螺蛳湾拆迁风波始末

王维博

政府的强势推进,使得26个业主与一万名商户的利益博弈变得更加复杂

“最后半天甩货了——”11月30日晚7点,昆明螺蛳湾商业片区将近一公里的街面人头攒动,因为听说要拆迁,数万名市民赶来扫货。

商业区入口处,美容美发用品店的小工站在椅子上敲着铝盆,大声喊着:“洗发水、沐浴露统统5元两瓶。”

按照昆明市西山区政府的通知要求,这家西南地区最大的小商品批发市场将于当晚24时关闭,近万名商户将搬往郊区一个新开发的商贸城二次“创业”。

傍晚开始,每个交易区的入口都堆满了准备运走货物的搬家公司的车辆,临街的店铺墙上刷着一排排红色的“拆”字,商户们都在抓紧最后时间甩货。

珠密琪内衣店的老板李杰摆弄着前两天发的出入证发呆。从当晚24时起,只有持有通行证的经营户和住户才能进老螺蛳湾,消费者不能进入。“不让客人进来,就等于把市场关了。”李杰说。

19岁的小工宋宇忙着给货物打包,“最后一天了,结算完工资,明日就该重新找工作。新螺蛳湾太远了,如果老板管住还可以考虑。”

6点钟不到,55岁的服装店老板余成就拉下了店铺的卷帘门。作为老商户,余成1980年代就从浙江来到昆明,见证了螺蛳湾发展的每一个阶段。

“昆明,我们走了,”余成抬头看看墙壁上画着的一个哭泣的脸。“货等两天再运走,”余成叹了口气,租金已经退了,至于将来,他还没有打算。

因为参与十天前的一次堵路维权,余成的两个老乡至今仍被关在看守所里。

堵路风波

与当下的无奈不同,十天前的11月21日,余成曾和数百商户一块上访过,甚至堵路“抗议”。

21日一大早,余成正在忙着上货。门外,昆明的第一场雪毫无声息地落了下来。

8点多,店外开始有商户为搬迁的事要去上访,十分钟后,余成加入了上访队伍中。

螺蛳湾日用商品批发市场位于云南省昆明市环城南路双龙桥畔,于1989年9月建成,相继进行了三次大的扩建和改造。现在是西南地区最大、年销售额过百亿的小商品批发市场,有商户10000余户,从业人员近10万人。为了“提升城市形象”,今年8月,昆明市市委、市政府作出决定,于今年11月30日正式关闭螺蛳湾商业市场,并在年内完成市场整体搬迁工作,将现有的商户迁至远在20公里之外的新建螺蛳湾国际商贸城中。

“很多租户都和业主签订了10年、20年的租赁合同,有的都是层层转包而来的铺面,突然拆迁商户损失太大,因此很多人不满,”余成说。此前一天,余成曾和200余名经营户一起,向省人大信訪处递交了三份有330余名经营户集体签名不愿搬迁的材料。

出了市场,商户们前往云南省人大上访。行进过程中,有人开始推路边的铁皮围栏。“这是政府为了关闭市场不让我们进货搞起来的,推倒它。”余成听到人群中有人起哄,不久,路边的数百米的围栏像多米诺牌一样被推倒。

事后,昆明市公安局召开新闻通报会称,21日上午,约100余名不愿搬迁的商户聚集到云纺家乐福门口,散发传单,煽动抵制关闭市场。随即,现场围观人员增至1000余人,并向环城南路扩散,在双龙桥十字路口,商户将四个方向交通堵断,砸毁南坝路口施工隔离栏,并将3辆出警警车围堵在路中。昆明市公安局发言人姚志宏表示,“这是少数不愿搬迁商户聚众闹事,警方已将24名涉嫌聚众扰乱社会公共秩序并带头组织煽动的人员带离现场审查。”

一万商户与26个业主的博弈

在螺蛳湾,总数超过一万的店铺的产权分属26家公司所有,绝大部分商户靠租公司的门面做生意。人们习惯于把这些拥有出租房子的老板叫“业主”。近20年的发展中,商户和业主都曾是螺蛳湾的开拓者。

余成和朱林敏,一个是商户,一个是业主。前者是螺蛳湾的第早的个体户之一,后者则是螺蛳湾最大的业主、云南新瑞安投资控股有限公司董事长。

在接受《中国新闻周刊》采访时,朱林敏说,1990年,螺蛳湾市场建立第二年,他就从浙江来到昆明做生意。“当时还不到二十岁,揣着从老家带来的3000元人民币,梦想能在这个陌生的都市有一块立足之地。”朱林敏说,来昆明的第二天,他在螺蛳湾市场租下一个摊位,摆放从老家带来的日用百货,开始了经商生涯。

