如何遏制房价过快上涨

钱 津

（中国社会科学院经济研究所，北京市100836）

近几年来，随着国民经济的平稳较快发展，中国房价呈现出急剧上涨趋势。这引起了全社会的高度关注。2010年3月5日，温家宝总理在第十一届全国人民代表大会第三次会议上所作的《政府工作报告》中明确指出：“促进房地产市场平稳健康发展。要坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。一是继续大规模实施保障性安居工程。中央财政拟安排保障性住房专项补助资金632亿元，比上年增加81亿元。建设保障性住房300万套，各类棚户区改造住房280万套。扩大农村危房改造试点范围。各级政府要切实负起责任，严格执行年度建设计划，确保土地、资金和优惠政策落实到位。二是继续支持居民自住性住房消费。增加中低价位、中小套型普通商品房用地供应，加快普通商品房项目审批和建设进度。规范发展二手房市场，倡导住房租赁消费，盘活住房租赁市场。三是抑制投机性购房。加大差别化信贷、税收政策执行力度。完善商品房预售制度。四是大力整顿和规范房地产市场秩序。完善土地收入管理使用办法，抑制土地价格过快上涨。加大对圈地不建、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为的查处力度”。在坚决地全面贯彻落实国家关于遏制房价过快上涨各项有力措施的同时，根据当前中国经济发展的总体形势，经济理论界应当对遏制房价过快上涨给予更深层次的探讨。

基本点：遏制房价过快上涨不等于房价不上涨

在采取有力措施遏制房价过快上涨之前，我们必须明确地认识到，国家遏制房价过快上涨并不等于不允许房价上涨。就目前情况看，中国的房价上涨具有一定的客观性，所以，国家只能是遏制违背客观的过快上涨，而不能违背客观遏制房价上涨。在现阶段，造成房价上涨的主要原因是货币贬值。而货币贬值并不是单纯由房地产市场火爆决定的，因为币值变化与整个国民经济状况有关，它是由国民经济发展的整体水平决定的。在货币不断贬值的前提下，房价必然会有一定的上涨，也就是说，房价与币值之间存在客观的内在联系。从逻辑上讲，不可能出现货币贬值而房价也下落的情况，事实上只可能是货币贬值而同时房价也上涨。

现在看来，中国改革开放30年最为成功的一件事是：在20世纪末期迅速实现了货币的急剧贬值，而没有引起任何金融和社会的震荡。在这一时期，人民币贬值到只有原来的1/100，可没有看到社会形成任何大的过激反应，日子基本上都是顺顺当当地过来的，甚至许多人是欢天喜地的。总结这方面的经验是极为重要的，对于认识当前的房价很有意义。在改革开放之前，中国许多地方的公交车乘三站地收费0.05元，而现在同样的车程最低收费1元，价格明显上涨100倍，即货币贬值到只有原来的1/100。小学或中学教师上课，数理化的内容不变，法定的工作时间由每周六天改为五天，而他们的工资水平用名义货币衡量也基本上增长了100倍，由过去的月薪几十元增长到几千元。过去北京故宫的门票价格只是0.1元，而如今价格调整后上涨不止100倍，但故宫里的展览内容是没有太大变化的。看一场电影原先的票价也就是0.1元或0.2元，而价格调整后上涨到30元或50元甚至100元，飙升了300～1000倍。只是粮食类猪肉类等农副产品、房屋类基本生活消费品等商品的价格调整稍慢一些，只涨价10～20倍，即人们目前最难以接受的房屋价格实际上是所有商品中涨价幅度最小的商品之一，根本没有体现出这一时期人民币的贬值水平，应该属于货币贬值后还很划得来的购买物。

