购房合同解除对银行借款合同、抵押合同的影响分析

李金泽

基本案情

1999年7月30日,王永辉与王都实业有限公司(以下简称王都公司)签订《商品房购销合同》,王永辉购买王都公司开发的位于B市小庄区新村河边街1号五福世家C幢8楼1号房屋一套,总房款为793336元。合同签订后,王永辉向王都公司首付房款243335.60元,余款为银行按揭。1999年8月11日,王永辉与A银行B市城郊支行(以下简称城郊支行)签订《个人住房借款合同》和《个人住房借款抵押合同》,王永辉从城郊支行贷款550000元,期限10年,自1999年8月13日至2009年8月12日止。同日,城郊支行与王都公司签订了《个人住房借款保证合同》,王都公司对王永辉的借款合同承担保证责任。截至2005年10月20日,王永辉共偿还城郊支行贷款本息共计191270.62元。但由于王永辉未严格按《个人住房借款合同》的约定向城郊支行归还借款,只是部分还款,2003年4月14日,城郊支行向大庄区人民法院申请执行。2003年7月7日,该省高级人民法院将涉及王都公司“王府大厦”的执行案件指定B市中级人民法院执行。2005年11月26日,B市中级人民法院作出裁定中止该案执行。2007年8月29日,B市小庄区人民法院就王永辉诉王都公司商品房预售合同纠纷一案作出判决书,判决解除王永辉与王都公司1999年7月30日签订的《商品房购销合同》及变更证明,由王都公司返还王永辉已付房款243335.60元及其利息83506.37元,并赔偿王永辉装修损失263600元。

争议的焦点问题

借款合同和住房抵押合同是否应该解除

本案争议焦点在于借款合同和借款抵押合同是否应解除,解除合同是否影响城郊支行债权的行使。上诉人城郊支行就借款合同和抵押合同不能解除问题,提出了两个抗辩理由:其一,城郊支行与王永辉所签借款合同已于2003年终止。按照双方签订并经公证的《个人住房借款合同》约定,如果借款人未按时还款,借款合同权利义务终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十一条有关合同权利义务终止情形的规定,合同解除仅是使合同权利义务终止的一种情形,而不是唯一情形。本案借款合同终止,双方的权利义务也已经终止,债务通过司法途径解决。因此已经履行完毕的合同根本无法再解除,本案中的《个人住房借款合同》也无法解除。其二,解除合同将导致B市中级人民法院的裁定无法执行。因王永辉未按合同约定按期还款,城郊支行已向B市大庄区人民法院申请强制执行王永辉和王都公司,并由四川省高级人民法院指定B市中级人民法院执行。由于王永辉和王都公司无财产可供执行,B市中级人民法院裁定中止执行,待有条件执行时再恢复执行。判决解除合同,将导致执行依据丧失,且两级人民法院的法律文书产生不同的执行后果。按照裁定执行,城郊支行可对王永辉和王都公司的财产进行强制执行并享有优先受偿权,按照一审判决执行,城郊支行只享有向王都公司要求返还购房款的权利,两者是相互矛盾的,由于执行裁定作出在前,应尊重在前判决裁定的权威性。

原审法院则认为,王永辉与城郊支行签订的《个人住房借款合同》和《个人住房借款抵押合同》应予解除。其依据是最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持。”本案中由于王都公司违约,导致王永辉与王都公司签订的《商品房买卖合同》被解除,从而造成王永辉与城郊支行签订的《个人住房借款合同》和《个人住房借款抵押合同》的合同目的无法实现,故该两份合同应当予以解除。王永辉要求解除与城郊支行签订的该两份合同的诉讼请求予以支持。二审法院在该问题上,与一审法院有相同的观点。

值得注意的是,《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条仅解决了商品房买卖合同与担保贷款合同的关系,而没有直接规定商品房买卖合同的解除必然导致贷款抵押合同的解除。那么这里的法官直接判决抵押合同解除是否合理合法?笔者认为这一问题不宜简单判断。《担保法》第五条规定:“担保合同是主合同的从合同,主合同无效,担保合同无效。担保合同另有约定的,按照约定。担保合同被确认无效后,债务人、担保人、债权人有过错的,应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”从这里无法得出本案法院的判断。但是《物权法》第一百七十二条的规定则从一定层面支持了本案法官的裁判,该条规定:“设立担保物权,应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效,担保合同无效,但法律另有规定的除外。”这意味着除非法律另有规定,且当事人无法通过约定来改变因主合同无效而导致的担保物权合同的无效。不过这里的法律规定均侧重了“无效”而不是本案的“解除”,两者显然在含义上是有明显区别的,不宜简单套用,而只能是法理上的类推适用而已。也正因为立法尚有不明晰的局限,一些法院在该问题上的态度有别:有的法院基于买卖合同的解除,而判决抵押合同解除,银行没有抵押权;也有法院判决抵押合同终止,在其他当事人无力还款时,银行有权就抵押房产优先受偿。

另外,关于城郊支行提出因王永辉未按期履行借款合同,其已向原审法院申请强制执行,原审法院受理该案在程序上与市中院裁定相冲突的意见并不能成立。因为城郊支行申请强制执行是由于王永辉未按《个人住房借款合同》的约定向城郊支行归还借款,城郊支行按照合同约定宣布合同提前到期,并依据公证债权文书向法院申请强制执行。而王永辉提起本案诉讼是由于其与王都公司之间签订的购房合同被法院判决解除。前者执行程序与后者的诉讼程序的起动依据不同,两者并不冲突。法院对该主张也未支持。

