浅论我国实行住房倒按揭的模式选择及制度完善

张炳信

【摘要】 近六年来，源自西方的“以房养老”概念，已经不断地在中国被探讨和尝试着创新，住房倒按揭也发展了许多不同的模式。主要对各种模式进行探析，分析其各自的利弊，并试图建立适合我国特殊国情的住房倒按揭模式，并对其制度安排进行完善。

【关键词】 住房倒按揭；保险公司；商业银行；公积金中心

一、什么是住房倒按揭

住房倒按揭贷款的放贷对象是无固定收入而又有住房的老年人，以其自有住房作抵押，定期向贷款人放贷，到期以出售住房的收入或其他资产还贷。其特点是分期放贷，一次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债增加，自有资产减少。住房倒按揭贷款又叫住房逆抵押贷款，最早起源于荷兰，发展最成熟的是美国。对于拥有房产但缺乏其他收入来源的老年人来说，它提供了一种养老的方式。由于这种贷款方式与传统的按揭贷款相反，故被称为“倒按揭”。

二、我国住房倒按揭的模式及其存在的问题分析

从2003年我国引入住房倒按揭的概念以来，住房倒按揭已经不断地被探讨完善和尝试创新，也发展出了很多不同的具有中国特色的模式。以贷款机构的不同，笔者试着把我国住房倒按揭模式分为以下三种：

（一）公积金中心模式

公积金中心模式是上海创新性地提出的，并于2008年5月份推出首户试点。其实质是“住房自助养老”，是指60岁以上的老年人，将自己的产权房与公积金中心进行房屋买卖交易，老人一次性收取房款，公积金中心再将房屋返租给老人，租期由双方约定，租金与市场价等同，老人可按租期年限将租金一次性付与公积金中心，其他费用均由公积金中心交付。

公积金中心模式存在的问题主要表现在以下三个方面：

1．房地产价值变化风险

公积金中心模式要求老人先将自己的产权房与公积金中心进行买卖交易，产权要先过户。因此，从协议开始签订老人的产权房就转为公积金中心财产。那么，从协议签订到老人去世，这套房产价值发生了变化，升值或者减值，增值部分怎么处理，减值部分又怎么处理呢？

如果公积金中心本身就是营利性组织，自负盈亏，那么在一开始交易时就支付了房款，房产升值部分或减值部分由他们承担当然无可厚非，但是公积金中心作为一个非盈利性机构，如何处理这一资产价值的变化，需要对大众有所交代。

2．房地产租赁合同有效期限制

《合同法》和《租赁管理条例》中都规定，租赁合同最长有效期限是20年。因此，租赁合同的有效力没法涉及20年以后。也就是说，按照公积金模式，如果一个老人20年后仍然健在，法律并不保护老人今后仍然有居住该房屋的权利。一开始就将产权转让，会让老人觉得没有法律的保障。

3．公积金中心房屋交易资质障碍

公积金管理中心应该是非经营性的社会保险资金管理机构。首先，公积金中心在职能上并没有房屋买卖和租赁的资质，因此必须从法规上必须明确的；其次，如果要从老人手中购买房产，公积金中心动用的是社会保险资金，这也需要从法规中给予明确。

（二）保险公司模式

保险公司模式是由最早提出“倒按揭”概念的中房集团理事长孟晓苏倡导，并一直践行着的模式。

保险公司模式存在的问题主要表现在以下三个方面：

1．“倒按揭”利率的确定是一个大难题

如果“倒按揭”利率的确定偏向消费者，银行的风险就会加大，而如果按揭利率偏向银行，消费者就会觉得不合算。“倒按揭”牵涉到房地产评估、利率确定、人的寿命预期等多个因素，而这些过程都非常复杂。 因此，从估算房屋现有价值，以及预测未来房价走势，包括将房产的价值平均分配到老人每月的养老金中，都需要大量的保险精算方面的人才，这些是保险公司必须面对的难题。

2．混业经营的突破是一条监管红线

反向按揭产品既是保险产品又是一种不动产投资品种，保险资金投资不动产开闸对保险公司而言是最关键的一道口子。按照内地现行金融监管规则，“混业经营”仍为禁区。一旦保险公司涉足“倒按揭”业务，显然意味着这家保险公司将经营房地产相关业务，从而触碰监管红线。而准许保险资金进入房地产行业，一旦房地产市场发生波动，就会造成风险，危害深远。

3．巨额资金投入是一个长期压力

通过保险公司模式来运作，保险公司将面临着巨大的资金压力。比方说：即使只有200万投保人，一套房子50万元，也就是10000亿元，规模小一点的保险公司就没有这样的实力了。更重要的是，这种资金投入是要在老人去世之后才能回收的，在此之前，公司只有资金流出，没有资金流入，而且这种状况要持续很长一段时间的。另外，如果参保的人数太少，样本量过低，计算偏差必然变大，又将极大影响险种的安全性。