2004年之后，中国大城市和特大城市的房地产价格急剧上涨，并且逐渐波及到中小城市。这对于中国绝大多数还没有富裕起来的人们造成了很大的生活压力和困惑。有些人将这种房地产价格的上涨原因归结为官商之间的暗中勾结。然而，如果人们能够清楚人民币已经贬值到原来的1/100，那么就会知道在房地产市场发展的大潮中，几个或某地的企业不可能具有左右大局的能力，地方政府的作为更是有限的，当前中国房价上涨的主要原因是货币贬值，是已经贬值到原来的1/100并且还在继续贬值的货币推动的。这就是说，在货币不断贬值的前提下，人们不可能企盼房地产价格回落。事实是，在我们认为经济最困难的2009年，在全球经济危机的大萧条之中，中国的房地产价格依然上扬而不是下落。有关数据显示，2009年末，广义货币供应量（M2）余额为60.6万亿元，同比增长27.7%，增速比上年高10个百分点。[1]而GDP的增长只有8.7%。这之间19%的差值就是货币的贬值率。如果2010年中国继续保持不低于2009年的货币发行增长率，而且同期GDP的增长还是不超过9%，那我们还会在新的一年里继续收获约20%的货币贬值率。如此现实的货币贬值，又有哪个房地产开发商会下调房价呢？企业和政府所能做的，只能是顺应国民经济发展的大势。

但是必须明确，企业和政府只能顺应房价因货币贬值而上涨的大势，除此之外，政府必须维护市场经济秩序，坚决遏制房价的过快上涨。为此，我们需要通过下面的讨论，提出遏制中国房价过快上涨的三大治本措施。

措施一：迅速恢复股票市场的保值功能

导致中国房价过快上涨的第一个重要原因就是房地产市场被搞成了投资市场，许多人购买商品房不是为了居住，而是期望升值并得到回报。商品房本是人们的基本生活消费品，这一市场若变成投资市场，必然使市场秩序严重紊乱。如此严重的市场错位，关键就在于作为投资市场的中国股票市场目前丧失了保值功能。所以，要想有效遏制房价的过快上涨，就必须迅速恢复股票市场的保值功能，以此尽力扭转房地产市场成为投资市场的市场错位。

只要是房地产市场变成投资市场，由投资炒作决定，房价就会止不住地迅速上涨，最近海南岛房价爆炒就是典型。这就是说，在正常的市场经济中，是绝不允许将商品房市场作为投资品市场进行炒作的。在现代社会，商品房是一种特殊商品，是最基本的生活资料。所以，购买商品房，只能是保障生活需要，而不能作为投资。将商品房市场搞成投资市场，是最大的浪费和误导，是市场经济秩序十分混乱的表现。人们如果需要投资，应该购买资产（包括金融资产），而不应该是购买生活用品性质的商品房。曾几何时，中国各地的房地产开发商诱导人们购买商品房，最明确的讲法就是投资升值。这就将商品房市场变成了投资市场，并直接拉动了房价的非正常过快上涨。对此，必须积极地给予标本兼治。一方面需要迅速抑制对商品房的投资性购买；另一方面需要完善资本市场，维护资本市场的保值功能，使投资资金能够顺畅地回流到资本市场，不再起到抬高房价的作用。

股市是最基本的资本市场之一，是最普遍的证券投资市场。现在股市跌落，表现出资本市场也是十分混乱的。其乱就在于违背了证券投资性质的资本市场的基本要求，使之变成了一个赌博市场。由赌博意识决定，股指、股价一个劲地往下跌。开办股市20年了，天天有人喊：“股市有风险，入市须谨慎”，然而，股市纵有天大的风险，也是一种资本市场的风险，而绝不是赌博市场的风险。若将股市的风险与赌市的风险等同起来，那就是将股市等同于赌市了，而没有将股市作为具有特定功能和职能的资本市场来看。作为资本市场，股市必须具有保值功能和融资功能。失去这两大功能，股市就不是资本市场了，也就没有存在的必要了。

对于中国股市来说，不仅要具备保值功能和融资功能，而且目前还需要进一步地强化保值功能，不然，其融资功能也是不能正常发挥的。在货币不断贬值的常态下，现代市场经济在客观上迫使金融领域必须提供相应的具备稳定保值功能的市场匹配，不然，市场经济秩序就难以稳定了。因而，这就对作为重要的资本市场存在的现代股市提出了新的任务和要求。也就是说，现代股市具备保值功能不仅仅是健康发展股市的需要，更重要的是为了维护现代金融市场秩序的稳定。货币可以贬值，资产不能贬值。所以，在正常情况下，现代股市的市值必须是稳定上升的，而不能任意跌落，即虚拟经济领域的股票价格也要同实体经济领域的商品价格一样保持一定的刚性。

