房地产价格调控问题研究

贺书平

提要 本文分析了我国房地产价格的运行特征和调控情况，结合郑州社会经济现状分析了郑州房地产价格中存在的问题及调控情况，提出了郑州房地产价格调控的政策选择。

关键词：房地产；价格调控；郑州

基金项目：本文为郑州航空工业管理学院青年科研基金项目《我国货币政策与房地产市场发展的关系研究》（编号为1003-3040）的研究成果之一

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

房地产业是国民经济的基础性和先导性产业，房地产既是生产和生活必需品，也是一种投资品。住房价格是住房市场的核心，是住房市场健康的“晴雨表”。近年来，针对房地产领域存在的问题，国家连续出台了一系列的宏观调控政策。结合我国国情和郑州社会经济发展情况，研究郑州房地产价格调控问题，不但有一定的理论意义，也对促进郑州房地产市场的健康发展有一定的现实意义。

一、我国房地产价格运行与调控情况

（一）我国房地产价格运行情况

1、房地产价格增长过快。从图1可以看到，1998～2004年7年间，房屋销售价格指数除1999年微有下降外，明显呈现出稳定的上升趋势，其中与居民生活关系密切的住宅价格增速较快。2004～2006年呈下降趋势，但仍在高位运行，2007年呈上升态势。2008年由于受金融危机的影响，部分大城市如深圳、上海的房价出现松动迹象，但大部分中小城市的房价依然高企。（图1）

2、房地产价格在高位运行。随着房地产价格的持续上升，我国的房价收入比已经超过了正常水平。据世界银行提供的资料，房地产价格水平的高低与否，能否为广大居民所承受，往往用房价收入比来衡量。衡量一个国家的住房消费，以房价收入比在3～6倍比较适当，而我国的比值大大超过了这一标准，住房消费已经成为我国城镇居民消费支出中最大的份额。尽管2008年我国个别城市的房地产价格有所下降，但根据国家统计局的报告显示，2008年我国城镇居民家庭房价收入比依然达到7.3∶1。当前我国的房价收入比反映出房地产价格过高，已大大超过了正常的房价水平。

3、房地产价格上涨区域特征明显。房价上涨过快现象并没有在全国普遍出现，房地产价格上涨的区域性特征非常明显，区域内供求关系是房价变化的基础。房价上涨过快现象由上海、浙江、江苏等东部沿海地区向中、西部地区扩展，由中心城市向周边地区辐射。虽然其他一些城市和地区的房价仍然处于低水平，中小城市和乡村居民的居住条件仍然较为滞后，当地房地产市场发展程度处于初级水平，但是受房价普遍上涨趋势的影响，这些城市和地区的住房需求将会在今后一段时间逐步显现出来，并在一个较长时期保持增长。

（二）我国房地产价格调控过程与效果。我国的房地产市场从无到有，从不规范到规范，经历了一个逐步成长的过程。为保证房地产市场的健康发展，国家在各个时期，针对房地产市场现状，出台了不同的政策进行调控。我国房地产价格上涨呈现一定的阶段性，在各个阶段引起房价上涨的主要因素各有不同，政府出台的房地产调控政策也各不相同。

回顾近6年宏观调控政策，2003～2004年主要从加强信贷业务管理、规范土地市场交易（如2004年“8.31”大限）等宏观层面切入；自2005年起，宏观调控目标明确为稳定房价，把住房问题上升到中央层面，除了继续强化土地及金融政策外，更是深入到了房地产交易环节，开始征收营业税；2006年更进一步推进和完善了细化的调控政策，涵盖到了楼市的供应、需求、交易、行业规范等各个方面；政策调控延续到2007年，除了落实前几年出台的各项措施外，政策再次完善，在坚定不移地保持房价稳定之外，又从建立完善的住房保障制度角度出发，承担起政府在房产领域所应起到的社会公共职责；由于2008年特殊的经济形势和房地产市场的表现，一直持续的房地产政策在基调上有了根本的转变，从防止泡沫产生到刺激房地产消费，2008年上半年，在国家调控政策主导下，我国房地产市场逐渐由2007年的过热转向理性回归，各项指标高位调整，过度需求泡沫得到有效的抑制；但2008年第三季度，市场开始快速下行，并显现出加速下滑的趋势。在国家“保增长”政策的主导以及各方面努力下，第四季度房地产市场进一步恶化的趋势得到遏制，整体市场基本保持了理性回归并稳定发展的态势。

