Ｃ－ＲＥＩＴｓ的可行性研究

赵西蒙

【摘要】 通过分析美国房地产投资信托基金(REITs)的发展情况，结合我国房地产业及信托业的现状，寻找中国房地产投资信托（C-REITs）的可行性及可能存在的障碍。

【关键词】 REITsC-REITs；房地产投资；信托基金

一、REITs在美国的发展状况及特点

（一）发展状况

房地产投资信托基金(RealEstate Investment Trusts)最早出现在美国，是根据1960年美国国会《房地产投资信托法案》的规定，按一定的法人组织形式组建而成的。在美国，REITs能持续地实现较股票高出300～600个基点的回报。经过近40多年的发展，在美国目前大约有300个REITs，资产总值超过3000亿美元。美国REITs的发行采用封闭式结构，可以在二级市场流通。

（二）特点

1．安全性：房地产投资信托进行资产多样化投资组合管理，使自己的投资涵盖的物业种类足够丰富，分布的区域足够广阔，从而保证自己的投资更安全。作为价值基础的房地产，具有很强的保值功能，能够在一定程度上抵消通货膨胀的作用。

2．稳定性：从发展最成熟的美国市场来看，在1972～2000年中，REITs的β系数平均为0.56，波动性只及S&P500的0.56，而收益率则往往高于S&P500。房地产投资信托既获得稳定的当前收入，又得到富有潜力的资本增值。

3．流通性：多数REITs能在证券交易所上市交易，中小投资者可以用很少的钱参与房地产业的投资，具有相当高的流动性。

二、中国房地产投资信托（C-REITs）的可行性

（一）房地产业发展的需要。目前，我国房地产融资主要依靠银行贷款这一单一渠道，而当前房地产市场的不稳定性，使得大量金融风险积聚于商业银行，引入房地产投资信托基金(REITs),对降低银行金融风险，促进我国房地产业的健康发展，有着积极的作用。

（二）信托业发展为REITs提供了必要的环境。我国的信托业在经历了5次全国性的清理整顿之后，已逐渐步入正轨，基本完善的法律框架确立了信托业在我国金融业的地位。信托公司在资产规模、股权结构、内部治理、业务拓展能力、风险控制能力、经营自律性等方面都有了很大提升，有序竞争环境初步建立，为REITs在中国的推行提供了良好的契机。

（三）投资者需要多样化的投资渠道。随着经济的发展，我国居民储蓄存款增长迅猛，个人投资者非常需要好的投资渠道。而REITs的引入正好可以协调房地产开发资金供给不足和个人投资者无法进入的矛盾，使我国居民储蓄有效分流，提高这部分资金的使用效率和预期回报率。

三、中国房地产投资信托（C-REITs）发展面临的主要问题

（一）法律上的障碍。只有中小投资者能够从事信托投资，风险才能有效地分散，而我国信托法规定一个信托的发行份数不得超过200份，每份合同不得低于人民币5万元，且不得在公开媒体进行产品宣传等。这使风险分散不能得到有效实现。同时，我国目前尚没有《产业投资基金法》，给房地产投资信托基金的募集和运作带来了很大的不确定性。

（二）税制上的障碍。目前信托公司适用的是一般性税收政策，这样就产生了两大问题：

1．信托收益的征税问题。几乎所有的信托产品招募说明书中都没有信托收益的纳税问题说明，导致房地产投资信托产品容易给投资者造成业务不透明的不良印象，不利于信托投资公司信誉的建立。

2．双重征税的问题。根据《信托法》的规定，委托人可以把房产委托给信托公司进行投资，但需产权转移，这时要交纳一定的税金。而受托的信托公司将房产还给委托人时，同样又发生了产权转移，还要交纳税金。这样就大大提高了信托公司的经营成本，阻碍了信托业务的开展。

（三）市场环境的不足。中国的金融市场还没有建立起完善的信用体系，市场主体缺乏良好的信用习惯。到目前为止，我国针对房地产项目的信托产品还没有信用评级体系，也没有采用房地产作为抵押物。只有将委托人的风险担保与房地产开发项目提供的抵押结合，才能产生真正的房地产投资信托。而且我国目前缺乏真正懂投行业务、有资产管理工作经验的专业人才，我国的房地产业还没有形成成熟的专业分工体系，房地产中介和物业管理公司水平良莠不齐，还不能完全满足REITS发展的需要。

参考文献：

[1]毛志荣.房地产投资信托基金研究.深圳证券交易所综合研究所研究报告.2004（89）

[2]何宇明.REITs在中国的适用性研究[J].北方经济.2008（2）

[3]陈志鹏.发展房地产投资信托为房地产公司融资另辟蹊径[J].金融教学与研究.2003（3）