房地产项目全面质量管理对策研究

摘要:文章从房地产项目特点和全面质量管理的提出出发,系统地分析了房地产项目全面质量管理及其运行机制,从而制定了组织、技术、文化、制度等方面的优化对策。

关键词:房地产项目;全面质量管理;质量监督

中图分类号:F293文献标识码:A

文章编号:1674-1145(2009)20-0062-02

一、房地产项目全面质量管理概述

(一)房地产项目质量管理的特点

房地产项目质量具有广义性、时效性和相对性。广义性指在质量管理体系所涉及的范畴内,组织的相关方对组织的产品、过程或体系都可能提出要求,而产品、过程和体系又都必须具有固有特性。时效性:由于组织工作的顾客和其他相关方对组织工作及其产品、过程和体系的需求和期望是不断出现变化的,例如,原先被顾客满意认为质量好的产品会因为顾客满意要求的提高而不再受到顾客满意的欢迎。因此,组织应定期对质量进行评审,不断地调整对质量的要求,相应地改进产品、体系或过程的质量,才能确保持续地满足顾客和其他相关方的要求。相对性:组织工作的顾客和其他相关方可能对同一产品的功能提出来不同的需求;也可能对同一产品的同一功能提出不同观点的需求。需求不同,质量也就不同,只有满足要求的产品才会被认为是质量好的产品。

(二)房地产项目全面质量管理提出

房地产项目全面质量管理是房地产企业对工程项目进行管理的重要环节之一,是以工程项目为对象,以工程项目所确定的效益为目标,以项目经理负责制为基础,建立以项目经理为中心、遵循工程项目计划实施内在的规律并服务于工程项目效益的全面质量保证体系。房地产项目全面质量管理强调在有限的空间、时间和资源条件下,利用各种有效的手段,对项目寿命周期的各种要素进行计划、组织、指挥、控制和协调的全过程质量管理方式。

二、房地产项目全面质量管理及其运行机制

要有效地实施房地产项目全面质量管理,必须重视质量管理运行和实施体系的构建。并让全面质量管理与项目战略方针相结合,在这种情况下,构建的全面质量管理是一种管理模式,是手段而不是目的,全面质量管理的实施应该而且必须追随目标而变。本研究从全员、全要素和全过程的角度探讨房地产项目全面质量管理的基本内容。

(一)全员参与质量管理

全员参与质量管理是指对企业全体人员的管理,企业的全体人员都必须关心质量,必须做好本职工作,对自己的产品或项目负责,总的质量才可确保。另外,质量监督管理人员的严格检查与监督也是全员参与质量管理的重要组成。全员参与质量管理内容包括:质量管理的组织模式,划分系统人员的工作职责,确定质量管理的的检验工作程序。为了使质量管理体系能够有条不紊地运转,每当一个分部分项或单位工程完工后,承包商应请业主或监理工程师对分部分项或单位工程进行质量检验。承包商向业主或监理工程师提出质量检验申请,必须在24小时以内送给业主或监理工程师,业主或监理工程师必须及时传达有关信息,进行协调工作,具体检验工作由项目部具体负总责,由质量监督管理员具体负责检验,施工人员在检验过程中密切配合等。

(二)全要素质量管理

房地产项目全面质量管理重点之一,是在施工阶段实施动态跟踪控制。动用质量管理在工程项目施工过程中进行连续不断的评价,验证及纠编,是施工项目质量管理的基本任务,检验的内容包括有关房地产安装作业的操作规程,有关工程施工规程及验收规程,凡采用新材料、新工艺、新技术、新结构的工程,均应事先进行试验,并提交权威技术检验部门,进行技术鉴定,并获得技术性能的鉴定书或相应级别的技术鉴定。有关实验、取样的技术标准,有关材料验收、包装、标志严格按照国家标准。

全要素质量管理涉及施工工艺及流程质量管理和工程材料与施工工具质量管理,通过目视和实验室检查,检测工序及流程是否最优,采用目测和手检的方法,每天记录,持续改进,对工程材料和施工工具进行抽样调查,准确实验,做好每天的记录,及时调整。

(三)全过程质量管理

在建立完善的全面质量管理时,应结合项目部本身的实际情况,形成适合项目部的内部资源和外部环境,针对影响工程质量的主要因素进行事前控制、事中控制、事后控制。

1.事前控制。事前控制的内容包括:工程参与者、材料、机械、方法、环境五方面的控制。

首先,对工程各项参与者进行审查。房地产管理者应该是懂经济、懂技术、懂管理、懂法律,并且还要有一定的工程实践经验的全面的人才。因此,在资格审查时必须严格,做到持证上岗,房地产队伍的思想素质和技术素质的好坏直接影响工程质量的好坏,为此,在审查时对不合格者坚决不能上岗。

其次,对工程所需的材料进行检查。所有用于工程中的材料必须有产品合格证、技术说明、检验报告,并且经质量管理人员认可后方可使用。

再次,对施工方法进行审查。审查施工单位提交的施工方案和施工组织设计,经审核后即作为施工依据。

最后,在施工前进行环境调查。施工环境包括施工现场的气象、水文地质、交通及周边有关条件等。对环境进行调查的目的是掌握情况,保证施工顺利进行。

2.事中控制。事中控制内容主要包括:工序的质量控制、质量控制点的控制及质量检查等内容。施工阶段质量控制的依据为专用性依据包括设计文件施工图及设计说明、合同文件、工程质量评定标准等;共同性依据包括有关房地产安装作业的操作规范、产品技术标准、材料验收的技术标准、试验及取样的技术标准以及有关采用的新技术的详细报告。