现在中国的情况是，该保值的股市一个劲地跌，该提供生活必需消费品的房市一个劲地被投资性地炒作而不断涨价。这不符合现代市场经济的要求，必须迅速纠正，即必须保障股市上涨和房市价格稳定。而要实现这一治本要求，就必须将股市作为资本市场看待，不能再将股市当作赌市；就必须将房市作为最基本的生活必需消费品市场看待，不能再将房市当作投资市场。因而，要使房地产市场恢复正常秩序，遏制房价的过快上涨，就必须迅速恢复股市的正常秩序，恢复股市的保值功能，让人们将投资的钱适时地正常地投进股市，而不是投在房地产消费市场进行资本运作。

措施二：积极而果断地开征房屋财产税

目前，导致中国房价过快上涨的另一个重要原因是人们对于住房的过度消费。本来住房属于人们的基本生活消费品，人们对于住房的消费属于必需消费，但是，对于这种必需的消费也不能过度，一旦出现严重的过度消费，也会推动房价非理性地过快上涨。这就是说，当前中国扩大内需，可以扩大非必需消费或非物质消费，就是不能扩大必需消费品的消费，更不能扩大对于住房之类的必需消费品的过度消费。

我们应该认识到，人类社会现代化的过程就是非必需生活消费的增长过程。所以，现代非必需生活消费发展趋势的基本特征是其比重的上升性。“美国人的恩格尔系数1965年已降至22.98%，1984年又降到18.94%，法国人的恩格尔系数1970年降至26.9%，1985年再降至 19.7%”。[2]这表明，在发达国家，人们的食品必需消费比重已经降得很低，而非必需生活消费的比重却是随之上升的。但要说明的是，发达国家的家用轿车以及普通的家用电器不能划为非必需生活消费，因为在现代生活方式中这些用品已成为必需的，即这一类消费对于人们虽然没有生理的必需，却有着社会历史决定的必需，必需的生活消费并不完全是一个自然生存条件决定的问题。在人们的现代非必需生活消费中，表现最为明显的是旅游消费的增加。旅游是深受人们喜爱的，无论是大人还是孩子，无论是东方人还是西方人，都愿意出去旅游，出国旅游一次，费用支出大约与自己一年的基本生活费相等。现在一般发展中国家的居民还难以享受国际旅游的乐趣，因为他们的经济实力还没有达到较高的水平，而发达国家的普通居民几乎每年都可以轻松地进行国际旅游。这是现代非必需生活消费比重上升一种最直观的表现。

现代生活之中的非必需消费的发展还具有劳务消费的广泛性趋势。如果在吃、住、行等方面不浪费，那么准确地讲，一个人非必需的物质消费不会有多少。因为一个人在吃的方面，除了必需的消费之外，不可能有太多的非必需消费，吃太多的东西会影响健康；在住的方面，只要有个人足够的生活空间就可以了，一个人的身躯也有限，不可能分身去使用；在行的方面，必要的交通工具就能满足需要，任何人都不会整天生活在旅途之中。因此，急剧上升的非必需消费，除去旅游消费之外主要都是生活劳务消费。在这方面，消费具有广泛性特征。沐足是生活消费，也是劳务消费。洗一洗脚，要花80元钱，这在过去是不可想象的。2002年春节晚会小品类节目关注的重点就是沐足，可见这种消费早就具有普遍意义了。请家政人员打扫卫生、做饭、洗衣服，也是现代城市生活的时尚，这既增加了一部分人的消费，又解决了另一部分人的就业。虽然这种情况可能是现阶段特有的，但从现实来讲是客观的，这种消费的存在有利于活跃经济。还有更多的休闲娱乐消费，这更是劳务消费，是随生随灭的劳动成果的享受。在现阶段，有大批的人在从事休闲娱乐服务，这就是由人们的休闲娱乐消费需求决定的。现代生活中这一类消费的比重是很高的，现代人喜欢有这种生活消费，这为非必需生活消费开辟了巨大的发展空间。

