开征物业税，救赎或者无奈？

欣　雯

[自2008年以来，调控措施一直没有停止，但房价始终没有一次像样的调整。老百姓一次次对调控政策寄予希望，却又一次次地被居高不下的房价带回现实。5月25日，开征物业税再次被提上议事日程。在金融危机尚未纾解的背景下，物业税会使房价增长过快的问题得到解决吗？]

物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要针对土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税值随房产升值而提高。简单地理解物业税，就是将一次性收的钱分期来收。

物业税面临的最大难题

历时近6年，物业税的征收终于告别理论阶段，在政策层面提到了议事日程。但受媒体采访的专家及市场人士反应淡定。对于开征时间，立场最为激进者也认为要在1年以后才有可能，而一些专家更认为需3~4年甚至更长时间。多数人认为重提物业税的象征意义更为明显。国家发改委社会发展研究所所长杨宜勇表示，重提物业税的一个重要目的，就是为了测试一下公众的反应。

北京师范大学房地产研究中心主任董藩指出，征收物业税是财税部门一厢情愿的事情，由于条件受限，对住宅来说，十年内行不通。

他指出，征收物业税的最大阻力是很多房子搞不清在谁手里。要征收物业税，必须搞清楚每套房子都是谁的。不必讳言，有一部分官员存在腐败问题，他们不敢曝光的财产主要以房产或金钱形式存在着。上海房地局一名原副局长，网上说他被查出的房产有30余套，每套价值在几百万元，总值1亿以上。众所周知，如果能开征物业税，就能开征遗产税，但相对简单的遗产税问题也讨论了20多年了，1996年还被列入国家立法计划，但到现在却连个影子还没看到。

作为成熟税种，物业税是西方国家私有制社会制度的产物。其本质是对自有房屋及土地等征收的一种财产税。而中国房地产中最核心的那部分资产——土地——是国有的，土地出让金针对的是使用权而不是所有权，与中国国有土地制相适应。物业税属于财产税，缴税者应该是财产所有者—国家，因此税基很难确立。

围绕着这个问题，一直以来争论不休。一种观点提倡物业税全面替代土地出让金，将一次性征收的出让金取消，分摊在物业税当中，按年交纳。把地方政府的短期收入变为长期收入。这样房价将大幅度降低（出让金占到开发成本的一半左右），却遭到靠“土地财政”支撑的地方政府强烈反对。此次重提物业税，也从侧面反映出地方财政收入的紧张状况。2008年，全国土地出让总收入比2007年骤减了2400亿元，同比下降幅度约两成。许多地方重点建设项目资金不足、停工或放慢建设速度。

房价压力背后的市场诉求

当下横亘在物业税面前的难题还真不少。渐行渐近的物业税，是否真的能够降低房价？

早在这一设想设立之初，就有一个最能打动人的说辞：物业税是遏制房价上涨的手段。更有具体的测算说，物业税开征后，房价能下降40%左右——后有保守的说法认为降幅是20%。

目前土地已成为地方政府重要的财政来源，业内权威媒体曾报道说，有地方政府为哄抬土地拍卖价格，居然让开发商托市。此种背景下，推出物业税来针对过快上涨的房价。

目前房价上涨的重要动力，是需求尤其是投资性购房需求过于旺盛。国家税务总局决定在试点城市选择部分城市实行物业税“实转”，将对这些城市的投资性购房需求产生一定的挤出效应。政府征收物业税的目的是，通过增加物业的持有成本迫使业主将更多的空置物业投入市场以降低物业的空置率，提高物业的流转率，增加房源的有效供给。

全国工商联房地产商会会长聂梅生则分析，开征物业税是为了使政府从房地产价格升值中获得稳定的税收，从而改变地方政府追求“土地财政”，将注意力更多地集中在增加城乡基础设施，进一步改进区域环境上。

聂梅生提出，普通住宅与高档住宅的标准是与土地占有量相关的，目前政府已经对其进行了明确划定。相比而言，对高档住宅收取物业税好操作些，采用的可能性会大些。但很多地方的政府官员都住着高档房，政策该如何界定、如何收取也会广受关注。

一些房地产顾问机构分析，一部分投资者可能选择将手中的物业转让，一部分准备购房的投资者则可能选择暂时观望。

“若是真的对征收物业税开闸，对于开发商来说绝对是‘不能承受之重。好在现在看来并没有到那个阶段。”中国指数研究院华东院副院长陈晟说。不动产长线投资人群中有两支力量不容忽视：其一是以投资不动产来弥补社会保障功能的不足，投资为养老。另一类则是灰色收入阶层，存款实名制以及投资渠道的缺乏，使得房地产投资已成为灰色收入者不多且唯一的安全通道。对于这两类人群而言，长期持有，追求租金收入和资产保值，是其投资的主要目的。物业税的征收，的的确确能够加在住宅保有环节的成本，但在一个供小于求的市场，最有可能产生的结果是：税率将变为租金转嫁到租赁者身上。物业税到底能令投资需求减到何种程度，尚需观望，其对价格的影响也不能盲目乐观。

征税只是一个信号，市场最关心的是物业税以什么样的形式出来。一个药方只能治一种病。就如房地产税，只要起到稳定市场和社会公平的作用就已足够。至于降低房价，则需要交付给一个科学、合理的政策体系来解决，同时也是各种力量博弈的结果。对这一税种寄予的希望越多，失望肯定会越多。尤其值得财政部门注意的是，千万不能将房价下降这一不可能立刻出现的结果，作为确定税率及征收范围的依据，否则，对于普通百姓而言，房价没降，没来由再多加个房产税，岂不是雪上加霜。