开征物业税对中国经济的影响与作用

朱　文　陈　欣

摘要:本文认为开征物业税将短期影响我国商品房相关税费,但能带来长期增长,开征物业税也将影响房地产业,带动房产良性发展。接着本文还讨论了我国现行房地产税存在的主要问题并论述了物业税对我国经济的作用与意义。

关键词:物业税 房地产税 影响 意义

一、物业税对中国经济的影响

(一)财政收入方面

从国家收入着眼,也许物业税的开征会使国家短期内在商品房的开发税费上收入锐减,但我们应当看到2008年全国税收收入己达49449亿元,比上年增长31.39%,全国财政收入在2007年的基础上再上新台阶,预计达到5l亿元,这使得我国减税也存在一定的空间和可行性,目前国家财政也有承担此种减税的能力,从另一个角度来看,政府将40年至70年的土地出让金一次性收取也是一大损失,因为这几十年中土地可能会有很大的升值空间,但物业在保有阶段发生的增值部分由于没有税收的调节机制,使政府无法参与增值价值的再分配,而流向了保有者,不仅拉大了贫富差距,而且政府也是提前透支了未来的土地升值的税金。物业税的开征,从收入角度来看有减收的情况,这是改革所必须支付的成本,任何税改都无法避免,但税制改革也将带来税收增长。

(二)对房地产业的影响

1.房地产开发门槛降低,巨大的行业利润会吸引众多产业包括民间资本进入房地产开发领域。征收物业税后,开发商为获取开发土地而预先支付的成本大大降低,从而会使更多资本进入,资金实力将不再是房地产企业竞争的重点,房地产行业的平均利润将大幅下降。

2.物业税将降低房地产商开发成本,可令房产商的资金链宽松不少。无论是资金信贷,还是税费征收,都将直接影响到房地产开发商的钱袋了。由于土地转让税以及房产税将被未来的物业税所取代,使得原来一部分在房地产开发阶段的税费流向房地产保有阶段,税收负担将由购房者而非开发商承担。因此,开发商的现金流将大大提高,开发商的资本性投资预计将减少15%-20%,减少的这部分成本将有可能体现在房价的下调上,房价下降将进一步刺激房地产需求,缓解开发商的现金流量状况,也可以减少开发的信贷风险。

3.利于行业健康发展。物业税会随着土地或房产市值的变化而变化,可以通过税率对房地产市场的炒卖、虚高、泡沫等情况进行调节,对于缩小社会贫富差距、促进社会健康稳定发展有深远意义。从短期来讲,物业税开征的初期,会刺激房地产的需求,特别是高档住宅的价格有望大幅下降,导致高端市场销售加快,豪宅将会亲民;但从长期来讲,由于住宅使用成本的大大提高,高端市场反而会受到一定程度的压抑;从中长期来看,住宅市场将由目前的“购买成本高"而“使用成本低”向“购买成本低”而“使用成本高”转变,这种转变将端正部分购房者的消费心态,特别是那些超出自身经济实力进行购房的行为将受到抑制。

二、目前我国房地产税存在的主要问题

(一)税种设置不科学

现行房地产税制既有对内资企业和个人征收的房产税,又有对涉外企业和个人征收的城市房地产税,这两个税种的征收对象均为房产,明显属于税种的重复设置。此外,我国没有把豪宅别墅的消费列入征税范围,缺乏调节房地产消费结构的税收杠杆。按照现行房地产税制,对于出租房地产收入,既征收所得税,又征收房产税,明显属于税种的交叉设置;另外,契税是在房屋产权、土地使用权发生转移时就双方当事人所订立的契约征收的一种税,印花税也是就经济活动订立的凭证征收的一种税,课税范围明显覆盖了前者,属于重叠问题。

(二)征税范围过窄

《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》规定,城镇土地使用税的征税范围是城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地,而大量位于农村的非农建设用地,特别是近年来新崛起和迅猛发展的乡镇企业占用的土地,则不须缴纳城镇土地使用税,不仅存在明显的税负不公,也给农村乡镇企业非农建设乱占、滥用农用地埋下诱因。