当时,螺蛳湾只是一条露天的马路市场,一个摊位只一平方左右,俗称“一米摊”。朱林敏的摊位在市场的角落里,卖了几个月小百货后,头脑聪明的他开始转做化妆品,摊位太小,朱林敏就把租的卧室腾出来当“陈列室”,一般的顾客过来,在摊上看看样品就直接到“陈列室”谈生意。

1993年,年轻的朱林敏赚到了人生中第一个一百万,成了螺蛳湾的“化妆品大王”。

尝到个体户甜头之后,朱林敏开始投资商铺,“市场旁边有一个劳动服务公司,有好多店面,养了70多个人,但因为租金贵,经营不下去。我就去找他们谈,让他们把店面给我,我付职工的工资。”朱林敏说。

后来,朱林敏说服了这家企业的负责人,承包了整幢办公楼,简单装修之后,朱林敏将这些铺面转租给其他商户,从中赚取租金差价。

商户赚到了钱,市面自然也就越来越红火。到了1995年年底,螺蛳湾商品市场比初建的时候扩大了五倍多,个体经营户近6000千户,在里面做生意的人达到了1.3万人。据资料记载:当时每天上市的商品价值超过了800万元人民币,每天的交易额超过200万元。

1997年,朱林敏组建房地产开发公司,开始并购螺蛳湾的商场,至2009年,朱林敏已成为拥有4000多间商铺的商业区内最大的“业主”。

与朱林敏的发家不同,同样由浙入滇的余成身上有着更多普通螺蛳湾商户的影子。早在1983年,29岁的余成就从义乌来到昆明“淘金”。

“最早在青年路一个市场批发服装,后来因为拆迁搬到了螺蛳湾,”余成说,作为第一代商人,他们的创业格外艰辛。

起初几年,余成几乎每月都要去福建等地进货,当年从昆明到厦门没有直达火车,途中需经江西中转,一个单趟就要三四天。有时回来时还要随货车押运,由于路途遥远,路上经常遇到劫匪,有一次,余成的一个同伴押货回昆明途中,被劫匪用棍子打成脑震荡,醒来时整车货物都被洗劫一空。

起初,商铺的租金很低,很多业主即使有铺面出租,也往往兼做生意,房东经常会和租户一起去外出打货、甚至互相帮忙带货。

直到1993年,螺蛳湾成立第四交易区,原先的铁皮柜改成了一两层的铺子,商户的经营也由小百货、服装等发展到鞋类、家用电器 、化妆品、建材、钟表等十几个门类,余成等早期创业的商户们才由最初一年收入几万块钱,发展到几十万元。

随着商户越来越多,朱林敏这样的有钱业主开始组建公司开发市场,经过几轮股权转让,朱林敏等26家业主最终掌握了螺蛳湾及附近的云纺片区90%以上的商铺产权,而螺蛳湾市场也从最早几十个摊位发展到1万多个,从业人员达10万人,交易额超百亿元。

在巨大在商业利益之前,业主和商户的利益开始失衡。

正当商户们为未来踌躇满志的时候,一场不可预期的变故悄然而至。

2009年2月17日,西山区政府召开了《螺蛳湾商业片区商业业态升级改造暨螺蛳湾中央商务区(二级CBD)建设》新闻发布会,昆明市政府公布了螺蛳湾商业区内原有批零兼营、低端销售和仓储业态必须全部搬迁转移到三环以外,不再回迁,原地建设中央商务区的规划。

与之相对应,2008年9月,只有一个竞拍人的拍卖会上,昆明市政府从浙江引资而来的云南中豪置业有限责任公司以79967.536万元的价格“竞得”了昆明市宏仁片区面积为860亩的7块土地。当月,总投资320亿的新螺蛳湾国际商贸城项目在宏仁片区正式启动。

消息一出,商户哗然。

由于原螺蛳湾市场的不断壮大、升值,商铺转让费也不断上涨。“如果拆迁,2003年螺蛳湾12平米的空铺转让费是30万元,到2008年8月,螺蛳湾转让的一间5.9平方米的空铺,转让费就高达65万元。”余成说。

数名转租的商户在接受《中国新闻周刊》采访时称,他们都明白摊位、商铺转让费在法律上是不受保护的,但在当地已经形成一种“潜规则”。一旦拆迁,业主能退的只有租金。少则几万多则几十万的转让费就打了水漂。

“拆迁之后,螺蛳湾片区的商业价值将超过千亿。”昆明市一位地产人士向《中国新闻周刊》透露,2005年,云南省社科院发展研究部《中国昆明螺蛳湾发展可行报告》课题组经过半年的调研论证,为螺蛳湾评估出的“身价”——昆明“螺蛳湾”品牌价值755亿。

在接受《中国新闻周刊》采访时,西山区商务局局长保文胜坦称,螺蛳湾改造的升值空间巨大,“拆迁及土地评估大慨是100个亿,加上后期建设,总投资大约200个亿,将来的产值将会翻番,达到400亿”。

