深化细化房地产税收管理的思考

吴　兵

随着改革开放的扩大，市场经济深入发展，房地产行业异军突起，成为我国的支柱产业，地方税收的重点税源，地方财政增收不可缺少的渠道。房地产行业具有广泛的产业关连性，可以带动多个产业部门的发展。由于房地产行业的特殊性和复杂性，加上房地产税收涉及的税种多，征管的难度大，税源控管存在较多漏洞，税收流失问题较为严重，成为税收征管工作的难点。当前，全球金融风暴带来了经济危机，也挤压着房地产行业的泡沫经济，在新的形势下，深化细化房地产税收管理，是强化税收征管，应对金融危机，确保税收稳定的重要措施。

2006年5月，建设部等9部委联合制定了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，提出了包括税收政策在内的几项具体措施。根据上述文件精神，许多地方组建了房地产一体化办证中心，实行税务、国土、房管、工商等单位合署办公，为房地产税收一体化管理创造了条件，但这只是一个良好的开端，后面还有许多工作要做。地税部门要采取多种形式加大房地产行业税收政策的宣传力度，采取送政策上门、纳税辅导上门、组织培训等方式理顺、沟通征纳关系。利用新闻媒体开辟房地产行业税收专栏，建立相关网站，印制宣传手册，举办相关政策培训班等，有针对、有重点地进行宣传，增强房地产企业的纳税意识，营造良好的征收环境。

针对当前房地产行业纳税人普遍存在纳税意识不强的现状，税务人员要经常深入企业做好纳税辅导工作。要完善“以票控税”，把房地产开发过程中涉及的耕地占用税、契税、营业税、土地增值税、印花税、企业所得税等全部纳入税源监控，把房地产企业向用户收取订金、预售房款的票据全部纳入地税发票管理，定期检查发票使用情况，核对发票的金额是否与房屋实际销售一致，对违规操作填开的发票，严格进行处罚。与此同时，加大税收检查力度，打击涉税违法行为。要切实推行税收管理员制度，强化其管理职责，及时掌握纳税人在开发经营、财务核算以及纳税等方面存在的问题，根据情节、性质及时处理或移送稽查部门，有效地打击税收违法行为。

房地产行业的税收管理需要多方面的支持，地税机关要建立健全控管网络，严密监控房地产行业的税源动态。要加强与土地管理、房产管理等部门的联系，建立信息共享传递制度。把握土地使用权的取得、项目审批、预售及销售、产权登记、二手房交易五个关键环节，全面掌握房地产开发企业的涉税资料，建立电子档案，实行全程动态跟踪管理，及时发现新情况、新问题。要将房地产转让方及其房地产交易信息，及时传递给管理房地产转让的税务部门或岗位；征收契税的财政部门要将获取的房地产交易信息集中传递给税务机关，税务机关再分解传递给有关税种的主管部门或岗位。同时，各税种主管税务机关或部门也要将有关税收管理过程中获取的房地产权属转移信息，及时传递给契税征收机关。

在具体操作中，可以以契税征管为契机，严格执行“先税后证”的有关规定，以证控税，堵塞漏洞，把住税源控管的关键环节，再通过征收机关间的配合，准确、快捷传递信息，实现信息的互通共享。凡不持税务部门的发票和税票，房产、土地部门不予办理产权证照，从制度上堵塞税收流失的漏洞。税务机关要充分利用契税征管中获取的信息，明确责任人，跟踪掌握有关房地产税收的税源情况，对有关税收实施有效管理，提高税收的管理质量和效率。

地税机关要利用契税征管中积累的信息，从房地产管理部门和纳税申报过程中取得的信息进行整合归集，以县（市、区）为单位建立房地产税源信息数据库，通过信息比对堵塞税收漏洞。通过跟踪了解掌握房地产开发商发生的房地产开发成本、费用、商品房预售和实际销售、收款方式、收款时间等情况，利用契税征管中获取的房地产开发商销售商品房的信息，对房地产开发企业缴税情况进行纳税评估，发现问题，及时采取有效措施。并利用契税征管中获取的房地产交易信息，掌握单位、个人在房地产二级市场的有关税源信息，与有关纳税申报资料进行比对分析，发现漏缴税款的，及时进行追缴，切实加强房地产二级交易市场的税收管理。

地税部门应根据实际情况，简化办税程序，优化纳税服务，方便纳税人缴纳税款。要本着“就近”和“方便纳税人”的原则，不断扩大合署办公的部门单位，真正方便纳税人，降低纳税人的税外成本负担。其次，全面推行“一窗式”管理服务。对转让或承受房地产应缴纳的税收，如营业税及附加、个人所得税、土地增值税、印花税等，凡可在一个窗口一并征收的，可在交易双方办理产权过户或缴纳契税时一并征收。另外，可在契税征收场所或房地产权属登记场所代开财产转让销售发票。有条件的地方，争取在办理房地产权属登记的场所开设房地产税收征收窗口，争取将金融机构引入征收场所，以节省纳税人的办税时间和纳税成本，努力提高办税质量和效率。

在对房地产行业税收实施一体化管理的同时，要坚持“以人为本”，加强税务人员对该行业政策的学习，有针对性的开展税收政策和会计核算制度的培训，让税收征管人员熟悉掌握该行业的政策法规、会计制度，了解整个房地产开发交易的全过程，只有税管员的业务素质不断提高，才适用新形势发展的要求。

（作者单位：进贤县地方税务局）