但是，在现代生活中，消费过多的物质产品并不可取。在现代城市生活中，许多人是一年四季离不开空调，这消耗多少能源是可以计算的。事实上，人的生活应顺应自然，自然一年有四季，冬寒夏热，人们就应随之寒随之热。如果搞得冬天不寒夏天不热，那人的身体就不会是健康的，至少会降低人对疾病的抵抗力，影响人对自然环境的适应能力。所以，使用空调既是一种奢侈也是一种浪费。这种奢侈性的物质消费是不符合节约型社会要求的。再有，现在许多人不喝自来水了，要喝矿泉水，每天大瓶小瓶地买矿泉水喝，这也是一种奢侈性的过度消费。而在种种过度的物质消费之中，最不可取的就是住房的过度消费。现在，有许多家庭买大房子或买两三套房子，要么空置，要么只住很少的人。这是相当奢侈的，不仅要消耗很多物质资料（包括大量钢材、木材和水泥），而且直接推动了房价的过快上涨。

人口只有中国的1/10、但经济总量2009年排名世界第二的日本，其家庭平均住房面积不足90平方米。而作为发展中国家的中国，现在有许多家庭住房面积超过100平方米，甚至还有第二套、第三套住房。中国的房地产市场消费这样发展，不符合节约型社会的要求，也难以平抑商品房价格。因而，对于这种过度需求，国家必须从制度上给出根本性的治理措施。建议立法，对于人均住房面积少于20平方米的居民，政府给予适当的补助；对于人均住房面积超过80平方米的居民，超过部分开征高额的房屋财产税。这是一种可以迅速见效的治本措施，当前国家必须积极而果断地实施这种治本的措施，有效地制止过度的住房消费需求。只有这样，才能对遏制房价过快上涨起到显著作用。

措施三：中央企业全部退出房地产市场

进一步讲，近几年来的房价过快上涨，不能说与中国的公营企业缺乏必要规制毫无关系。恰恰相反，众多的公营企业不规范地涌入房地产市场，也是造成市场价格错乱的一个重要原因。一个不可否认的事实是，在中国所有的特大城市和大城市，中央企业大搞房地产，夺得了为数不少的地王，明显地推动了地价上涨，而地价上涨直接导致了房价的过快上涨。

2010年3月18日下午，国务院国有资产监督管理委员会召开新闻发布会，公布了央企地产业务的具体情况。国有资产监督管理委员会表示，除16家以房地产为主业的中央企业外，还有78户不以房地产为主业的中央企业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要取消房地产业务。2003年国有资产监督管理委员会成立以来，中央企业房地产业务进行了大幅度调整重组，先后确认和公布了16家以房地产作为主业的中央企业，三级以上房地产子企业户数由原来的728户减少到目前的373户，集中度明显提高。据初步统计，2009年，中央企业房地产业务销售收入为2209亿元，约占全国商品房销售收入的5%；房屋销售面积为2807万平方米，约占全国商品房销售面积的3%。国有资产监督管理委员会确认和公布的以房地产开发与经营为主业的中央企业有16家。据初步统计，2009年，这16家中央企业房地产板块的资产总额为5616亿元，占全部中央企业房地产板块资产总额的85%；销售收入为1899亿元，占全部中央企业房地产业务销售收入的86%；净利润为188亿元，占全部中央企业房地产业务净利润的94%。这些数据表明，中央企业的房地产业务主要集中在16家以房地产为主业的企业。除此之外，还有78户不以房地产为主业的中央企业开展了房地产业务，按照国有资产监督管理委员会要求，这些企业正在加快进行调整重组，在完成企业自有土地开发和已实施项目等阶段性工作后要取消房地产业务。2008年，这些企业所属三级以上房地产子企业共227户，约占中央企业全部三级以上房地产企业数量的60%，但销售收入只占到15%，利润只占7%。国有资产监督管理委员会表示，中央房地产企业在主动履行社会责任、承担国家保障性住房和安居工程建设任务中发挥了积极作用。[3]但是，与其产生的副作用相比，这是不足称道的。重要的是，中央企业不规范地进入房地产市场，这本身就不合理，这是缺乏对中央企业有力规制的表现。作为中央企业，统统都是公营企业性质的，在世界各国，公营企业基本上都是不允许进入竞争性领域的，更不用说搞房地产开发了。

