构建基本住房合理的房价形成机制防范金融风险

隋　欣　隋良川

我国多层次的房地产市场,包含了经济适用房、普通民众的基本住房、享受型高档住房、酒店、别墅、商业用房等。由于无序开发及结构性失衡等问题,使可持续发展面临挑战。本文着重剖析中低收入者基本住房,金融危机的影响,居民收入预期不确定,增加了房地产金融风险,构建基本住房合理的房价形成机制——政府引导的市场定价,化解危机,势在必行。

一、基本住房与金融市场现状

住房制度改革以来,居民通过按揭贷款购房。同时建立房地产金融市场,在银行支持下,国内房地产业迅速发展。

㈠房地产贷款,企业自有资金不低于开发项目总投资的30%,开发项目具备土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证给予贷款支持。2003年,金融政策开始对房地产市场的供给结构进行调控,人民银行落实对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款,贷款额度达到土地评估价值的70%,贷款期限最长2年。2004年国务院提高房地产等几个行业的固定资产投资项目资本金比率,从20%上升到35%,银监会对土地储备贷款、房地产开发贷款、个人住房贷款的风险管理分别提出了要求,贷款操作规范程度提高,开发商和消费者获得商业银行贷款的门槛提高。

㈡个人住房贷款,人民银行规定发放个人住房消费贷款,购买第一套,首付款执行20%,购买第二套及以上的,应适当提高首付款比例。2004年银监会从风险管理的角度要求商业银行在发放个人住房贷款时应关注贷款人的偿还能力,将借款人住房贷款月还款额与收入比控制在50%以下。

二、基本住房市场与金融业的相互依存

我国自房地产市场建立以来,房地产市场的发展就和金融市场的发展紧密地联系在一起。

(一)房地产的金融属性

房地产作为一种不动产,具有保值和增值的功能,这就使得房地产成为金融行业的理想抵押品。房改以来,房地产一枝独秀成为了拉动中国经济从低谷走向高潮,并连续多年保持经济高增长的局面。其根本的原因正在于这种金融作用的转换。开放金融市场,资金的流动性增强,银行对住房抵押信贷看重的是房子,也看重贷款人的还款能力,未来预期收入。实现时间、空间的价值转移,当铺变银行。

(二)银行为房地产开发经营提供了资金保障

房地产开发经营过程大致要经过土地购买、房地产开发建设、房产销售、房地产经营四个主要阶段。资金成为衔接各个环节的关键因素。房地产的生产周期长,资金需求密集,资金供需间存在时间差。解决这个时间差,就需要金融支持。购房抵押贷款使消费者的潜在购房需求得以转化为现需求,我国每年二十亿平方米左右的建筑总量,相当于全球年建筑总量一半,得益于按揭贷款,与开发商没有必然联系。

(三)房地产业为金融提供优质资产

房地产信贷增长空间大,持续时间长。商业银行信贷仍将是融资的主要工具。对房地产商 “四证”齐全之后,争相给房地产商贷款。这实际上反映了当前中国房地产融资领域相对于其他企业的优势。房地产行业是典型的资金密集型的行业,和金融紧密相连。市场、资金、土地是房地产产业的三要素,在宏观调控的背景下,资金自然成为核心的要素。同时,房地产行业对于资金的巨大需求,以及其资金需求与供给的时间差,客观上提出了巨大的金融服务的需求。因此,协调好金融与房地产之间的互动关系,二者相辅相成,必然会对经济增长产生巨大的推动力量。长期稳定的房地产业是实现人民住有所居、发挥支柱产业有力保证。

个人住房贷款是各银行的优质资产,经济的高速增长不仅提高了当期的支出,更增加了居民未来收人增长的预期,这种预期造成了居民住房信贷的快速增长。居民的住宅消费需求和建设小康社会的目标必然导致稳定的住房投资,构成房地产金融增长的坚实基础,商业银行间的业务竞争日益激烈。为了争取更多的市场份额,部分基层行行采取变通、变相或违规做法,降低贷款标准,减少审查步骤,放松真实性审核、返给中介服务费等,说明了资产的优质程度。

三、基本住房价格大幅波动带来金融风险

贷款作为房地产融资最主要的途径之一,其波动成为影响房地产融资总体状况的关键。

房地产开发贷款风险,房地产开发周期长,风险高,占用资金量大,开发的各环节过分的依赖银行贷款,增大了银行的系统风险,而银行获得的收益只是利息,从另外的角度看,国内的银行实际上承担着风险投资的风险。而我国的房地产业一直处于上升阶段,还没有经历完整的产业周期,所以目前的违约率实际上并不一定完整反映了房地产行业的风险状况,特别是经济下滑时期的风险状况。