而上述地产人士称,原螺蛳湾市场地处昆明城一环与二环之间,2003年该地塊的基准价大约在350万元一亩,而至今年该地块的参考评估价已达到350万至430万元每亩,“螺蛳湾的地块大约800亩,仅土地净增值一项就达3亿左右。加上产值及潜在的品牌价值,该地块的综合价值将超过1000亿。”

事实上,早在2003年,日渐强大的业主们便开始谋求拆迁升值。在接受《中国新闻周刊》采访时,朱林敏坦率地说,“我有一个梦想,就是要把整个螺蛳湾统一起来,只有一个业主。”为了实现这一梦想,朱林敏甚至花数百万请人做过几次规划。

昆明市市协调小组办公室主任、市商务局党组书记王光中透露,当年朱林敏等20多个业主单位曾自发做过一个规划,但由于种种原因没有获批,主要是考虑到拆迁之后,上万个商户的“下家”没有着落。

在王光中看来,正是2008年昆明新螺蛳湾国际商贸城项目的开工,给了政府一个承接商户的平台,政府这才决心拆迁。

规划最终没有通过,但朱林敏显然成功在握。11月底,昆明市政府已授权朱林敏于2005年组建的云南新瑞安投资控股有限公司(简称新瑞安)作为发起人,整合一个更大的“螺蛳湾投资发展股份有限公司”(简称螺蛳湾投资公司),对拆迁后即将在原址兴建的“中央商务区”进行先期投资。“前期准备已做好,11月30日市场关闭之后,拆迁工作将全面展开。”朱林敏说。

据《中国新闻周刊》了解,新成立的螺蛳湾投资公司注册资金一个亿,不仅包括数家有上市公司背景的公司,还包括当前螺蛳湾片区的大部分业主。

11月30日“大限”

10月15日,西山区人民政府发出《公告》,公告称,政府将于11月30日关闭螺蛳湾商业片区市场(含云纺商业区)。同时要求业主在2009年11月15日前解除与经营户的租赁合同。

与业主们的期待不同,商户们对政府定下的搬迁“大限”怀有忌惮。

“政府想让我们搬到新螺蛳去,就是想要帮中豪置业把市场做起来,”余成介绍,早在2005年,云南中豪置业有限责任公司就曾在江苏宿迁投资建过宿迁•义乌国际商贸城,此后该公司又被昆明市政府招商引资到昆明兴建商贸城。

“中国商业联合会去年才授予昆明螺蛳湾市场四星级‘中国品牌市场称号,凭什么政府一句话就拿我们的损失去给开发商再造一个金蛋。”有着七个商铺的金伟新在接受《中国新闻周刊》采访时说,他的所有商铺都是转让过来的,而且经过业主同意。自己和业主租赁合同还未到期的情况下中止,必须赔偿自己的损失。

能不能不去新螺蛳湾?金伟新认为,商户的另一个顾虑是,新建的螺蛳湾国际商贸城远在20公里之外的郊区,交通、物流、仓储都不方便。即使搬过去,也需要相当长的时间才能聚集人气。

做服装批发的金伟新曾试图和其他商户共同租赁昆明大商汇商贸物流中心的商铺。但该中心的工作人员称,工商局规定,凡市区内新开商城内不再办理批零营业执照,这等于把其他的出路也堵死了。

“新螺蛳湾12月16日开业,政府11月30日就要关闭市场,等于‘逼我们去新螺蛳湾。”金伟新说。

昆明市协调小组办公室主任、市商务局党组书记王光中在接受《中国新闻周刊》采访时说,按政府的规划,老螺蛳湾和新螺蛳湾的推进是步调一致的,按商贸行业的规律,同城同区域内不宜同时存在业态相同的商城,因此政府希望关闭后的商户都能搬到新螺蛳湾经营。而且“11月30日关闭市场是经过‘听证的”。

但这样的听证受到了商户的质疑。

8月15日,昆明市西山区政府召开螺蛳湾中央商务区(二级CBD)建设及经营户搬迁关闭市场听证会。余成和数百名商户前往听证会现场,想目睹一下是哪26个人能代表螺蛳湾1万商户的利益。

刚走到西山区政府门口就被拦住,警察封锁了政府门口的道路。余成将手里的矿泉水瓶扔向政府大门,人群中有人开始喊着“听证无效”口号。

余成等人的抗议并没有奏效,8月16日,官方公告称,经过公开报名,依法确定了26名代表,其中包括云纺集团的党委书记、职工和其他企业职工代表4人;经营户代表8人;当地居民代表2人;村民代表1人;其余听证代表则涵盖昆明市及西山区的规划设计、交通、交警、消防等部门的相关人员以及人大代表和政协委员。“会上,26名听证代表中大多数赞成提升改造”。

这让余成等人感到不解,“8名经营户代表如何产生,他们能否真正代表上万名经营户的利益?”

