村官眼中的拆迁博弈

陈晓舒

在村官眼里,城中村拆迁前要解决的问题,有开发商的合作分配,还有村民的利益分配。

2007年动迁的猎德村已经成为城中村的改造样本,村内切出一块地拍卖给开发商,获得资金用于改造。

2009年10月20日,与天河区的猎德村隔江相望的海珠区琶洲村也将4块地卖给了开发商。此前的6月1日,白云区同和村与富力地产也签订合作改造协议。

引入开发商的模式看似是多赢的方式,但是也有其隐忧。这个模式使得原本已经拥挤不堪的城中村,为了满足开发商的利益,只能不断提高容积率,才能将改造持续下去。(是指一个建设项目内,地上总建筑面积与总用地面积的比值。容积率直接涉及居住舒适度,容积率越低舒适度越高。一般认为,良好的居住小区,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过2。)

“与其让开发商来做,为何不能让我们自已开发?”广州市白云区三元里实业有限公司(原村委会改制)经理李国强说。

在村官眼里,城中村拆迁前要解决的问题,有开发商的合作分配,还有村民的利益分配。

再造“水泥森林”?

三元里经理李国强说:“长期以来,政府出于担心开发商介入会进一步加大市中心居住密度等原因,而拒绝引入开发商改造城中村。”

2004年,广州城中村改造坚持“不以房地产开发”为原则,以村集体和村民个人出资为主,政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。

直到今年8月份,由富力地产、合景泰富地产与新鸿基地产合力打造的广州珠江新城CBD项目在猎德村正式动工,自此真正揭开了广州引入开发商进行城中村改造的序幕,也成为广州其他城中村改造的可借鉴对象。

但猎德模式并不被李国强看好。“最大的原因就是经过改造后的猎德村,容积率会非常高。开发商介入最大的缺点是他们要得到回报,单就合理的回报来看,他们所能做的只有提高容积率。”李国强说。

李国强算了一笔账:目前,广州的城中村,容积率普遍在3-3.5之间,如果要保持地产商们的利润空间,容积率恐怕至少得翻一倍。而白云区政府之前给三元里村改造后的容积率订为6.7,“我们提出不要超过5。现在订的是4.8。”在冼村的改造方案中,冼村改造地块毛容积率最低约为7.1。方案中提到,如将冼村改造毛容积率确定为7.1,拍賣地块容积率确定为8,则没有任何空间对村民可能提出的补偿标准提高要求做出调整。

而广州市杨箕村改造村民要求住宅临迁费用已达到30元/平方米每月,并仍有升高趋势。杨箕经济发展有限公司(杨箕村委会改制)董事长张建好称,借鉴猎德村改造经验,准备“卖地筹钱”,但是“核心问题还是容积率的问题”。

“如何在这11万多平方米的土地上,切出一块拍卖,剩下的还可以‘一补一,这个经济平衡很难。”张建好坦言。

也就在2008年末,广州市建委负责人提出,城中村改造切忌急功近利。经过改造后的城中村要让村民真的“住进了城里”。不能为了多盖房子,就盲目索取过高容积率,变成新一代的“水泥森林”。

村官:卖地还是卖楼?

“我们最害怕的还有烂尾楼。”除了经济上难以平衡,张建好还对开发商上门合作的方式有些摇摆。她认为最好的办法是政府主导征地开发,而不是开发商来买地。“还是政府一手包办好”。

“与其让我们卖地,不如让我们卖楼。”广州白云区三元里村经理李国强则表示。三元里所在的白云区相对猎德、冼村、杨箕所在的天河区、越秀区来说,土地价值较弱。“如果切出一块土地进行拍卖,所得资金满足不了拆迁补偿要求。”

白云区目前参照的是上海模式。由政府主导,提供三个补偿方案:1、原地复建,回迁后拆一还一;2、现金补偿;3、区域平衡,在远一些地方建小区,然后再补偿差价。

李国强考虑的是如何让土地利益最大化。他的设想是,将三元里需要改造的地块按照商业形式改造,建商场,酒店和写字楼。而村民们的住宅可以在本村的备用地范围内,进行区域平衡的方式补偿。

按照李国强的方式来做,广州市政府得给城中村集体经济组织开发权,让他们自己进行商业化改造。这样才能保证城中村改造的资金,也能使集体经济的利益不受损失。“这不仅仅是怕今后出现改造烂尾楼的问题。”李国强认为。

李国强说,就算村公司自己不做,政府也可以开发卖楼。这样的方式都可以让他们住的舒服一些。他称猎德村改造后房子太密,“那样的房子有什么好住的”。

而广州“城中村”每个改造项目拿到土地市场上都将是一个巨无霸项目。琶洲村改造面积达185万平方米,总投资额达100亿元•猎德村改造仅复建房建筑面积高达93万平方米,项目面积近57万平方米,只有少数有实力的开发商才能参与其中。

前广州市规划局局长潘安曾表示,政府在城中村改造过程中主要是组织、引导的作用。如今政府牵头引入开发商还存在法律上的障碍,因为城中村改造的主体是村民,原则上应是村民说了算,政府主要是组织、引导作用。

村民:分红不分红?

2009年8月以来,在冼村和杨箕村的实业公司门口,村民们以静坐的方式抵抗城中村的拆迁。“和他们解释过很多次了,拆迁完公司还会在,分红也不会取消。”张建好称,村民们抵触还是担心分红会随着城中村的消失而消失。

这个局面也是城中村改制改造多年来遗留下的病根。

李国强称,广州的城中村从上世纪末开始改制改造,目的是为打破城乡二元制结构,让城中村真正融入到城市管理中。

经过改制的城中村,原村领导班子多数都转成集体经济组织的领导。书记变为董事长,村委主任变为经理。另外,街道办则另外派人成立居委会,负责城中村的行政事务。

虽然一些规模大一些的行政村,如石牌、冼村等被分为几个居委会,但是真正管理村内事务的还是有原村委会转变的公司来负责。

既然早已身处城市的中心,但城中村依然是广州市城市管理的边缘地带。“村外的马路归市政负责,到了村里,换一个灯泡都要村集体拿钱。”李国强说。城中村内的治安、卫生等事务也全部由这个集体公司负责。

这让“村委会”感到力不从心。杨箕经济发展有限公司张建好抱怨:“我们几个村干部一人要管理这么多物业,拿的工资也是区政府规定的,还天天被村民怀疑我们贪了很多钱。”

这也成为村干部和村民间最大的矛盾。“他们成天不干活,在村里打牌赌钱,就等着分红,分不够还骂我们。”张建好称。

现在刚开始的动员阶段,已经让张建好和杨箕村居委会的工作人员磨破嘴皮。“挨家挨户地调查,找村民征求意见,看同不同意改造。如果同意,那么我们形成方案,进行招拍挂。”张建好说。

一年以来,杨箕村和冼村这两个毗邻广州市CBD核心区域的城中村仍在商讨方案。据两村村干部称,方案已讨论不下五次。“亚运会前拆完,还要看能否找到一个合适的改造方案。”冼村实业公司副董事长卢佑醒称。