银行按揭贷款、开发贷款与商品房销售价格的实证关系研究

张喜峰　赵　雪

摘 要:目前我国对银行信贷与房地产价格关系的研究多集中在银行信贷的总体规模与房地产价格相互关系的研究上,而基本上没有区别按揭贷款、开发贷款分别与房地产价格的关系。文章利用上海市2004年1月至2007年12月的商品房按揭贷款、开发贷款和平均销售价格的月度数据建立VAR模型,使用脉冲分析等方法对上海市的商品房按揭贷款、开发贷款和平均销售价格之间的动态关系进行了实证研究,分别考察了商品房按揭贷款、开发贷款两类贷款与商品房平均销售价格之间的关系。

关键词:开发贷款 按揭贷款 VAR模型 脉冲分析

中图分类号:F830.572 文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2009)09-200-02

一、引言

“十五”期间以住宅为主体的上海房地产业发展迅速,上海商品房平均销售价格基本上都处于上升通道,特别是2002年之后价格开始快速上涨,2003年上海商品房每平方米均价达5118元,首次超过北京,成为全国房价最高的城市,2004年商品房销售价格增长率升至26.79%,2005年下半年宏观调控作用开始显现,各项指标都有了不同程度的回落,2006年商品房均价与2005年相比只有小幅上涨,2007年上海市商品房销售价格增长率又有所上升。

在我国,企业的融资渠道还比较单一,主要依靠银行提供的贷款,这一点在房地产企业中也表现得比较突出,上海市房地产企业开发房地产项目的资金主要来自于国内金融机构贷款、外资、自筹资金等,而其中的国内银行提供的信贷支持占据了重要的分量。伴随着房地产价格的上升,受利润驱动,开发商对开发贷款的需求不断增加,房地产投资规模不断加大。从2001开始上海市的房地产开发贷款一直保持了较快的增长势头.

从2001年至2007年,上海个人住房按揭贷款额呈现两阶段化,2001年至2004年上海个人住房按揭贷款高速增长,平均增速在55.87%。2004年经济开始宏观调控后,个人住房按揭贷款的增长幅度出现跳水,直线下降到10%以下。2006年在各种宏观调控政策不断出台的情况下,个人住房按揭贷款保持低位小幅增长。

二、研究思路

目前我国对银行信贷与房地产价格关系的研究多集中在银行信贷的总体规模与房地产价格的相互关系的研究上,而基本上没有区别按揭贷款、开发贷款分别与商品房销售价格的关系。传统理论认为银行对房地产开发商的项目建设所提供的开发贷款,将提高房地产的投资规模,进而将提高商品房供给,促使商品房销售价格下降,而银行对消费者购买商品房所提供的按揭贷款,将提高对商品房的需求,促使商品房销售价格上升。然而通过对上海市近年来房地产市场运行状况的观察发现,商品房销售价格、按揭贷款、开发贷款在长期内总体上都保持了上涨的趋势,这种现象似乎违背了传统理论的观点,笔者将利用所掌握的数据,实证研究上海市商品房销售价格分别与按揭贷款、开发贷款之间的动态影响关系。

三、实证研究

(一)数据来源

笔者利用2004年1月至2007年12月上海市房地产市场的商品房平均销售价格、开发贷款新增余额、按揭贷款发放额的月度数据进行实证研究,其中,商品房平均销售价格是由商品房销售额除以商品房销售面积得来,其中商品房销售额、商品房销售面积、开发贷款新增余额来自于中经网统计数据库,按揭贷款每月发放额由上海易居房地产研究院、上海房地产流通研究所提供。将商品房平均销售价格、开发贷款每月新增余额、按揭贷款每月发放额实际值分别用PI、HL、AL表示,对上述三个时间序列分别取自然对数,记为LNPI、LNHL、LNAL,这样处理数据的好处是:一方面可以避免异方差问题,另一方面回归系数可以理解为一种“弹性”系数,具有很强的经济学指导意义。

(二)VAR模型脉冲分析

对时间序列的ADF检验可知,三个时间序列变量都是平稳的,因此不需进行协整检验而可以直接建立无约束的VAR模型,对VAR模型进行Lag Length Criteria检验可知,建立1阶的VAR较合理,即VAR(1),对VAR模型的AR Boots Table检验结果表明所建立的VAR(1)模型是稳定的,可以进行脉冲分析。

脉冲响应函数(impulse response function,IRF)反映了来自随机扰动项的一个标准差大小的新的信息冲击(innovation)对内生变量当前和未来取值的影响,以及其影响的路径变化。试验结果有图形和表格两种形式,笔者分别给出脉冲响应图和表格。下面各图是基于VAR模拟的脉冲响应函数曲线,横轴代表滞后阶数,将滞后阶数设定为10期,纵轴分别代表平均价格lnpi、按揭贷款每月发放额lnal,开发贷款每月新增余额lnhl对其余各变量的响应程度。

1.商品房平均销售价格对各变量一个标准新的信息的脉冲响应(如图1、表1)。

从下面的图形和表格可以看出,商品房平均销售价格对自身的波动比较敏感,平均价格变化率1个标准差大小的冲击在短期内对平均价格本身造成比较大的正冲击,在第一个月达到18%,第二个月达到8%,其影响在第7月后基本消失。