从2003年起，我国启动了对房地产市场的宏观调控，而一些调控政策是针对当时的情况出台的，所以又给人们“头痛医头、脚痛医脚”，虽有一定成效，但缺乏整体性、连续性。其实，一个完善的房地产政策体系，住房的公共政策和房地产业的发展政策是两类最基本的政策，宏观调控政策只应是针对当时国民经济运行中暴露出来的问题制定的短期调整政策，是维护行业平稳发展、防止大起大落的政策。回顾前几年的调控，我们已经感觉到，如要抑制房价过快上涨，解决好普通百姓的安居乐业问题，既需要有以完善住房保障为主要内容的住房公共政策，又需要有调整供应结构的产业政策，还需要有抑制投资投机、提高“二套房”首付比例的宏观调控政策；企图通过调控政策来解决所有人、特别是低收入群体的住房问题，显然是不可能的。

二、郑州房地产价格运行与调控情况

（一）郑川房地产价格存在的问题

1、房地产价格涨幅过快。由于流动性过剩、土地购买和拍卖价格屡创新高和开发建设成本上涨较快、企业销售成本的不断增加，市民对房价上涨的预期和房地产投资性比例提高及住房有效供应不足等多种原因，郑州商品房价格加速上扬。自2001年以来，郑州房地产市场价格一路走高，同时涨幅也持续上扬，2007年更是达到了21.50%的增幅，前所未有。2008年受金融危机的影响，在9月、10月等月份郑州商品房销售均价出现少许下降，但就全年来说，郑州商品房销售增长率为13.7%，仍呈逆势上扬态势，两位数的增长率也确实为郑州房地产价格的进一步上升推波助澜。（图2）

2、房地产价格过高。衡量一个城市房地产价格是否过高的一个标准是房价收入比。2008年12月份郑州商品住宅销售价格为4，175元/平方米，假设一个三口之家，住房面积以2008年郑州人均面积26平方米计算，2008年郑州公布的城镇居民人均可支配收入为15，732元，假设一家2.5人工作，则购买78平方米的住房需要33.57万元，这是这个家庭全年收入的8.28倍，远远超出了世界银行公布的4～6倍的标准，同时也远远超过国际上发达国家的房价收入比水平。

3、中等及中等偏低收入家庭的住房问题凸现。2007年8月，国务院发布了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》后，低收入家庭在住房问题上有了希望，中等及中等偏低收入家庭的住房问题就凸现了出来。目前，这部分家庭享受保障性住房资格不够，商品住房价格支付不起，二手房选择的余地有限，政府还缺少有效的政策支持，尤其是在目前房价较高的情况下，此矛盾十分突出，应引起政府和市场的高度重视。