银行贷款本息如何清偿

购房合同、借款合同以及抵押合同的解除,仍然面临着已部分履行的借款合同有关当事人的权利义务如何处理的问题。对于借款合同的解除与银行债权的保护问题,两审法院均肯定了有关合同的解除不影响城郊支行因发放贷款而形成的债权及其债权的行使。 法院没有简单地将解除合同涉及到的当事人权利义务问题按照回复原状的机制来解决。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款的规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的,出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”一审法院认为:城郊支行向王永辉提供的购房贷款550000元,已作为王永辉的购房款实际支付给王都公司;王永辉按照《个人住房借款合同》约定,向城郊支行偿还的本金及利息共计191270.62元,应当由王都公司返还给王永辉。且王都公司还应当承担因违约,导致王永辉与城郊支行所签住房借款合同以及住房借款抵押合同解除,给王永辉造成的经济损失,即王都公司还应当赔偿王永辉已偿还城郊支行借款191270.62元的利息损失。一审法院拒绝支持王永辉要求城郊支行偿还购房贷款及利息的诉讼请求。

这里法院的裁判符合司法解释的精神,对于各方当事人来说也是公平合理的。从法理上来看,借款人的贷款是基于购房合同而发生,购房合同交易对方的选择是借款人的真实意愿,购房交易带来的贷款被开发商挪用,借款人应该承受相应的风险;借款人不能将其交易风险完全转嫁给银行。实际上,司法解释的规定与《中华人民共和国合同法》第九十七条对合同解除后当事人可以根据合同履行情况和合同性质请求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失的规定是相符的。

对银行的几点启示

银行在发放住房贷款前后以及面对住房借款合同纠纷时,应该注意以下几点:

第一,银行应该充分关注商品房买卖合同解除引发借款合同及相应的抵押合同解除的风险。本案例是直接适用《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定的典型案例,其结果是商品房买卖合同无效引发了借款合同和抵押合同均解除,出卖人负责向银行返还贷款,但对借款时买受人与银行签订的抵押合同之效力未作规定,相应的,银行的抵押权问题也就凸现出来。由出卖人向银行还贷款,若无力偿付的情况出现,那么银行对当时作为抵押标的物的房产有无优先受偿权?若无,银行债权怎么保护?本案法院的观点表明,一旦商品房买卖合同解除,则导致借款合同和抵押合同的解除。这种裁判意味着,银行必须在发放贷款的过程中,严格审查开发商的诚信,并应该高度关注商品房买卖合同的实现情况,尤其是开发商收到购房贷款后的使用情况,防止开发商挪用资金并引发烂尾楼最终导致购房人主张借款合同无效或解除的情形。

第二,银行应该加强内控管理,以杜绝假开发商按揭、挪用贷款等问题,从源头上控制解除购房合同、借款合同和抵押合同的风险。银行应从合作商(房产开发商、中介公司)的准入管理——接受客户贷款申请——贷款审核、审批——办理相关资产抵押担保——发放贷款、档案管理归档——还款处理——贷后风险管理和控制等各环节按照规定程序和要求操作,将防范虚假按揭,尤其应关注合作商资质是否合格、借款人信用是否良好、各类证件是否真实、申报价格是否合理等。另外,银行应高度重视开发商收到按揭贷款资金后的资金流向,防范开发商滥用来自购房人或银行的贷款导致已售楼房无法有效交付。

第三,银行在购房合同履行纠纷案的处理过程中,应该积极抗辩借款人的无理要求,防止银行承受本应由开发商承受的责任和风险。在购房合同纠纷案件中,购房人主张解除购房合同往往源于所购楼房发生了重大瑕疵或者开发商根本无法交房,烂尾楼购房纠纷时最典型的一类。在此类纠纷中,开发商往往把借款人的首付款以及银行放出的贷款挪作他用了,这时的开发商通常已经无能为力去退还购房人的资金,于是借款人在主张解除购房合同的同时,通常会一并要求银行退还其已经偿还的贷款本金和利息,银行面对此种主张应该积极进行抗辩。特别是在购房合同被认定为无效的情形,银行更应该积极主动地抗辩借款人对借款法律关系中有关当事人权责分配的无理主张。

第四,银行应理性对待《物权法》有关主合同和担保物权合同的效力关系问题。银行在传统上为保护担保物权不受借款合同效力的影响,习惯于在担保物权合同中明确约定担保物权合同的效力独立于主合同之外。这种安排是源于《担保法》第五条“担保合同是主合同的从合同,主合同无效,担保合同无效。担保合同另有约定的,按照约定。担保合同被确认无效后,债务人、担保人、债权人有过错的,应当根据其过错各自承担相应的民事责任。”但是《物权法》施行以后,当事人约定担保物权合同独立性效力的机制面临了《物权法》第一百七十二条规定的挑战。因为该条规定“设立担保物权,应当依照本法和其他法律的规定订立担保合同。担保合同是主债权债务合同的从合同。主债权债务合同无效,担保合同无效,但法律另有规定的除外。”因此,银行在其格式文本中设置的保护其担保物权合同独立性的条款将不会得到法院的认可。实际上,迄今为止还没有法律就住房抵押合同效力的独立性做出特别的安排。鉴于此,银行应该适应新法规的发展,适时完善相关合同文本,更不能指望不符合新法规要求的约定条款来保护担保权益。