在新的融资限制条件下,当前的多数企业难以继续依赖贷款融资。因此资质较差的房地产企业将面临着更高的融资成本,中小公司更难以取得贷款。

房地产开发企业高负债经营隐含财务风险。据普查,我国房地产开发商资产负债率为72%以上,资金已成为制约房地产企业生存和发展的核心因素,企业面临新一轮洗牌。

㈡个人住房贷款的风险

个人住房受央行的利率调整走向、以及取消个人购房贷款优惠利率等一系列利率政策影响,包括在未来房屋税收政策的逐步到位、宏观经济波动和收入增长出现变化的情况下,购房者的还款能力影响,按揭贷款信用风险增大,房价超过了居民实际购买力,楼盘高空置率具高不下。

房屋价格大幅下跌,实际价值远低于借款人所需支付的房屋的合同价值,借款人最理想的选择就是违约,等待银行收回房屋。

支撑房地产市场稳健发展的是需求,而非供给。银行风险同房价上涨成正比例增加,一旦房价较大幅度下降,作为抵押物的房地产就会贬值甚至大幅缩水,给银行带来不小的损失,危机不可避免。

四、开发商主导的房价模式及反向竞争定律

国家深化城镇住房制度改革以来,建立了开发商为主导的房价形成机制——开发商决定房价。

(一)商品房价格形成模式

商品房建设具体流程:政府规划后—招标开发商—建筑商—销售公司—物业公司。

资金运行轨迹(房价构成):开发商低价运行费用+土地熟地成本+招标建筑商的建筑成本+规费+销售费用=开发商自行定价

上述流程及资金运用看,开发商控制了定价权,其运行轨迹是沿着直线上涨一路狂奔而去,导致住房价格失控。

暴利,国土部2009年5月调查全国地价动态监测城市,有效案例620个。北京某楼盘楼面地价253元房价两万元。

囤地,为了抑制房价,各级政府增加土地供应,开发商囤地,某国有企业“地王”抬高的地价比周围的房价还高,抬高周遍房价,曲线圈钱。

各级政府通过政策引导房地产业健康发展。2008年底,为了抵御国际金融危机影响,刺激内需,首先是百日内五次降息,然后是减免税费、放宽二套房限制,以及下调房贷首付比例及利率。各级政府能出台的政策全都出台了,而且好多出台政策出乎意料,一些地方政府出台政策,出让费可以晚半年交等。刚性需求及投资者、投机者的带动房价上涨。

由于涨价过猛,2009年4月紧急出台了控制政策,提高二手房首付,增加土地投放,对40个重点城市商品住宅开发费用进行专项调查,揭开房价的成本构成。

各级政府不断出台足够多的又鼓励、又压制政策,防止房价过山车波动软着陆。试图让房产商良心发现,回归理性。无奈不可救药,上有政策,开发商有对策,购房者束手无策。

(二)反向竞争定律,决定开发商追求高房价

城市中心某地段,房价长期高于郊区,不断增值,20万买的房子,住了10年,能卖30万,白住不算,折旧不提,通货膨胀不计,为什么呢?

在衣、食、行商品的市场竞争中,生产要素和产品都要通过市场来分配,千千万万的厂商在市场上围绕有限的市场资源展开了广泛而激烈的竞争,商品价格战让产品价格越来越低,我们视为正向竞争。

住房市场既有商品属性,也是生活必需品。作为一种不动产,能够保值和增值,有很强的金融属性;满足投资、投机性需求,有投资品属性;供给所限、没有替代品、没有选择权,具有稀缺性;土地制约、独占资源、具有垄断性;价高者得之、成本越来越高,具有必然性;这种独有的特质,决定市场竞争中,价格不断走高趋势,我们叫反向竞争。

本文独家原创,提出的反向竞争定律,深刻揭示住房市场规律,具有重大意义。

反向竞争不断的产生高房价泡沫,曾经使日本的经济衰退数十年,也引发美国次贷危机。

房地产开发与其说是市场开发与竞争,还不如说是一场对资源的争夺,占有了土地,就等于占有了一处唯一的不可再生的资源,土地价值对房产价值起着决定性影响,生产成本在城市间差别不大,地价越来越贵,房子越建越高,成本越来越大,是不可避免的,反向竞争的结果。这是与其他产品完全不同的产品属性,也注定了房地产的生产不会象其他产品一样,产量越高,单位成本越低,汽车天天降价而房产天天涨价。城市自来水,如果把他全部交给商人,我们可能会用到100元/吨的自来水,甚至天价的自来水。房子、土地、地段开发权都具有垄断性,开发商追求利益最大化,造成房价快速上涨就有了体制基础。