（三）养老机构模式

养老机构模式是2005年南京汤山“温泉留园”老年公寓在国内首个公开推出，其实质就是倒按揭性质的“以房换养”，是指60岁以上的老人把房子交给养老机构，然后享受福利养老机构的服务，老人的房子由福利机构出租，在过世后房产由养老机构处置。

养老机构模式存在的问题主要表现在以下两个方面：

1．如何保障老年人的生活

产权人在签订协议时要对养老机构的资信、履行合同的能力有全面的了解。因为养老机构有可能不能提供和产权人房产价值相符的服务，特别是一些老人寿命比较长，或者患重大疾病的情况下，怎样保障老人的生活和健康，而且一旦经营单位破产，老人的生存保障就会形成一个真空地带。

2．如何突破传统养老观念

一方面，中国传统的养老观念是养儿防老，如果父母办理以房养老，是否会给人子女不孝的感觉；另外一方面，传统的观念是父母要把财产留给后人，如果父母办理以房养老，是否剥夺了子女的继承权，“按揭”掉了亲情等。因此在中国，可能只有孤寡老人或子女在国外的老人才会有办理倒按揭的需求，市场容量将很有限。

三、住房倒按揭的模式的改善

笔者认为，不能单就住房倒按揭来探讨住房倒按揭的模式，而应该站在宏观的视野来对其模式进行完善，因此是一个商业银行、公积金中心和保险公司等多方参与的综合工程。这些参与方的主要职能分解如下：

（一）商业银行

商业银行的职能体现在以下几个方面。首先住房倒按揭的产权老人可以将其房屋抵押给商业银行，产权不发生变更，商业银行通过对该房屋进行评估，评估价值只能和年限挂钩，不能与生命挂钩。商业银行一次性支付相应的抵押款给保险公司，抵押期满，保险公司偿还商业银行贷款的本息和，商业银行再将房屋抵押权转移到保险公司。这相当于银行的长期抵押贷款业务，商业银行具有业务操作上的天然优势。其次，商业银行资金雄厚，可以解决保险公司资金不足，缓解住房倒按揭需要的长期的巨额资金压力。再次，商业银行商业化运作，为房地产价值比较大的产权老人提供倒按揭业务，能够提供更多的资金，保障老人的生活品质。

（二）公积金中心

公积金中心的职能体现在以下几个方面。首先，住房倒按揭的产权老人也可以选择将其房屋抵押给公积金中心，产权不发生变更，公积金通过对该房屋进行评估，评估价值只能和年限挂钩，不能与生命挂钩。公积金中心一次性支付相应的抵押款给保险公司。抵押期满，保险公司偿还公积金中心的贷款本息和，公积金中心再将房屋抵押权转移到保险公司。还可以将抵押房地产补充当地廉租房和经济适用房存量。其次，我国住房公积金大量闲置，实行住房倒按揭不仅可以解决保险公司资金不足，还可以盘活大量闲置住房公积金。再次，住房公积金中心是政策性金融机构，具有公益性质，可以为房地产价值比较小的产权老人提供倒按揭业务，保障老人的基本生活，

（三）保险公司

保险公司的职能体现在以下几个方面。首先，收取住房倒按揭的抵押贷款，按月向倒按揭老人支付给付金，直至倒按揭老人亡故，保险公司收回该房屋，进行销售、出租或拍卖。其次倒按揭抵押期满，偿还商业银行或公积金中心抵押贷款的本息和，将抵押房屋抵押权转为保险公司所有。再次，是承担房屋价值变化和老人寿命不确定的带来的风险。

（四）倒按揭老人

首先，办理住房倒按揭业务的老人，可以根据自己房产的价值高低选择抵押贷款机构是商业银行还是公积金中心，两者的区别是商业银行贷款利率高，保险公司偿付的利息就高，收取的倒按揭按揭老人的保险费用也就高，提供的保险服务品质就高；公积金中心贷款利率低，保险公司偿付的利息就低，收取的倒按揭按揭老人的保险费用也就低，提供的保险服务品质就低。其次，倒按揭老人与保险公司签订住房倒按揭合同，形成保险合同关系，每个月从保险公司领取养老金，直至亡故。亡故后，住房产权转为保险公司所有，保险公司可以自由处分。最后，倒按揭老人因重大疾病，医疗费用问题，建议老人可以另外买医疗保险，不由保险公司负担。

四、结束语

住房倒按揭在发达国家已经有二十几年的历史了，在我国也走过了近六年的里程，但是一直都停留在理论探讨层面，中国式运作迟迟未能出生。究其原因，是多方面的，但笔者认为主要体现在两大方面：其一是住房倒按揭模式设计的不够合理，其二是相关的法律法规等制度安排的不够完善。因此，笔者以一己之力，尝试建立了改善的住房倒按揭模式，以期对住房倒按揭在中国的发展奉献微薄的力量。

参考文献：

[1]冯莉，金林平.论我国实行住房倒按揭存在的难题、原因与对策[J].当代经理人.2005

[2]鲁晓明.我国应开展住房倒按揭业务[J].中国房地产.2005