房地产强势复苏 几多欢喜几多愁？

田耸屹

今年8月份,京城开盘项目的均价达到了16165元/平方米,远远高于4月份的12168元/平方米。9月份,京城预计上市的项目为46个,整体开盘均价为13686元/平方米。

房地产的复苏

从2007年底开始,随着国家宏观调控政策的制约和全球金融危机的影响,国内房地产市场陷入了前所未有的低迷状态。

经过2008年的深度调整,房地产行业在2009年上半年实现了“V”型反转。各主要城市的商品住宅成交活跃、量价齐升,销售额同比增长57.1%。

6月12日,银监会主席刘明康在北京国际金融协会春季会员大会上表示:“房地产领域开始复苏,但持续性仍值得怀疑。”

国家统计局近日发布的数据显示,5月份,全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.6%。2008年8月,这一指数曾出现环比负增长。在连续下跌7个月后,终于在今年3月恢复正增长,并且与2006年5月和2007年4月的0.7%涨幅相近。

今年上半年,全国新建商品住房的销售面积达3.15亿平方米,同比增长33.4%,增幅比今年一季度提高24.7个百分点。1至6月,全国商品房销售面积为3.41亿平方米,同比增长31.7%,其中商品住宅销售面积同比增长33.4%,商品房销售额为15800亿元,同比增长53.0%。

从地区分布看,东部地区商品住房销售面积全面回升,北京、江苏、浙江、福建、广东等省份均比去年同期增长50%以上,尤其是北京,同比增幅高达142.2%。中部地区平稳回升,河南、湖南、江西等省份同比增长超过20%。西部地区全面平稳回升,重庆、四川、青海、新疆等省份同比增长超过40%。多数地区的二手住房成交量同比增加。

2009年3月以来,我国房地产市场再次进入大幅度上涨的狂飙时期。仅从北京地区的相关统计数据来看,从2009年一季度开始到6月份,北京多数楼盘的涨幅都已超过20%,甚至一些地段好的优质楼盘售价已经超过2007年的最高价,楼市火爆势头不言而喻。

同时,人民银行实施的宽松货币政策大大增强了市场流动性,这对促成房地产市场反转起到了至关重要的作用。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭说:“目前,可以说我国房地产市场已经复苏。”

土地市场热火朝天

住房建设需要以土地资源作为基础,但土地资源毕竟有限,因此土地储备规模被开发商视为实力和后续发展能力的象征。谁掌握了有限的土地资源,就意味着谁掌控了房地产市场开发的主动权。更为重要的是,土地资源的有限性又注定会开辟出巨大的升值空间。

上半年,在不到两个月的时间里,北京就诞生了4个地王。首先是富力地产,5月21日,它以超出挂牌起始价近4倍的10.22亿元天价拿走的广渠门10号地。6月25日,北京祈连房地产公司在通州九棵树的地块上,以17.4亿元的高价刷新了广渠门10号地10.22亿元的纪录,成为新的地王。仅隔一天,成都中泽置业有限公司以19.6亿元拿下北京奥运村乡地块。四天之后,纪录又被新地王广渠门15号地块所打破。北京广渠路15号地的拍卖成交价格最终定为40.6亿元,竞标成功的中化方兴公司成为北京楼市成交总价和楼面单价的“双重地王”。

“地王”频出现象绝非北京独有。仅在6月份,上海、广州、无锡、宁波、福州等地方都又重新出现了一块又一块的天价地,“地王”们不断刷新同区域的成交价格。6月26日,经历80多轮竞价,保利地产以38.1亿元拿下重庆鸿恩寺“地王”的头衔。

7月23日,上海将进行新一轮土地出让。其中,最热门的青浦赵巷特色居住区10号地块已经有58家开发商领取了挂牌文件,业内人士已经开始放弃青浦地块价格将“一团和气”的想法。

可见,前期的商品房市场异常火爆,大大刺激了开发商购置土地的热情。销售回款后,开发商手中现金开始充裕,而资本金比例的大幅降低则提高了企业的投资能力。投资热情与投资能力双升,土地需求必然增加,而商品住宅供给有限,很有可能推动地价上涨,加剧土地资源的争夺战。

这些“地王”的涌现注定会带动房价的上涨。这种“面粉比面包贵”的现象给公众带来了一个明确的预期,即未来的房价会再上一层楼。

高房价吓退大批购房者

根据国家发展改革委、国家统计局调查显示,7月北京、上海、广州、深圳四大城市一手住宅成交价格比年初累计上涨幅度超过30%,天津、成都累计上涨幅度约10%;北京、上海、广州、深圳等五大城市二手住宅价格比年初累计上涨幅度近20%。全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%,涨幅比上月扩大0.8个百分点;3月份环比上涨0.2%,4月份环比上涨0.4%,5月份环比上涨0.6%。7月份环比上涨0.9%,涨幅比上月扩大0.1个百分点。楼价继续步步攀升,而普通民众的购买力早已赶不上其上涨的节奏。

截至8月份,京城开盘项目的均价达到了16165元/平方米,远远高于4月份12168元/平方米的均价。由于房价持续升高,各地楼市成交量不同程度出现下滑。据北京房地产交易管理网统计,七、八两个月商品房成交量持续下滑,特别是大户型较多的现房商品房成交量锐减。广州阳光家缘数据监控显示,8月份网签6445套,与7月份的网签总数6653套相比,减少了3.1%。7月份成交环比6月份下降了三成,而8月份成交继续收窄。戴德梁行最新报告显示,8月份深圳市新建商品住宅成交量显著下滑,成交面积为38.60万平方米,环比减少29.73%,成交4114套,环比减少25.25%。

可以看出8月份多项目接连推盘,开盘价格多次上调。楼盘价格上涨速度过快,使得刚性自住需求的客户难以承受,进而直接打击了刚性需求的积极性,导致购房者观望情绪日益浓重,导致了成交量的下降。

中国部分城市房价又开始走高已是一个不争的事实。在高房价的压力下,哪怕是中等收入人群,也难以接受。这样使得大部分购房者再次被高房价抛弃,他们的承受能力无法企及超高的房价,被迫选择放弃购买,或者去远郊购买。另一部分则是具有购买能力的人,看到目前房价上涨的速度太快,对房价产生虚高的担忧,所以持观望态度,并等待合理价位的出现。

房价走高,大部分人放弃购买,这样一来又会抑制国民的投资和消费热情,减少流动性资金,进而降低社会的整体福利水平。对楼市来说,“寒冬”的再次来临已为期不远。