广州：城中村大限

陈晓舒

十多年来,广州城中村的改造一直是个城市顽疾。亚运之前,凭借强大的行政力量是否可以解决存在多年的难题?另外,正在试行的改造样本是否值得广泛借鉴?

在珠江新城,广州新商务中心一排排三四十层新大厦边,有着偏安一隅的低矮冼村,在广州“中关村”——人流密集的天河电脑城背后,有着满地烂菜不见阳光的石牌村,在广州大道,繁忙的城市道路边,同样有着楼贴楼的扬箕村。

城中村已经成为广州城市化进程中一块扎眼的“牛皮癣”。2009年7月29日,该市市长张广宁再次明确:要在亚运开幕之前,完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。

这是多年来,广州市政府一再表达的决心。只是这一次,城中村的改造有了明确的期限——2010年11月的亚运会之前。

如今,城中村里的出租客開始搬出,不情愿地告别这个地方。而城中村的村民开始索取权益,想在祖祖辈辈居住的这块宅基地上赚取最后的利润。

城中村的研究者——广东技术师范学院副教授蓝宇蕴向《中国新闻周刊》表示,“城中村村民不愿意拆迁有几大原因:自家的宅基地、当年政府给每个村的自留地问题、经济实业公司的分红、还有城中村人‘根的意识。”

“土可生财,地能出金”

年过六十的卢秀芹,从20世纪70年代初嫁到冼村,已经在冼村住了大半辈子。她本不姓卢,但早已习惯了随丈夫的姓氏,这也是冼村除了冼姓之外的第二大姓氏。

卢秀芹刚嫁到冼村的时候,这里大多是平房,家家有院子,村路开阔,现在的黄埔大道和维家思广场还是绿油油的菜地。站在自家的院子里,能看见远处自家的农田。日子忙碌艰苦却也安心踏实。村子里人的成分也尤其简单,除了外嫁而来的,全是同宗的本村人。

20世纪80年代初,广州市确定建设重点东移,石牌村、冼村、猎德村都处于原广州城区的东郊,统统纳入了扩展规划。

起先的扩展还是在规划上。与卢秀芹同村的卢佑民,在1983年奔着商品粮做城里人去了,后来当了工人。那几年,冼村许多村民都被招工走了。

城中村研究者蓝宇蕴解释:“1978年前小规模的征用土地,农民非常欢迎,国家会给征地农民分配城镇户口,得到城镇户口就意味着有商品粮吃,能够到工厂就业。一直到1985年前,征地都很少,农民的积极性也很高。”

1985年,冼村的农田开始被征用,这里被规划为广州的新CBD。冼村的村民代表冼世元告诉《中国新闻周刊》:“1985年开始征收土地,只剩下460亩自留地,那是留给冼村的养命地。”

“农田征用比较顺利,但是宅基地上有房,不容易被征用,所以在最初的城市化过程中,政府只征农地,不征村。而随着城市化的推动,土地升值,到了后来宅基地的征用就更加困难。”蓝宇蕴说。

没了农田,村里人开始想着新的生财之路。“80年代末,村里就开始拼命地加盖房子。”卢佑民说,“当时每个社员有45平米的宅基地。像搭积木一样盖成四层五层,每加盖一层都会多几平米房子。”

村民们在利益驱动下不肯浪费一寸土地。走在城中村里,就像是夹在两扇门里行走,即便阳光充足的正午,村内也是昏暗阴森,仰首只见一线天。

据《城市化中的石牌村》一书的调查,广州市区最大的城中村一石牌村,街巷宽的地方约2～3米,窄的地方只有0.7米。而在0.73平方公里的土地上,却盖了总面积90万平方米的自建楼房。

密集的城中村里房租低廉,从每月200元到800元,村民有一套自己的经济学。根据楼层、面积、房间的阳光强度、空气质量,制定不同的房租价格。“城中村里窄窄黑黑的巷子里连手机信号都没有,这样的房子一间月租200元。”卢秀芹说。租客也都很精明,看房时打手机,没信号就走人。

当时,广州市政府为了遏制村民加盖房子的做法,规定每栋楼只能盖三层半。“多盖的按每平米300元处以罚款,和村委会关系好点的就罚200元,再好一点的就罚100元。”卢佑民说。

