退房进行时

阿　凉

退房并不是件新鲜事。好房难求，千辛万苦淘来的房子最终要退掉，的确是件令人难过的事情，然而买房子毕竟不是到菜市场买棵小菜那样简单。需要退房的原因大致有几种：长时间拿不到产权证明，开发商虚假宣传，楼盘前期宣传效果图和实景不符，承诺的小区配套设施不具备，开发商擅自修改设计，房屋遭遇质量问题，面积缩水等。本文要告诉大家，买房时一来不要忘记自己还是“上帝”；二来为那些后来的“上帝”们提个醒，买房该注意些什么。

案例一：“明明说了这一块地方有绿化，现在却没有!”郭先生去年在南城某楼盘买了一套两居室，当初开发商在宣传时说在楼下会有个游泳池，收楼后发现，根本就没有当初说的游泳池，一些地方的绿化也没有当初宣传的那么到位。

案例二：两年前，刘梅在某滨海城市相中了一套高档海景房，总房款70万元。房产公司工作人员建议刘梅可向银行贷款，按揭买房。之后，刘梅向银行贷款60万元，首付10万元，与房产公司签订了购房合同，半年后，房产公司通知刘梅收房。刘梅发现房屋的面积有误差，超过了5％，房屋主体结构存在严重质量问题，要求公司退房。房产公司以种种理由推托，甚至避而不见。最后，房产公司终于答应给刘梅退房。此时，距购房时间已过去了快两年时间，刘梅共向银行支付了2万元贷款利息。她在向房产公司索要这笔利息款时，房产公司认为，退还刘梅的房款已经不错了，2万元的贷款利息应由刘梅自行承担。

案例三：2007年2月8日，李某与开发商深圳市宝安龙华经济发展公司签订《深圳市房地产买卖合同(预售)》，以111万元购买了宝安龙华经济发展公司开发的深圳市宝安区龙华江南华府某物业，约定开发商应于同年12月8日前交房，逾期交房超过90日，李某有权自交付期限届满之日起半年内解除合同，开发商应当退还李某全部购房款本息，同时支付房地产总价10％的违约金，合同同时就其他事宜进行了详细约定。同日，双方与第三人深圳农村商业银行龙华支行还签订了《购房担保贷款合同》，开发商为李某担保从第三人处贷款77万元购买涉案房屋。2008年4月2日开发商向李某发送《收楼通知书》，4月9日李某以房屋质量问题提出异议，并在《收楼意见书》中注明“不予验收，请予整改，验收不合格”，4月16日李某向开发商发送《退房通知书》，以房屋验收不合格及开发商延期交房为由要求解约退房。4月24日开发商复函称李某所提质量问题不足以达到退房条件，不能因此拒绝收楼。协商无果，李某以深圳市宝安龙华经济发展公司为被告、深圳农村商业银行龙华支行为第三人向深圳市宝安区法院提起诉讼。

深圳市宝安区人民法院经审理认为：原被告之间签订的《深圳市房地产买卖合同(预售)》是双方真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。合同约定交房时间为2007年12月8日，被告于2008年4月2日才向原告发出《收楼通知书》，逾期时间已超过合同约定的90日，合同约定的解除条件已经成立，原告可以解除合同，被告应当返还房款并支付利息及违约金；

律师说法

按照《商品房销售管理办法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，只有以下情况可以退房：一是套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的；二是开发商擅自变更规划设计，且设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，房地产开发企业未在规定时限内通知买受人；三是面积误差绝对值超过3％；四是商品房确属主体结构质量不合格；五是逾期交房达到法律规定或合同约定的条件。

退房解约有没有时间期限?

按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条和《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权将失去。

退房需要哪些资料?如何取证?

在购房者达到退房条件时，购房者可先与开发商协商，协商不成的情况下，可准备《商品房买卖合同》以及开发商违反法律或合同约定的证据，向合同约定的管辖单位(仲裁机关或人民法院)申请处理。

在退房纠纷中，退房者可以通过商品房买卖合同、往来函件、主管部门的文件答复、鉴定机构的鉴定等来确定开发商违法或违约的证据。

退房的司法途径如何走?

通常情况下，商品房买卖合同中的纠纷处理方式有诉讼或仲裁两种。

如果购房者希望通过诉讼途径退房，按我国《民事诉讼法》第100条的规定，起诉必须符合下列条件：(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；(二)有明确的被告；(三)有具体的诉讼请求和事实、理由；(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。

《民事诉讼法》第109条规定，起诉应当向人民法院递交起诉状，并按照被告人数提出副本。

所以，如果要走司法途径，退房者必须与开发商签订有《商品房买卖合同》，起诉时在诉讼请求中要有解除商品房买卖合同的请求，并有开发商违法或违约的相关事实和证据。书写诉状后递交到有管辖权的法院。

如果双方约定的是由有关仲裁委员会裁决，退房者可向约定的仲裁委员会提交仲裁申请书申请裁决。

索要违约金及相关税费

除房屋全价款及相应利息外，开发商还须赔付业主前期支出的费用。在索要违约金方面，如果是开发商违约导致退房，双方也在合同里约定了违约金，开发商须按约定赔偿。赔偿金除了房屋全价款及相应的利息外，还包括业主前期已支出的一些费用，如印花税、购房契税、交易手续费、测绘费、登记费、利息损失、购房代理费及律师费等。退房款时，采用一次性付款的购房者可直接要求开发商退还自己所付款项及相应利息。但通过按揭贷款、公积金贷款买房的情况则要相对复杂些。实践中，都是发展商将应退购房款分成两部分，属于买家首付款的部分直接退还给买家，属于买家向银行借款的部分直接交还给银行，并视为买家已向银行提前还款。银行接收还款后终止与购房人的借款合同。此外，开发商还应支付购房人首付款利息。即从首付款交付日到开发商归还日该笔首付款的利息收入。若购房人按揭贷款已进入月供阶段，开发商同样应归还购房人月供及利息支出。若购房者要求退房时，已居住了一段时间，这期间产生的折旧费应由业主补偿。在退房中若责任方为开发商，购房者可不对房屋折旧进行补偿，若是购房者的责任，开发商则可以不赔偿业主装修费。

退房流程

按照以下程序办理退房：首先购房人通过挂号信、传真或电话向开发商发出退房通知。然后督促开发商在提出退房要求后15日内负责办理购房人与贷款银行解除或终止合同的全部手续，再督促开发商将全部购房款返还给购房人，并办理停止向公积金管理机构或贷款银行还款的手续。至此，消费者与银行解除借款合同，而在开发商退回全部房款后，购房人与开发商的买卖合同也意味着得以解除。此外，在购房者办理按揭贷款时，银行一般都会要求买家为其购房上保险，保险受益人为贷款银行，所以最后一步就是解除借款合同后再办理保险退保手续等。

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