开发贷款每月新增余额变化率的1个标准差大小的冲击在第一个月对平均价格几乎没有影响,而在第二个月产生2.51%的正冲击,其影响从第六个月开始基本消失。笔者认为:开发贷款对商品房平均销售价格造成正向冲击而非反向冲击的原因是:由于房地产开发周期大概在一年左右,短期内供需矛盾不会因开发贷款增加——引致投资增加而缓解,上海市商品房销售价格会继续上升,长期内,理论上当期开发贷款的增加会增加下期商品房的供给,但是事实上由于土地的稀缺性、垄断性和不可再生性,中长期看土地供给是有限的,因此银行信贷增加对于商品房供给的增加的贡献是有限的,随着上海城市化进程的加快,人口的增加,商品房销售价格会维持在较高的水平;而对于国家对银行开发贷款的调控,房地产开发商由于开发资金受限必然会寻求外资以及其它行业的资金向房地产市场转移,这在一定程度上抵消了国家对银行开发贷款的调控效果。从最近这些年的统计数据也可以发现上述两个事实,2006以前开发贷款的规模不断增长,2007年出现小幅回落,但从长期来看,价格并未出现明显的下降,反而在总体上保持了较快的增长势头。

按揭贷款每月发放额变化率的1个标准差大小的冲击无论在短期还是长期,对平均价格的影响都是很小,在第一个月为零,第二个月产生-0.3%的负冲击,第三个月产生0.35%的正冲击。按揭贷款对平均价格的影响不强表明:商品房按揭贷款的增加虽然可以缓解个人可支配收入对住房需求的当期约束,但是降低了家庭以后的可支配收入,同时也降低了以后对住房的需求,综合前后的正负两方面的影响因素,因此,按揭贷款的变化对商品房的需求——进而市场价格,影响较弱。

从上述的分析结果可以发现,价格主要受其前期水平的影响较大,且影响时间较长显示了房地产市场上心里预期的巨大作用;按揭贷款对价格的影响较弱;开发贷款的增加在短期并不能促使价格下降,商品房销售价格会继续上升,在长期由于受土地的这一制约因素的影响,长期内价格依然会在高位运行。

2.开发贷款每月新增余额对商品房平均销售价格变化率1个标准新的信息的脉冲响应(如图2、表2)

图中表明商品房平均销售价格变化率1个标准差大小的冲击在短期内对开发贷款每月新增余额造成比较大的正冲击,在第一个月达到29.9%,第二个月达到34%,第三个月为11.1%,第四个月为6.4%,其影响在第九月后基本消失。

对于价格的上涨,一方面受预期利润上涨的刺激,房地产商会增加对银行开发贷款的需求量,以增加对房地产市场的投资,追逐更大的利益;另一方面,从银行的角度看,银行的房地产开发贷款多以开发商的房地产资产做抵押,当房地产价格很高时,会提高了房地产抵押贷款的市值,导致房地产信贷可观测风险的向下修正,银行愿意放松贷款条件并提供更多的房地产开发贷款。受此两方面的影响,当房地产价格上涨时,会导致银行对房地产开发贷款的发放有较大的扩张冲动。

3.按揭贷款每月发放额对平均价格变化率1个标准新息的脉冲响应(如图3、表3)。

图中表明商品房平均销售价格变化率1个标准差大小的冲击在短期内对每月发放按揭贷款造成的负冲击,其峰值出现在第二、三月,在第二个月达到-4.63%,第三个月达到-4.6%,第四个月为-3.2%,造成的影响在第九月后基本消失。

当价格上涨时,一方面,银行会考虑到个人消费者的还款压力增大,相应的按揭贷款的风险加大,因此价格上升会在一定程度上抑制银行按揭贷款的发放规模;另一方面,个人消费者也会因为价格上涨所带来的还款压力增大,而减少对按揭贷款的需求。综合两方面的因素考虑,价格上涨会对银行房地产按揭贷款的规模产生向下的压力。

四、结论与政策建议

笔者通过对上海市房地产市场的商品房平均销售价格、开发贷款新增余额、每月发放按揭贷款额的月度数据进行实证研究,结果发现:

1.商品房销售价格受自身前期价格水平影响较大,说明无论是在长期还是短期,商品房销售价格具有一定的惯性。

2.按揭贷款的变化对房地产市场价格没有明显的影响;相反商品房销售价格的上升会对按揭贷款的发放产生一定的负向影响。

3.开发贷款的增加在短期内并不能对市场价格造成向下的压力,价格依然上升,在长期内,由于土地等因素的制约,开发贷款的增加对商品房供给的增加的贡献不大,价格将维持在高位;而商品房销售价格的上升会对银行开发贷款规模的扩张造成较大的正向冲击。

根据上述实证结论,笔者认为:国家应该严格关注伴随商品房销售价格的上涨,银行开发贷款发放量会产生较大的扩张冲动,应制定相应的调控政策,以防止房地产开发贷款规模的过分膨胀给金融运行带来的系统风险。同时由于按揭贷款的变化对房地产市场价格的影响力较弱,因此国家希望通过调控按揭贷款规模来影响房价的政策效果将不会很明显,国家对于按揭贷款的调控重点应放在:规范按揭贷款市场操作,防范少数人利用按揭贷款的过度投机行为给银行信贷造成的潜在风险。而对开发贷款进行调控的同时,应特别注意外资的涌入以及其它行业资金向房地产行业的转移,否则,单纯对开发贷款的调控将起不到明显的降低房地产市场投资规模的作用,寻求开发贷款受限必然会使房地产开发商寻求其它方面的资金来源,目前国内社会资金和境外资金占房地产投资资金比重平均已超过40%,因此国家对房地产开发贷款进行调控的同时必需同时监控外资及其它行业资金向房地产市场的转移,这样才能有效控制房地产投资规模。

参考文献:

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(作者单位:上海大学经济学院 上海 200000)(责编:吕尚)