通过使用方案可实行公示制，在公示期限内，提出书面反对意见不超过三分之一的，视为已经三分之二以上房屋所有权人通过。公示期限不少于五天。

（2）审核。业主委员会或居委会确认批准预算项目和费用后，在批准的预算上签字、盖章。

（3）实施。受委托的物业管理公司或中标的施工单位严格按照批准的维修方案组织实施，相关房屋所有权人对工程项目的施工质量及材料消耗进行监控。

（4）验收。施工完毕后，由业主委员会负责验收，对未成立业主委员会的住宅小区，由社区居委会或楼、组长代表负责并参加。验收报告上必须有参加验收的业主委员会或社区居委会及房屋所有权人签字和盖章。

（5）付款。根据业主委员会或居委会确认批准预算项目和费用，结合施工实际费用，路局财务核算代理机构将批准的费用划转相应的物业管理公司施工单位。物业公司及时归档竣工资料。

3.3 会计核算、监督

按照财政部、铁道部有关住宅专项维修资金的财务管理和会计核算规定，由财务部门负责加强对住宅专项维修资金专用票据的购领、使用、保存、核销等管理和必要的监督。

4 推进我局住宅维修资金规范运作和完善补充机制的途径

《办法》虽然对维修资金的管理、动用程序等作出了相应的规范，但如何有效启动，还有相当多的工作需要我们去探索、实践、总结和完善。目前必须尽快落实的主要工作是：

4.1 加大清理住宅专项维修资金的力度

对于不规范使用住宅专项维修资金的要尽快予以补充提取；尤其对被占用的资金要按照规定及时追回补上。关键是帐面资产管理与实物资产管理部门要加强沟通和协调，定期进行对帐，做到帐实相符、帐帐相符。要建立财务预决算以及业主查询对帐等相关配套制度。

4.2 做好住宅专项维修资金分摊到栋、到户工作

要依照《办法》规定对住宅专项维修资金做好分摊到栋、到户工作。铁路房管部门要确认业主维修资金缴交数额，其账户资金额度，历年资金使用情况，并采取一定的形式告之每位业主。要让业主关心维修资金，更好地维护合法权益。在业务部门加强监管、形成制度、确保业主利益不被侵占的基础上，实现业主自治，使其真正成为民主管理的主体。

4.3 尽量减少政策差异等对启动维修资金带来的阻碍

结合我局管内铁路住宅小区存在的不同情况、不同条件和各地政策的差异，采取不同的管理对策。对有条件移交地方管理的铁路小区，积极争取纳入地方管理（比如上海地区已全面移交地方属地化管理）；对无法移交地方管理并成立业主委员会的铁路小区，按照《办法》组织实施，对未成立业主委员会的铁路小区，尽快形成封闭小区、尽快达到维修资金启动应具备的条件；对无法封闭物业管理、又未成立业主委员会的小区，按照规范管理要求，参照业主委员会的管理形式，由社区居委会或楼、组长自治管理，使这部分铁路住宅也具备维修资金启动可操作的基本条件。

4.4 探索建立完善维修资金补充机制

对于业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时组织续交。成立业主委员会的，续交方案由业主大会决定；未成立业主委员会的，续交的具体工作由社区居委会提出办法。同时，应充分考虑这部分住宅的建造历史年代、基础设施配套、社会发展形势变化等实际，采取一定的方式一次性或分阶段予以补充。比如：一是可调动多方面的积极性，努力争取纳入当地政府的旧区改造、市政改造建设范围，通过政府出大头、企业出部分、个人出小头共同承担的方式实现住宅的成片改造，彻底解决与商品房维修资金的差异问题；二是可结合当前实施的安居工程建设，将这部分住宅的改造资金适量纳入安居工程建设，以安居工程的收益适当补充这部分老住宅维修资金的不足；三是通过以职代会办实事项目的形式，每年或分几年逐步投入部分资金用于补充这部分住宅的维修资金。

4.5 引导广大业主增强对维修资金管理使用的责任

广泛宣传《办法》对维修资金归集、管理、使用等所作出的明确规定，使广大铁路住宅业主和物业管理企业真正了解住宅专项维修资金的用途、管理状况和使用方法，明确维修资金的组成和相应的使用权力和监管义务，鼓励业主积极参与监督和管理，增强法制观念、市场意识。同时，路局主管部门也应尽快采取多种形式，开办学习班或讲座等，对有关政策操作人员进行政策培训；加强对业主委员会及物业管理企业的政策引导，进一步熟悉住宅专项维修资金的相关业务流程，有序规范归集、管理和使用维修资金。同时要组织人员深入住宅小区采取多种方式加大对《办法》已明确的政策进行宣传，引导业主主动关心维修资金的使用、管理，更好地维护自身的合法权益。