(三)租税费概念不清

1.以税代租,或税中含租。《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第一条明确规定:“为了合理利用城镇土地,调节土地级差收益,提高土地使用效益,加强土地管理,制定本条例。"这充分说明了城镇土地使用税是为调节“土地级差收益”而设立的,具有明显的地租内涵;同时,城镇土地使用税是一种资源税,其纳税人是土地使用者,而且主要是工商企业,他们缴纳土地使用税体现了土地所有者与土地使用者之间的一种经济关系,这就更加证明城镇土地使用税本身就是地租。

2.以税代费。如城市维护建设税设置的初衷是为城市公用事业和公共设施的维护建设筹集资金,在税率设计上遵循“谁受益,谁负担,受益不同,负担不同”的原则,实行差别税率,具有明显补偿性质,应该使用“费"的概念。

3.以费代租。我国对外资企业、外国企业收取场地使用费。所谓场地使用费,就是土地使用者(外资企业、外国企业)由于使用土地而每年必须向土地所有者(国家)交纳的一定数量的费用,它是我国土地有偿使用的一种方式,体现了土地所有者和土地使用者之间的一种经济关系,其本质就是地租。

4.以费代税。如国家对闲置土地的行为征收的土地闲置费,实质上是一种带有明显惩罚性质的税收,它以费的形式出现,有损税收的严肃性。租税费互相错位,严重削弱了税收的严肃性,助长了地方政府乱收费思想的滋长,加上不规范的计征行为,导致房地产开发企业费用支出增大,房地产价格居高不下。如北京、上海、广州三大城市的房地产税费占房地产价格比重过高,分别为18%,15.7%和24%。

(四)税负结构不合理

在土地取得环节和房地产保有环节中税负水平偏轻,而在房地产流转环节税负水平却偏重。就现行房地产税制而言,在土地(指增量用地)取得环节涉及的税种只有耕地占用税(税率仅为1-10元/m2),即使加上土地出让金和土地征用费(往往偏低),用地单位支付的土地取得成本仍然很低;在房地产保有环节征收的税种仅有城镇土地使用税(税率为0.21元/m2年)和房产税(按房产原值的1.2%征收,若出租,则按12%的税率征收),两税的税率均偏低;然而在房地产流转环节,房地产开发企业要承担的税项却多达10种,包括营业税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税等,而且这些税种多以房地产经营所得或房地产价值为计税的依据,税负水平明显偏高。

(五)其它方面

相关的辅助制度不健全,比如土地增值税的征收需要对房地产的价值进行评估,但房地产评估制度作为税收的辅助手段还不健全,从而增大了征管难度。税收征管的配套制度和措施不完善。我国目前还缺乏严密的财产登记制度,影响了税收征管的力度。同时,与房地产税收密切相关的房地产价格评估制度不健全,税务部门内部现有的房地产评估机构、评估人员的素质难以适应税收征管的需要。

三、开征物业税的作用与意义

(一)便于地方征管

从税收征收管理的角度考虑,由于财产估价较为困难,逃避税较多,而地方政府对纳税人的财产登记、财产转移等事项掌握较细,因此适宜地方政府对这一税源实施严格监控,且能保证地方收入,地方政府加强征管的积极性较高,减少了偷逃税的可能性,征收相对方便,有望降低管理成本。

(二)可以平均财富,平均税赋,增进社会公平

物业税的开征,对于增加政府的转移支付能力,增进社会公平,维护社会稳定,都是有益的。作为调节贫富差距的手段,物业税通过制定不同税率,对居住豪宅或拥有多套住房者课以重税,对一般居住者确定一定条件的免征额从而减少征税,对特别贫穷家庭居住劣房者实行免税政策,可以有效维护社会稳定。

(三)可以引导理性消费,增进资源有效配置

物业税的开征,也有助于居民在住房消费中避免脱离实际需要的高标准,提醒居民量力而行,注重实用。节约的住房投资则有助于居民生活水平的均衡提高或增加生产性投资。更多闲置或半闲置的房产资源也将得到更有效的利用。由于物业税的特殊性,因而对于为地方筹集财政收入、调节财富分配,缓解贫富差距的社会矛盾、优化资源配置,促进经济可持续发展都将起到重要的作用。

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