五、完善房地产管理体制取销开发商定价权

我们需要的是一个长期健康、稳定发展的房地产市场,而不是一个充满泡沫、随时可能崩溃的房地产市场。让房价得到理性回归。依靠开发商是不可能的,不可救药,与虎谋皮。反向竞争定律高屋建瓴,抓住了事物的本质。要求政府必须站出来,用市场管理手段进行有针对性的干预、控制,取消开发商定价权。

(一)基本住房价格形成模式

本文独家原创,根据反向竞争定律,提出对症下药、立竿见影办法,使房价大降,又保证市场健康发展。即政府引导下的市场决定合理房价,取消开发商定价权(砍掉高房价的暴利及不合理费用部分)。对开发运行费用评估打包,由开发商竞争打包的费用,费用低者中标。实行招标建房(招标房)。

基本住房建设具体流程:政府选地块详细规划—招标开发商(费用打包)—招标建筑商—招标销售公司;资金运行轨迹(房价构成):低价招标的开发运行费用+低价招标建筑成本+政府自定土地成本+销售等费用=非开发商掌控的低房价。

政府对安居工程引入招标办法,取削开发商的定价权,取得了少花钱价格低的效果。证明了上述办法是可行的。

上述流程及资金运用看,与开发商控制定价权差别大。

基本住房建设具体流程与商品房建设具体流程比较,政府、开发商、建筑商、销售公司等单位都存在。房价构成比较,商品房建设中开发商的暴利部分被政府砍了下来,由政府掌控了房价。取消了开发商话语权。政府不是物价局一纸行政命令,不是回到计划经济的老路,而是用市场手段决定市场房价。一语中的,令人叫绝,符合宪法、法律、规章制度,符合中国特色社会主义市场经济规律。

(二)阐述一下上述流程的具体实施内容

政府要主导对开发商招标,同时和开发商共同主持对建筑商、销售商等单位的招标。政府主导对选地块按容积率详细规划设计;价格,政府参照周遍(过去已经拍卖)的价格评估自定,摊入房屋成本;把运行费用分割为若干单位,分别将费用打包,与相对应的单位实行政府招标。政府对某地块规划后,对开发商运行费用评估一个总数,实行招标,低价中标;对建筑商的建筑造价,低价中标;对销售商核定代理费用低价中标;最终累计出市场房价;开发商仍然保留组织资金、协调开工建设的功能。过去是开发商画图,建筑商施工,现在是政府画图,开发商、建筑商集体协作,开发商作用不可替代。

(三)政府掌控招标房价格意义重大

政府掌控基本住房(招标房)的价格,低价中标,大大降低住房价格。对解决亿万普通家庭的住房问题,落实住有所屋的目标是决定性的。

确保有一个好的未来预期,稳定市场信心,推动房地产业平稳有序发展,防止房价大起大落。

开发商找到一条稳定、健康的发展道路。过去,开发商摊销成本无序,不合理隐性费用摊入房价,上不封顶,价格失控。在开张吃三年谋取暴利的同时,也隐藏巨大风险,住房市场的价升量跌,预示着重新洗牌,向大型垄断化发展,中小房地产企业将面临破产、停建,烂尾楼。支撑房地产市场稳健发展的是需求,而非供给,招标房制度挽救了开发商。

土地出让金等由销售公司实现,缓解了开发商筹资压力,减少了资金(高利贷)成本及潜规则费用,大大降低成本。

现行的安居工程和住房制度改革以前的住房建设,注重的是建筑商,即直接从事房屋建筑的包工头,政府对其建筑成本实行协议控制,房屋价格形成机制是低成本竞争,房屋价格低廉。居民无法买住房,是无法贷款买房,现在通过按揭贷款业务,普通居民用未来的预期收入,实现了居者有其屋,与开发商主导住房建设无必然联系。

政府主导的招标房,敞开供应,欢迎投资,不会出现房地产市场萎缩,影响拉动内需现象。重要意义还在于颠覆一个行业运行状态,由反向竞争扭转为正向市场竞争,让价格得到理性回归,高昂房价软着陆。

(作者单位:辽宁大学国际经济与贸易MONASH UNIVERSITY辽宁省瓦房店市财政局)