螺蛳湾中央商务区建设指挥部指挥长、西山区区长蔡德生在接受《中国新闻周刊》采访时说,名单都是由商户及业主报名,由指挥部筛选出来的。

听证委员之一,昆明市商务局党组书记王光中也证实,听证会是在市政府法制办的全程监督下进行的,“当天参加听证的代表除了有业主、专家,还有商户及部分人大代表”。

在采访中,《中国新闻周刊》记者多次向螺蛳湾中央商务区建设指挥部相关负责人询问商户代表名单,均未果。

对11月30日“一刀切”关闭市场的做法,王光中解释,政府采取了保护商户利益的措施,而等商户与业主的合同解除后再关闭市场的做法完全无法操作,“没有明确的关闭时间,商户与业主之间的合同根本解除不了”。

被“公告”剥夺的权利

在拆迁改造的背后,政府推手若隐若现。

10月15日,西山区人民政府发出《昆明市西山区人民政府关于螺蛳湾商业片区市场关闭有关问题的公告》,公告称由于螺蛳湾市场即将于11月30日关闭,业主与经营户之间的租赁合同已无法继续履行。根据合同法的有关规定,合同双方当事人可以解除合同,合同解除后“双方当事人均不承担违约责任”。

当商户们开始找业主讨要说法的时候,包括新瑞安在内的业主们拿出了这份“公告”。“这是政府的拆迁行为,我们也没有办法,”朱林敏无奈地说。

“一纸政府公告就可以判定当事人互不承担违约责任?”余成懵了,“商户们的权利在哪里?”

“关闭市场是对经营行为的干预,政府无权利行使。”云南震序律师事务所律师一位不愿透露姓名的律师在接受《中国新闻周刊》采访时认为,政府下通告禁止商户经营,并且以公告的形式“裁定”当事人是否承担违约责任更不妥。

为了推动业主和商户尽快解除合同,11月20日,螺蛳湾商业片区升级改造指挥部再次下发《紧急通告》:从2009年11月21日起,业主单位和商户逐户签订《未到期租赁合同清理方式确认书》。

11月23日,堵路事件过后第三天,螺蛳湾商业片区升级改造指挥部和云南新瑞安集团控股有限责任公司再次下发《公告》,承诺于2010年2月28日前一次性向商户退还由业主收取的2009年11月30日后的剩余租金,并由昆明市西山区螺蛳湾中央商务区(二级CBD)建设指挥部、云南新瑞安集团控股有限责任公司、昆明螺蛳湾投资发展股份有限公司共同担保。

频频出手的背后,是西山区政府对螺蛳湾改造的迫切。西山区区长蔡德生说,改造螺蛳湾是此前三届市委都想做的事,2008年,由政府引进的云南中豪置业有限责任公司同意投资新螺蛳湾的建设,才增加了政府的信心。

对即将在螺蛳湾旧址上建起的“中央商务区”,西山区政府的官员充满期待。西山区商务局局长保文胜说,新的中央CBD建成之后,税收将会要超过2个亿,而此前2008年整个螺蛳湾的税收才7000多万。“不仅直接提高政府的财政税收,而且对改变城市面貌、缓解交通拥堵、消除消防隐患都将发挥作用。”

“为保护螺蛳湾片区原来业主的利益,政府规定螺蛳湾拆迁后的改造工程以老业主为主。”昆明市市协调小组办公室主任、市商务局党组书记王光中告诉《中国新聞周刊》,拆迁带来的土地增值部分收益,政府将全部用于改造该地区的基础设施建设,同时对参与改造的老业主还有减免规费、税费等优惠政策。

对经营户,王光中认为,支持新螺蛳湾的建设本身就是为了保护商户的利益,损失较大的“倒租户”,政府正在帮助他们追讨租金。“政府还说服中豪公司免去20个月租金和一年的水电费。仅这一项,中豪公司就损失了6个亿。”

堵路事件发生后,指挥部连夜开会,研究保护倒租户的利益问题,并连夜印了15000份通告分发到商户手上。王光中如此介绍。

12月1日上午,昆明市举行螺蛳湾市场关闭工作新闻通报会,西山区区长蔡德生宣布,“螺蛳湾商业片区市场已正式关闭,截至11月30日晚十一点,已有近三千商户全部搬完,经营户将在12月15日前全部转移完毕。”

12月16日,正是新螺蛳湾国际商贸城开业的日期。

“政府派出数十个工作组,逐户游说商户搬迁。连市场门口的警车也天天喊广播让我们搬,”余成说,1万多商户20年才打拼出一个螺蛳湾,再要从头做起,“我还能有几个20年?”★(文中余成系化名)