房地产预告登记制度适用范围的界定

季　君

摘 要:我国《物权法》首次在立法上对不动产预告登记制度作出规定,但对房地产预告登记适用范围的界定不够明确,本文通过分析各个国家和地区成熟立法的有关规定,结合我国实际情况,合理界定了我国房地产预告登记制度的适用范围。

关键词:房地产法;预告登记;适用范围

中图分类号:F293.31文献标志码:A文章编号:1002-2589(2009)20-0096-02

预告登记,又称为预登记,暂登记或假登记,是指当事人所期待的不动产物权变动所需要的条件缺乏或者尚未成就时,也就是说只对未来的物权享有请求权时,法律保护这一请求权而为其进行的登记。[1]我国2007年颁布的《中华人民共和国物权法》首次以国家立法的形势对不动产预告登记的适用范围等问题做出了明确规定,是我国基本法上确立预告登记制度的标志,而房地产预告登记制度适用范围的界定对改进和完善我国的预告登记制度起到了举足轻重的作用。

一、明确房地产预告登记适用范围的必要性

首先,明确房地产预告登记适用范围是完善我国预告登记制度的需要。目前我国现行立法中仅有关于预告登记制度的概括性规定,对于其适用范围、效力等具体问题的阐释过于模糊,使得预告登记制度在实际应用中存在很多困难。明确房地产预告登记适用范围,便可以弥补现行制度中的一大缺陷,从而进一步完善我国预告登记法律制度。

其次,明确房地产预告登记适用范围可以稳定房地产交易秩序,进一步推动房地产市场发展。随着我国经济的不断发展,房地产不仅为生活所必需,也逐渐成为不可或缺的经济要素,一些原本被禁止的房地产权利同样进入市场进行交易,扩大了房地产市场的交易范围。因此,预告登记制度作为房地产登记制度的重要内容之一,明确其适用范围对促进我国房地产市场健康有序发展有着极为重要作用。

最后,明确房地产预告登记适用范围可以降低个人投资风险,保护经济弱势群体。在当今社会经济条件下,买卖房屋已成为普通百姓的常见行为。但由于信用在我国市场经济中的缺失,使得在商品房预售中经常发生强行撕毁合同的情形,出现了很多“一房二卖”的纠纷。而作为预售房屋的主要消费者,普通百姓的合法权益常常难以得到有效的保护。但是,如果明确房地产预告登记的请求权范围,确定其请求权的排他效力,便能够有效保护经济上弱势群体的利益。

二、我国立法中关于房地产预告登记制度适用范围的体现及存在的问题

在《物权法》颁布之前,我国就有地方性立法确定了预告登记制度,对预告登记的适用范围作出了不尽相同的规定。

2002年1月1日起实施的《南京市城镇房屋权属登记条例》是我国第一次在立法上借鉴预告登记制度,虽然规定的内容不多,也没有形成系统的体例,但对于可以办理房地产预告登记的适用范围作了相关的规定。2003年5月1日起实行的《上海市房地产登记条例》是我国房地产预告登记立法的典型代表,是我国第一次在立法上较为完整和较为系统地对预告登记的适用范围等进行了规定。在此之后的很多地方立法都是在参照《上海市房地产登记条例》预告登记规定的适用范围的基础上,根据地方的特点进行了相应的修改。但因其都为下位法,这些规范的法律效力等级较低,无法直接为司法审判实践所援用,也就给审判实践带来诸多问题。

我国《物权法》第20条第1款的规定是预告登记制度首次由我国基本法律予以规定,使得预告登记的实践有法可依。此条款对预告登记的适用范围做了概括性规定,运用到房地产实践中来其适用的范围仅限于“当事人签订买卖房屋的协议”,其涵盖性较之德国、日本等成熟立法要狭窄得多,远不能满足实践中千差万别的需要。

自2008年2月1日起施行的《土地登记办法》首次将房地产预告登记的适用范围扩大到土地权利转让,保全了目的在于转让土地的请求权。自2008年7月1日起施行《房屋登记办法》相较于物权法也扩大了房地产预告登记的适用范围,明确了抵押权的预告登记。

从实践的效果来看,我国立法中对于房地产预告登记制度适用范围的界定不可避免的存在以下几点问题:

(一)《物权法》对房地产预告登记适用范围的界定过于狭窄

《物权法》中对预告登记的适用范围的规定采用列举与概括的方式,规定买卖房屋和其他不动产物权的协议,可以按约定进行预告登记。它将房地产预告登记的空间锁定在买卖不动产这一领域,不包括变更和废止不动产物权请求权,也不包括不动产抵押权预告登记。这既不利于保护权利人的利益,也无法充分发挥预告登记的功能。[2]

(二)房地产预告登记中的请求权发生条件过于单一

《物权法》第20条规定预告登记的发生条件是“按照约定”,即发生预告登记的债权请求权的条件仅为合同。这样,在我国的现实情况下,房地产开发商可以利用其优势地位不与购房者达成“约定”,由此规避预告登记的约束,这不利于房地产预告登记的实际操作,容易引起预告登记纠纷。条款中对于预告登记申请人也没有作出明确规定,对预告登记权利人和义务人界定也十分模糊。