但蓝宇蕴研究后称:“广州规定城中村的房子不能超过3层半,但在利益的驱动下,往往越盖越高,因为罚款远远低于出租屋的收益。政府部门监督成本也高,一般无暇顾及。”

卢秀芹的两个儿子如今都三十多岁,和大部分冼村人一样,没有工作。一家七口就守着两栋出租楼,一个月平平稳稳赚3000多元的租金。

集体所有的宅基地是域中村人的养命地。以至于在每栋积木似的楼里,村民都会供着土地神,每天插两炷香,对联毫不含蓄——“土可生财,地能出金。”

城中村人的土地崇拜,在拆迁消息下达之后,开始被逐渐打破。“很多租客在看到拆迁通告后都赶紧搬走了,现在每间房子的月租普遍降了50元。”卢秀芹说。

分红年代

卢佑民家的房子有四层,第三层用来自住,因为这一层比一二层空气好,也有些许阳光,又没有顶层的曝晒。另外三层楼用来出租。

冼村的农地被征收后,村民们开始靠收租过日子,卢佑民也不再出去工作,回村里“守家业”,他什么活都不干,连收房租都觉得累。“那是女人的活,男人什么都不用干。”

天河区第二任区长梁家良说:“原来农民都是种菜,后来国家发展要征地,要村民一部分留下,一部分迁出去。招工的时候去工厂,原来农民没什么技术,就靠体力,工厂待遇比较低。留下继续搞农业的,同时可以开商店、旅馆、酒家等等,收益就多了。在分配上,留下来的就多了,出去的就少了。针对这个问题,天河区政府想到了股份制的办法,来评定每个人占多少股份,出去的也有点补偿。”

就这样,卢佑民靠着村里的补偿歇了下来。每天早上八九点钟醒来,卢佑民就到村里的大排档去喝“早茶”,一份肠粉,一壶免费的茶水,喝饱了就到祠堂边和村里人“打三公”“斗地主”。卢佑民这样的日子已然过了十多年。

农田征用之后,随即是城中村的改制。1988年,城中村开始搞股份制,村委会改制成为股份公司。经济职能增加了,行政职能开始减弱。“事实上,前者实质多于形式,后者形式多于实质。”李培林在《村落的终结》一书中称。

开始,在没有对集体经济进行全面评估状况下,村委会将全村集体资产折股,享有村民待遇者,人头股每人一股。按照1966年1月1日至1988年12月31日期间,每人劳动两年折一劳动股,每股300元分红。

村委会改制后成了公司,村支书摇身一变成了董事长,但他并没有拥有更多的股权,和村民一样,折算人头股和劳动股。梁家良告诉《中国新闻周刊》:“当时搞股份制,按这样一条章程,解决了分配的矛盾问题。”

卢秀芹两个儿子各自有十几股股份。丈夫有42股,加上自己的40股,全家每个月有3000多元的分红。

但冼村村民并不满足。冼世元说:“村民的平均收入是每月450元,已经到了城市最低收入。我们到外面找工作,工厂老板听说是冼村人,城市中心地段的人,都推说‘你们是老板,我们怎么敢雇用你们。结果,80%的冼村村民都成了无业游民。”

冼世元和村民们的普遍看法是:“村委会干部把物业分红的大头占了。”但村干部对此否认。蓝宇蕴在广州大多数城中村调查后发现:“城中村最普遍的问题是集体经济的透明度,每个村的村民都对公司领导有质疑。”

广州市杨箕经济发展有限公司(原杨箕村委会改制)董事长张建好对《中国新闻周刊》大吐苦水:“我们村干部每天忙里忙外搞经济,赚来钱给全村人分红,村民们什么都不干,天天闲着还不信任我们,说我们贪污了。”

一村一策

2009年5月,广州市常务副市长苏泽群,天河区区长徐汉添在冼村召开了两次改造工作会。会上明确以“市、区政府为主导,村为实施主体”给予土地融资、税费减免等政府优惠。

7月27日,市政府常务会议确定推进城中村改造,计划5年内全面改造一批城中村,10年内基本完成广州市138条登记在册的城中村整治改造。而广州市长张广宁再次明确要在亚运开幕之前,完成冼村、新塘村等8个村的整体拆迁工作。

