珠三角物流地产的存量转移引发新需求

逸　云

珠江三角洲外贸形势不容乐观，进出口贸易额仍在下滑，国家的各种经济刺激政策、市场上各种利好消息，使得珠三角物流地产格局正在发生变化。

鉴于当前业界对于珠三角地区工业地产和物流地产市场的担心，仲量联行认为：由于珠三角地区的经济以出口为主导，因而难免受全球经济危机影响，但是随着流动资产的增加以及股票市场的再度活跃，有迹象显示珠三角工业地产和物流地产市场正在改善；与此同时，大规模的基础设施建设及对住宅投资的优惠政策将有助维持工业地产市场的稳定，从长远来看可以刺激工业地产和物流地产的市场需求。

投资气氛逐渐缓和

当前中国的经济状况非常严峻，经济增长同比出现较大回落。但是从部分主要指标增长来看，中国最近的整体投资气氛已出现一定程度的升温。中国制造业采购经理人指数(PMI)至2009年5月连续6个月取得增长，并连续3个月保持在50点以上，显示制造商正在恢复信心。

仲量联行大珠江三角洲研究部主管陈锦平指出：“有迹象显示中国经济正在复苏，投资市场反应积极。经济要持续复苏，当然有赖稳定及不断提高的经济数据支持，然而，投资者与租户的需求增加也有助稳定中国房地产市场，并因此带动其它经济领域，如工业地产市场的发展。”

目前广州正在谋求更大范围的城市布局，拓展城市影响力。最近出台的《珠三角地区改革发展规划纲要》重点提出将广州和佛山合并成一个更大的城市体系。仲量联行广州董事总经理吴仲豪表示：“珠三角地区的发展大方向是提升价值链。珠三角各城市正逐步向先进制造业、高科技以及其它服务行业转型，这将带动对写字楼和产业园的需求。未来，广州和深圳的写字楼和产业园供应，将为有意在华南地区捕捉商业发展机会的租户提供很好的选择。”工业地产和物流地产将会在这种形势下，得到更多的投资机会和发展空间。

由于华南地区的商业机会不断增长，加上毗邻香港的优势，近年来，不少跨国企业在广州、深圳设立华南地区总部。受金融危机影响，投资者和租户趋向谨慎，最近市场有所放缓。此外，不少在广州、深圳的国内企业于2009年上半年有升级的租务需求，利用租金下调的机会，纷纷搬迁至高端园区。这些企业主要来自受全球金融危机影响较小的通讯业和能源业。

钟德尧总结：“明显地，经济放缓将影响珠三角地区的短期前景。然而，由于珠三角地区的长远基调维持稳健，预料将为物业投资者、开发商和租户带来巨大商机。”因此我们判断，珠江三角洲物流地产前景光明。存量需求的转移

回顾2009年上半年深圳的工业地产市场，厂房仓储物业受到了经济波动的强烈影响。DTZ戴德梁行房地产顾问(深圳)有限公司的研究结果显示，自2008年下半年世界金融危机爆发以来，深圳的厂房仓储物业市场一方面经历着剧烈的经济波动；另一方面，工业发展面临着产业结构调整，因而对相关厂房仓储物业的需求急速减少。

2009年第二季度以来国内经济出现了持续好转的迹象，深圳本地的工业生产也开始止跌回稳。1月至5月深圳全市规模以上工业增加值1137.43亿元，比上年同期增长3，5％，比前4个月提高1.5个百分点。工业地产市场的情况也因此得以改善，市场表现较年初有明显的改善。然而使市场活跃起来的主要因素不是新增市场需求，而是来源于存量需求的转移，即一部分企业出于减少租金、控制成本的考虑从高端厂房搬迁到租金较低的低端厂房。但是，由于整体经济运行依然低迷，厂房市场新增需求仍然不足，全市厂房物业的整体空置率仍然高企，尤其在供应量较多的特区外，企业对厂房物业租金的承受能力持续走低。

内资第三方物流表现突出

仓储类物业也面临着空置率上升和租金下滑的问题，但是不同于需求普遍减少的厂房，仓储物流类物业需求因档次和用途的不同而呈现出不同的状况：一方面，更多的企业出于节省成本的考虑，选择从高标准的仓储物业搬迁到租金较低的普通物业，因而造成需求向低端仓储物业转移的局面。另一方面，国际物流配送非常明显地受到出口减少，出口监管仓及保税仓的市场需求出现明显下滑：而市域配送物流以及国内贸易的快速增长却成为了稳定仓储物业市场的重要因素。

从需求企业来看，进入第二季度以后，仓储物业市场在内资第三方物流企业快速发展的支撑下，需求有了明显的回升。主要服务于电子、家电、快速消费品等行业的区域配送和国内贸易企业，由于受到外围经济环境的波动影响不深，仍然积极扩充业务，并且这种类型的企业在租金承受能力方面也开始超过外资企业。

增值配套成为新途径

目前不少的物流企业已经不满足于只提供普通仓储业务的物流园区或仓储物业，市场上就应运而生了一些提供全方位配套和增值服务的物流园区。这些拥有增值服务的先进业务模式较传统的单一仓储模式更受到企业的追捧。例如，位于梅林的华南国际物流中心由于拥有深圳市唯一的“深港物流绿色通道”，将通关原来四道手续简化为两道，实现了“无障碍通关”，一系列与进出口相配套的增值服务和项目本身的区位优势，已经吸引了DHL、MOL、裕贺、八达仓等数十家知名物流企业相继进驻，而该项目的空置率即使在金融危机的影响下也没有明显的上升，租金水平也达到同类型仓储物业中的较高水平。