首先,工序的质量控制。每道工序开始前及施工过程中都要对影响工序质量的条件或因素进行控制。其次,质量控制点的设置及工程质量的预控。设置质量控制点的目的是根据工程项目的特点,抓住影响施工质量的因素,对施工中重要部位和薄弱环节事先做出相应的预防措施,以便对其进行预先控制,并在施工过程中作为重点,进行严格控制。再次,施工过程的质量检查。施工操作质量检查,对违章操作及不符合质量要求的应及时纠正;工序质量的交接检查,指前道工序检查验收合格后,方可移交下一道工序,隐蔽工程的检查与验收,这一部分是防止质量隐患和事故的关键;施工过程中的监控,对某些重要的分项工程应特别注意经常进行预验和复核;成品保护的质量检查,必须对已完成部分采取妥善措施予以保护,以免造成损坏,影响工程整体质量;问题的处理,如发现施工中出现问题应立刻解决,以保证质量与工期的要求,如发生严重的质量问题,则要停止施工,然后要求提出报告说明质量情况,产生的原因和处理的方法以及提出如何确保此类问题不再发生的措施,经质量管理人员审批同意后进行处理。解决完该问题后经质量管理人员认可后下达复工令。

3.事后控制。事后控制主要是对整个施工阶段的工程质量进行验收。如发现问题则要进行修复或返工,绝对不可以疏忽,必要时应用因果分析法进行原因分析,并制定相应措施、落实责任人及完成时间,使工程质量符合要求。

三、房地产项目全面质量管理优化策略

为了更好地保障房地产项目质量管理的执行,必须优化质量管理保障措施。最终形成企业的质量文化,形成企业的核心竞争力。

(一)优化组织结构

质量管理的前期准备工作包括领导决策、组织落实、制定质量方针与确定质量目标和员工培训、提高质量意识几个部分。要保证质量管理工作的执行,必须强调领导的作用。领导在质量管理体系中的作用是十分重要的。领导者是指在高层指挥和控制组织的一个人或一组人,领导者应建立统一的宗旨及方向,创造并保持使员工能充分参与实现组织目标的内部环境。要想指挥和控制好一个组织,必须做好确定方向、策划未来、激励员工、协调活动、营造良好的内部环境等工作。完善公司配套设施,对质量管理给予高度重视,提出从高层管理人员做起,把质量管理提升到战略高度上,把提高员工质量意识,提高公司竞争力,满足顾客需求放在议事日程上。

(二)技术领先

当今社会飞速发展、技术快速更新,以往遥不可及的技术今天就可能已应用于规模化生产,甚至明天就要淘汰。处身其中,员工要保证自己不落伍,不被淘汰,并得到良好的发展,就只有不断地去适应,不断地去学习,不断地提升自己。一个企业更是如此,要想生存与发展,就应不断地通过培训开阔视野,获取新的知识技能,增强企业的再生能力和创新能力。在推进质量管理体系过程中要规范公司所有的管理活动过程,牵涉到公司最高管理层到基层的全员工,既全面又内容繁多,要确保质量管理体系有效实施,必须强调全员参与,员工是组织之本,只有员工充分参与,才能使员工的才干为组织带来收益,因此要对员工进行质量知识技能,增强企业的再生能力和创新能力管理知识培训,激发员工的积极性和责任感,自发改进目前的工作。

(三)制度创新

首先,遵守行业标准,要完善质量管理体系文件,就必须和行业标准相结合。其次,制定质量管理职能。再次,细分顾客及顾客需求,要将质量目标进行展开,其中包括目标分解、对策展开、目标协商、产品质量形成过程的控制准则和方法、目标责任和授权等,以便达到质量管理的目标。除此之外还应注意整合质量方针、调整质量目标、优化工作流程、建立监督激励机制等。

(四)文化兴企

众所周知,拥有一套坚持不懈的核心价值观,有其独特的、不断丰富和发展的优秀的企业文化是一个公司能够飞速发展并长盛不衰的重要原因。所以企业文化必须由公司高层管理人员有意识地倡导。高层管理者应根据公司总体发展目标和战略,通过对企业文化的不断建设,积极创造出与质量管理密切相关、能够使企业全体员工衷心认同的核心价值观和使命感。企业文化与质量管理应做到刚柔并济,才有利于推动公司和谐发展,企业管理才能得以完善。

(五)优化外包

对于项目的开发管理过程地产商都采用各种外包的形式。虽然通过外包,可以降低成本,提高效能,节约时间,增强竞争优势。外包的部分包括市场研究、产品策划、手续报批、地质勘察、规划设计、房地产施工、销售客服、物业管理等。从而可以集中精力和资源做好如下事情:准备充裕的开发资金,获得有价值的土地,组建一支搭配齐全经验丰富的开发管理队伍。但是外包模式的选择要根据企业的发展状况和企业的特点来决定,不能简单地认为各个环节采用外包就是好。

参考文献

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[2]李伟.“世纪村·王府”房地产开发项目管理研究[D].重庆:重庆大学,2004.

[3]张公绪.新编质量管理学[M].北京:高等教育出版社,1998.

[4]龚益鸣.质量管理学[M].上海:复旦大学出版社,2004.

作者简介:石君挥(1970- ),男,广西上林人,南宁高新技术产业开发区土地供应中心工作人员,房地产经济师,房地产估价师,土地估价师,研究方向:房地产。