(三)关于房地产预告登记适用范围的规定没有统一的立法体系

《物权法》对预告登记制度的规定,标志着我国预告登记制度从地方立法转变为国家立法,同时也确立了预告登记制度的法律基础。但它只是原则性的规定,对于房地产预告登记适用范围的界定并不完整。虽然一些地方性法规对房地产预告登记的范围做了比较具体的规定,但它们都是法律效率较低的下位法,缺乏上位法的明确规定以及学界系统理论的研究。总而言之,我国的房地产预告登记制度缺乏统一完整的立法体系。

三、结合我国的实际情况,合理确定房地产预告登记的适用范围

关于我国房地产预告登记制度适用范围的界定,在借鉴德国、瑞士、德国、台湾地区等成熟立法成果外,还需充分考虑我国社会主义初级阶段市场经济的现实情况,根据我国的基本国情做出具体的规定。

(一)进一步扩大房地产预告登记的适用范围

通过分析比较德国及台湾等国家及地区的立法可以看出,它们的规定虽然有一定的差异,却较我国宽泛许多。综合考虑各国的制度设计和我国的现实情况,笔者认为,我国应适当扩充预告登记的适用范围,可以包括以下内容:

1.目的在于设定、转移和消灭房地产物权的请求权;2.房地产物权的权利内容变更和权利顺位变更的请求权;3.附条件或附期限的请求权,但是,并非所有的附有条件或附有期限的请求权均可预告登记,只有为预告登记所保全的请求权,即移转、变更或消灭房地产物权的请求权附条件或附期限时,方可为预告登记。[3]4.有关的特殊房地产物权,如房地产承租权,优先购买权等。笔者认为,房地产租赁也需要预告登记来保障交易安全。这种承租权不能因为不具有登记能力而被排斥在预告登记的范围之外。在瑞士民法中预告登记适用范围的规定较为广泛,不仅包括以房地产所有权的产生、变更、消灭为目的的请求权,并且将房地产的承租权、继承权等都纳入其中,提供了成功的范例,值得借鉴。而民事主体自愿设立、且具有广泛存在基础的有关不动产物权变动享有“优先权”的约定,也应当纳入预告登记的范围。这里需强调的是:这些关于不动产物权取得或变动的“优先权”的约定必须有着广泛的法律基础,否则不可以为预告登记。[4]另外,由于我国社会主义公有制的性质及土地所有权归国家与集体所有的现状,对国有土地使用权与农村土地承包经营权的设定、移转、变更或消灭,也可以适用预告登记。[5]

(二)明确房地产预告登记的请求权发生条件

综合评价《德国民法典》与日本《不动产登记法》等相关国家的立法,不难发现其预告登记请求权的发生条件比较多样化,除了一般债的发生原因以外,依官方命令、法律规定都可以进行预告登记。从我国房地产市场交易的实践角度出发,预告登记请求权基于合同产生外,还应当赋予当事人在法律规定的条件下单方进行预告登记申请的权利。例如,预购商品房预告登记的提起,应考虑到避免商品房预售人拒绝协助办理预告登记从而损害商品房预购人的合法权益,明确规定在一定条件下,登记权利人可以单方申请预告登记。当然,对单方预告登记也应予以限制,以平衡双方当事人利益。笔者认为,预告登记的发生条件主要是基于当事人约定和有关机关的强制力产生,可以分为以下几种情况:1.基于当事人的共同意思表示,即当事人之间的合同约定,由双方共同申请预告登记。2.基于法律明确规定而产生预告登记发生条件的,登记权利人可单方申请预告登记。3.基于有关机关强制力的约束,如法院的判决、裁定或者仲裁机关的裁决,允许登记权利人单方面申请预告登记。

(三)完善我国关于房地产预告登记适用范围的立法体系

预告登记制度发端于早期普鲁士法所规定的异议登记,基于其保障所登记请求权的重要作用,后来为德国、瑞士、日本等国以及我国台湾地区民法所继受,成为不动产登记中的一项重要制度。《物权法》作为规范稳定我国财产关系的基本立法,应当具有前瞻性,与国际立法接轨。我国在《物权法》中确立了预告登记制度是符合当今社会经济生活需要的,但从本文第二部分对我国房地产预告登记适用范围的分析可知,《物权法》确立的登记制度在适用范围、发生条件的规定上都有待完善。笔者认为,只有首先在基本法律中明确预告登记的各项权利义务关系,才能保证立法体系的完整统一,从而充分发挥房地产预告登记制度应有的作用。

参考文献:

[1]孙宪忠.中国物权法总论[M].第二版:法律出版社,2003:220.

[2]杨立新、宋志红.预告登记的性质、效力和范围探索[J].法学杂志,2006(4):36.

[3]王琪.论房地产预告登记制度[J].吉林广播电视大学学报,2006(2):115.

[4]李艳.预告登记适用范围之限定与适度扩大[J].消费导刊,2008(24):147.

[5]房绍坤、吕杰.创设预告登记制度的几个问题[J].法学家,2003(4):69.

(责任编辑/石银)