（二）郑州房地产价格调控过程。自2002年以来，随着郑州房地产价格的不断攀升，市政府在国家宏观调控背景下，也采取了一系列政策来规范房地产市场、稳定房地产价格。2004年1月8日下发《郑州市人民政府关于促进房地产市场持续健康发展的通知》；2005年4月26日郑州市房管局和郑州市物价局联合下发了《郑州市经济适用住房价格管理实施细则（试行）》，重新规定经济适用房价格实行政府指导价，在基准价的基础上，规定房价上浮幅度最高为3%，下浮幅度不限，并且实行价格公示，接受社会监督。2005年9月1日《郑州市人民代表大会常务委员会关于修改<郑州市城市房地产市场管理条例>的决定》开始实施；2007年10月28日下发《郑州市人民政府关于完善住房保障体系稳定住房价格的若干意见》（郑政［2007］24号）要求2008年底前，要对全市符合廉租住房保障条件的城市低保家庭做到应保尽保；2009年底前，保障范围要由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。改进和规范经济适用住房制度，统筹安排新建住房结构比例，大力调整住房供应结构，逐步实现住房的多渠道供应；2008年2月21日郑州市人民政府办公厅印发《郑州市解决城市低收入家庭住房困难发展规划和年度计划（2008～2010年）》（郑政办［2008］1号），重点制定了解决城市低收入家庭住房困难的发展规划和年度年度计划，对郑州市发展廉租住房和经济适用住房的年度供应量、建设用地、资金保障作了详细规划；2008年8月12日郑州市人民政府印发《郑州市廉租住房保障办法》（郑政［2008］25号）的通知，对郑州廉租住房保障方式及标准、保障资金的筹措渠道、建设管理、申请及核准作了详细规定。

通过分析可以看出，郑州房地产的调控政策主要是结合国家对房地产业的宏观调控政策出台的。由于货币政策和对商品房销售等的一些规定主要由国家制定，郑州只能通过提高经济适用房、廉租房、限价房的建设等来调控郑州的房地产价格。郑州房地产自2004年以来的调控政策也说明了这一问题，政府希望通过增加经济适用房、限价房和廉租房的供应来拉低房地产价格的涨幅，促进郑州房地产健康稳定发展，这些政策对郑州房地产市场起到一定的促进作用，但政策调控效果有限、政策的刺激效应有明显的滞后期，郑州市房地产价格变动不大。

三、郑州房地产价格调控政策选择

对郑州的房地产价格进行调控，除了应积极贯彻落实国家的宏观调控政策之外，还应结合郑州房地产发展的实际情况，出台有针对性的调控政策。

（一）优化住房供应结构，加强保障性住房建设。应继续优化住房供应结构，引导企业重点发展中低价位、中小套型普通商品住房；应加大保障性住房建设的资金投入，严格落实经济适用住房和廉租房建设的有关政策。充分发挥政府保障职能，加快健全廉租住房制度，继续加大廉租住房的建设比重，增加房源供给，积极解决城市低收入群众的住房困难，让家庭经济条件特别困难的群体租得起房、租得到房。

（二）强化合理住房消费的正确引导。一是要建立合理的住房消费模式，通过精心设计与产业化生产，注重原有住房的更新和节能改造，提供“面积不大功能全，造价不高品质优，占地不多环境美”的住宅；二是要加大正面舆论宣传引导和税收调节力度，扭转居民观望心态，重树居民消费信心，引导居民适度住房消费，不断满足不同层次的住房需求。

（三）科学合理利用土地，加大存量土地清理力度。要以科学发展观为指导，科学、合理使用土地资源，优化土地资源配置，合理确定各类房地产用地的布局和比例，优先落实经济适用房、套型建筑面积90平方米以下的普通住房、危旧房改造和城市基础设施建设拆迁安置用房建设项目。同时，应加大存量土地的清理力度，依法查处闲置囤积土地，保证闲置存量土地的开发；加强土地出让管理，将套型结构比例、建设标准及各项规划指标列为土地出让的前提，明确项目的开工、竣工时间，并加强审批后项目的动态监管，严格按照约定条件进行开发建设。

（作者单位：郑州航空工业管理学院经贸学院）

主要参考文献：

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[2]Johansen.Statistical analysis of cointegrating vectors.Journal of Economic Dynamics and Control，1991.12.

[3]朱中一.保持我国房地产业健康发展的政策建议.城市开发，2008.22.

[4]马思新，李昂.基于hedonic模型的北京市住宅价格影响因素的分析.土木工程学报，2003.9.

[5]段岩艳，曹振良.调控房地产价格的关键——金融.当代经济，2005.2.