促进房地产市场健康发展的七个关键

徐宝安

[摘要]为了引导和促进房地产业持续稳定健康发展，本文提出七项措施：一、加大综合调节力度，引导合理住房消费；二、重点发展满足当地普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房；三、加大整治查处力度，规范房地产市场秩序；四、有步骤地解决城镇低收入家庭的住房困难；五、继续合理控制城市房屋拆迁规模，控制被动性住房需求；六、关于完善房地产市场信息系统；七、建立完善的住房金融政策。

[关键词]房地产；健康；市场；关键

一、加大综合调节力度，引导合理住房消费

一是量化指标，明确新建住房结构比例。各地新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70％以上。同时，中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用住房）和廉租住房的土地供应，不得低于居住用地供应总量的70％；二是实行有区别的住房按揭贷款最低首付款比例政策。取消了住房按揭贷款最低首付款比例优惠政策，由原来的20％恢复为不得低于30％。但对个人购买自住住房且套型建筑面积90平方米以下的，仍执行首付款比例20％的规定。三是进一步抑制投机投资性购房需求。住房转让环节营业税征免税期间由去年规定的2年调整为5年，规范外资进入房地产产业行为，控制短线热钱炒房，提高炒房成本。

二、重点发展满足当地普通居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房

一是由地方政府抓紧开展住房状况调查。全面掌握当地住房总量、结构、居住条件、消费特征等信息，保证各项调控政策的制定符合实际，符合群众需求。二是由各地编制住房建设规划，明确将“十一五”期间特别是今明两年普通商品住房、经济适用住房和廉租住房的建设目标，纳入当地“十一五”经济和社会发展规划和近期建设规划，并作出具体空间布局、项目用地和建设进度安排，在2009年9月底前向社会公布。三是规范普通商品房建设行为。对适合当地居民自住需求的中低价位、中小套型普通商品住房项目，在考虑综合地价、开发成本、合理利润等因素，科学测算控制性销售价位的基础上，采取限套型、限房价，竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定建设单位。

三、加大整治查处力度，规范房地产市场秩序

一是对不符合规划控制性要求，尤其是套型结构超过规定的项目，不得核发规划许可证、施工设计文件审查合格证明、施工许可证和商品房预售许可证。二是针对交易环节存在的虚假宣传、合同欺诈、内部认购、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为，重申处罚政策。对情节恶劣、性质严重的，要依法依规给予经济处罚，直至吊销营业执照，并追究有关负责人的责任。三是规定对开发建设面积不足1／3或已投资额不足1／4，且未经批准中止开发建设连续满1年的，按闲置土地处置。并规定对闲置土地和空置商品房较多的开发企业，从严控制展期贷款和滚动授信。四是抑制房屋囤积行为。明确对开发企业空置3年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

四、有步骤地解决城镇低收入家庭的住房困难

一是加快廉租住房制度建设。明确时限，尚未建立廉租住房制度的城市，必须在2006年年底前建立，并合理确定和公布今明两年廉租住房建设规模。明确城市人民政府要将土地出让净收益的一定比例用于廉租住房建设。二是进一步完善经济适用住房制度。加大监管力度，制止违规购买、谋取不正当利益的行为，保证经济适用住房真正解决低收入家庭的住房需要。三是积极发展住房二级市场和房屋租赁市场，租售并举，解决群众居住问题。

五、继续合理控制城市房屋拆迁规模，控制被动性住房需求

制止片面强调以地生财的做法，继续加强拆迁计划管理。进一步提高对加强房地产市场调控的认识，处理好以下几方面的关系：正确处理城市发展短期利益与长远可持续发展的关系；正确处理发展房地产市场和改善群众住房条件的关系，重点发展中低价位、中小套型普通商品住房；正确处理经济增长与社会和谐的关系，更多地关注、维护和保障低收入群体的住房权益；正确处理发挥市场机制与加强政府调控的关系，通过加强政府调控，完善市场规则、健全运行机制，更有效地发挥市场机制的基础性作用。

六、关于完善房地产市场信息系统

为确保房地产市场的健康稳定发展，应建立全国及各地区房地产市场监管机制，完善房地产市场统计数据，健全房地产市场分析体系，分类细化统计口径，定期对各地房地产市场进行分析，并作为评价国民经济运行情况的重要指标。这样，一方面能够密切关注房地产市场动向，为政府及时、准确做出决策提供科学完备的依据，从而实施有重点、有针对性和更为有效率的宏观调控措施；另一方面，可以增加房地产市场透明度，引导居民理性购房。要不断提高宏观调控的水平。适时采用综合经济的、法律的、行政的手段，对房地产市场进行间接的、灵活的、灵敏的微调，避免房地产市场明显起伏。

七、建立完善的住房金融政策

房地产消费，如果没有新的房地产金融政策推出及房地产金融产品的创新，无论是成熟的市场经济国家还是房地产市场刚发展的中国，房地产市场要得到快速的发展与繁荣是不可能的。因此，作为一种房地产中长期规划，住房金融政策是其规划的最为核心部分。

首先，要围绕房地产业发展之目标，研究建立与中国住房制度相适应、符合中国国情的房地产金融制度，比如以359号文件把投资与消费区分，就得建立起商业性与政策性两者并行的住房金融体系。这样既可以商业化的方式支持住房市场发展，又能顾及中低收入者等特定人群的住房金融问题。比如要通过对现行的住房金融体系改革建立起“市场为主导、监管有度、一二级市场联动、风险共担”的住房金融体系。

其次，改革与重新确立中国新的住房金融市场。新的住房金融市场力求建立起多层次的市场，利用不同融资方式、不同金融产品、不同金融市场，来满足多层次住房融资需求。对于房地产开发融资可以依据住房的不同性质采取差异化的金融政策。但先要取消或改革现行的住房预售制度。通过这种差异化的金融政策鼓励房地产开发商进入保障性等政策性住房建设、鼓励房地产开发商围绕着房地产发展目标进行产品结构的调整。这样，通过差异化的金融政策不仅能够促进房地产开发商实现政府房地产发展之目标，而且可促使房地产业实现整个产业结构调整及行业运作提高效率。同时，通过住房信贷消费政策来引导居民住房购买力理性、居民住房需求有序地释放，防止居民住房购买力在短期内集中释放并对未来形成大量透支，保护与鼓励居民的正常住房消费需求，严厉遏制住房投机需求与房地产炒作。为了达到上述目标，对于住房消费信贷的产品，也要采取差异性的金融政策，形成适应不同年龄、不同收入水平、特定职业、不同产品功能等群体贷款人需要的住房按揭产品系列。采取适当的信贷补助政策，帮助一些特定低收入居民能够进入相适应的房地产市场。完善现行的二手房市场融资体系，这其中包括优惠的住房购买及租赁金融支持政策等。

再次，加快建立现行住房贷款风险分担制度，针对性对风险高的制

度安排进行全面改革。同时，要建立住房金融市场风险的监测与防范系统。加强住房金融市场信息搜集、整理、研究与分析，并给市场提高更多透明公开的相关信息知识等。

总之，在房地产宏观调控问题上，中央和地方政府统一思想、各司其职，充分认识到房地产宏观调控的艰巨性和长期性，既着眼于房地产市场本身的调节，又从整体形势出发，从根本上改善房地产市场发展的宏观环境和微观基础，并在这一过程中不断完善房地产宏观调控的政策措施，最终建立系统、长期的宏观调控体系，指导我国房地产市场的长期健康发展。