此时的冼村,现有村址红线净用地面积为162884平方米,村里现有3200户,常住人口8000人、流动人口35000人,现有房屋总面积72万平方米。

《中国新闻周刊》拿到的一份冼村最新的改造方案,上面称:天河区政府相关部门与冼村共提出过四种改造模式:一是政府指导。村集体经济组织独立承担的旧村重建模式,二是政府主导的改造模式,三是政府指导,发展商独立承担的改造模式,四是政府指导,发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司的模式。

冼村最终决定的模式是:政府指导,发展商与村集体经济组织共同组建城中村改造公司,由拍卖地块取得收入支撑改造所需资金。

“拆迁工作是多方利益绞在一起。政府主导,房子的容积率就不会这么高。开发商主导,可分配的资源会更足,建设速度也快。”蓝宇蕴称。

这完全不同于广州市五年前的改造政策。广州市规划局网站显示,2004年,广州城中村改造坚持“不以房地产开发启动”原则,以村集体和村民个人出资为主,政府将对公共设施、基础设施配套建设给予适当的支持。

这种变化,也是在经过各种经济平衡测算,最后达成对各方最有利的方案。《冼村改造方案》中称,冼村改造需复建房屋约60.5万平方米,投入资金约35.67亿元,依据天河区近期土地市场隋况,拍卖楼面地价合理范围为6000～6500元/平方米,拍卖地块建筑面积在55万平方米以上,改造完成后,毛容积率介于6～8之间。

改造方案暂按照“拆一补一”的方式计算复建面积,即按照有证房屋建筑面积,每拆除一平方米。复建后的建筑面积相应补回一平方米。市,区级财政不投入,改造资金全部由拍卖地块所取得的资金来承担。

2009年8月7日,冼村旧村改造的会议记录显示:会议有两方代表人,一方是冼村的村组织,村书记卢佑醒带队,他也是冼村实业有限公司的董事长,另一方则是保利集团的代表人。这意味着,外界猜测的冼村改造的幕后开发商是保利集团。

村民抵制

2009年,冼村上交天河區政府的一份整体改造报告上称;“96%以上的村民户主同意启动旧村改造,100%的村股东代表同意结合新光快速路北延线拆迁建设推进整村改造。”

在冼村内,村民却告诉《中国新闻周刊》:“我们没有人签字,也没有人同意要拆。”

村民们开始挤出赌博打牌的时间,三五百人到冼村大厦门口静坐,喊口号:“不拆,不拆,不拆。”“还我自留地,罢免村官。”

村民自发散发传单,要求村委会:“公开历年来的村务账务明细账,公开村官的工资和个人财产。公开广州市政府预留给村集体的460亩自留地,以及广州市规划局公布规划的28快自留地的去向和用途。同时公开村集体投资的财产、物业资产及村办企业账目。”

和冼村同样情况的还有扬箕村。杨箕经济发展有限公司董事长张建好很无奈的告诉《中国新闻周刊》:“账目在村里的公示牌上都是公示的,他们不去看,就受一部分的挑唆来闹事。”

冼村副书记卢佑醒称:“各有各的利益群体的问题,整个城市的拆迁都有不同的问题出现,城中村也存在这些问题,慢慢一步步来推,它有个过程也不是一天就能够达到,政策会上来,因为牵涉到几千人口的事情。”

卢秀芹的担心比较简单:“拆了以后谁保证我们能不能人住。现在的权益没到手,拆了就更没办法要了。”

冼村人介绍,在20世纪90年代末,冼村边上的金穗路要扩路,拆了冼村村民210栋房子。广州市政府盖了盈嘉花园,共4栋回迁楼让这些村民入住。“盖了8年才盖完,村民只能在外面租房子,每个月每平米补助20元。”卢秀芹说。

“搬进去的人回来都说,那几栋楼就是豆腐渣工程,才搬进去两年,到处都在漏水。”卢佑民说,“就因为这样我们大家都对拆迁很怕。”

“生活在这样的环境里很头疼,想改变,想住新房,但承诺不实现宁可不住。”卢秀芹说。卢佑醒自己也头疼,对于冼村在亚运前能不能拆迁完成,他说:“这个要等广州市政府来定。”

专家蓝宇蕴的观点是:“不管是改制还是拆迁都是利益的重新调整。利益受损肯定拆不动。”而事实上,在城中村拆迁的这一阶段,各方利益还没有达到最大的平衡。