一般来讲，有关国家安全的生产部门、自然垄断行业以及提供重要公共产品与服务的产业，应是中国设立公营企业的主要领域。也就是说，目前处于这些领域的企业应明确为公营企业。而除此之外，就不再有公营企业的经营空间。这样限定可使中国与世界上其他市场经济国家保持设立公营企业的相同性，即中国应在公营企业的设立方面与世界各国保持一致。设立公营企业，对于国家不是不讲效率，只是不单纯强调公营企业的效率，而是要使整个国民经济的运行更有效率。世界上各个国家设立的公营企业并不完全相同，有的国家在竞争性领域也设立了公营企业，有的国家在非竞争性领域也允许民营企业经营，同时各个国家的公营企业占国民经济的比重也不同，对于这些情况要具体分析。从主流趋势看，在竞争性领域设立公营企业已成为历史，除个别国家追求赢利之外，大多数国家都已将公营企业退出竞争性领域，只在非竞争性领域设立公营企业。而民营企业能否进入非竞争性领域，主要是看一个国家的市场发育程度和法治程度。如果一个国家的市场发育健康、完善而且法治程度较高的话，那么，将本该由公营企业承担的任务交由民营企业做也未必不可以。[4]

重要的是，对于公营企业的经营范围，在现代市场经济条件下，必须通过立法进行规制，决不能任其在市场逐利。如果设立一家公营企业不是为某种政府职能需要服务，或是会破坏民营经济发展，那就不能设立这一企业。所以，立法必须向社会公示设立这一公营企业的特殊目的及其可以起到的特殊作用。根据企业设立目的，相关法律还必须明确规定各个公营企业的经营范围，即经营范围不能超出设立目的。假如是军工企业，那就要明确其军工生产的范围和民用品的生产范围，不能允许其涉及规定之外的军工生产领域，也不能允许其随意从事民用品的生产，因为它是政府设定的公营企业，必须承担政府投资的相关法律责任。

因此，为了有效治理当前的房地产市场，坚决遏制房价的过快上涨，从治本的要求讲，中国必须通过立法建立公营企业制度，不允许公营企业进入市场竞争性领域。目前不仅要求78家非主营业务为房地产的中央企业退出房地产市场，而且同样也应当要求16家以房地产为主业的中央企业退出房地产市场。这就是说，只有拥有特权的中央企业全部退出中国的房地产市场，才符合市场经济的基本要求，才能保持房地产市场的良好秩序，才能避免由此造成的房价过快上涨。现在看来，仅仅78家中央企业退出房地产市场是不行的，而应该是中央企业必须全部都退到非竞争性领域去。如果那16家中央企业坚决不退出房地产市场，那就将其民营化，让它们以民营企业的身份继续从事房地产业务。对于公营企业，在规范的市场经济中是绝对不能允许从事房地产业务的。正是由于中国的公营企业没有得到必要的法律规制，市场不规范，才使众多中央企业涉足房地产市场，在某种程度上加剧了房价过快上涨的势头。现在，面对严峻的市场形势，无疑是到了需要进行根本整治的时候了。

[1]中国人民银行货币政策分析小组．2009年第四季度整个货币政策执行报告[DB/OL]．中国人民银行网站，2010-01-15．

[2]尹世杰．尹世杰选集（第 2 卷）[M]．长沙：湖南师范大学出版社，2002：183．

[3]杜渊泉．国资委称78家央企将退出房地产业务[DB/OL]．人民网，2010-03-18．

[4]钱津．论国有企业与公营企业之异同[J]．中州学刊，2006（1）：44-49．