商品房销售与住宅设计

郑杰珂

提要商品房的销售与住宅设计有着密不可分的关系。在经济萧条的当今社会，保证商品房的销量就势必要关注住宅的设计。

关键词：商品房；销售；住宅设计

中图分类号：F293.3文献标识码：A

住房以商品的形式进入消费市场，给住宅设计人员提出了一个新课题，即商品住宅设计。也就是说，我们的住宅设计师既要改变过去那种只考虑带有普遍性的问题，如户型、K值、使用功能、进深、面宽等内容，又要根据商品住宅的特点和市场销售行情及当地居民的消费水平等方面，设计出多品种、多类型、多档次的商品住宅方案，促进住宅商品化的发展，实现经济效益和社会效益的统一。随着住宅商品化进程的推进，设计也被迅速推向市场，与以往任何时期相比，设计对住宅市场的影响力越来越大。开发商不像计划经济时代把设计看作是“制图过程”，而是把设计看成是策划的一部分。确切地说，设计实际是住宅销售策划之本，是提供有效供给之源，住宅的价值首先取决于设计，它的含金量是最高的。尤其在当下全球经济危机的条件下，要想房地产的开发销售不受影响甚至是获利，住宅设计就显得尤为重要，而设计也能给开发商带来“超值”的利润。笔者通过对商品房的经营和销售行情及城镇居民的人口结构、消费水平、个人爱好等多方面的分析总结，提出有关商品房设计的几点

构思：

一、住宅设计要走向精品化、专业化和多样化，满足人们的现实需求

精品是市场优胜劣汰的必然产物，只有创出精品才能在市场竞争中立于不败之地。住宅设计精品所带来的无形资产是巨大的，“精品效应”已成为设计单位的生存之本。精品不但提高了住宅本身的价值，同时也提高了设计自身的价值。住宅户型也要创造精品，这些精品在适应居住人生活行为的同时，还引导人的生活行为，改变人的生活方式。

单纯靠建筑、结构和水暖电这些主要专业解决更细化的设计问题，来满足人们对舒适度提高的迫切要求，显然是不够的，因此，住宅辅助设计日渐兴起并走向专业化。主要包括智能化系统设计、室内装饰设计、室外环境设计。智能化系统设计最早起源于美国，首先是在办公商业建筑中应用，逐步延伸到居住建筑中。西欧、日本、东南亚各国也步其后尘，开展了大量的推广和应用工作。

随着经济发展和人们多种需求的变化，住宅单体设计从单纯的平面设计走向三维空间设计，主要表现在室内不同层高的设置上，如跃层、错层、高空间厅房设计等，这些变化给开发商带来新的卖点，令其商品房的销售在

当今这个经济萧条，竞争激烈的大环境下立于不败之地。

二、给居住者提供再设计权，让其参与户内的平面空间分隔

住宅与其他商品不同，它的使用寿命长，更新换代所需要的时间也长，消费者不可能随意按其消费变化而经常更换住房。给用户一个宽阔的自由空间，让其参与户内的平面空间分隔。因此，在商品住宅的设计中仅仅满足其被选择性是不够的，还要考虑它的可变性，用发展变化的眼光进行商品住宅的设计，给用户提供一个灵活、可变化的空间，让用户根据自己的爱好、生活习惯及不同时期的需要对户内空间进行分隔或再分隔，使购房者真正体验到“当家作主”的感受，产生良好的口碑，从而提高此商品房的销售量。

三、加强住宅的环保设计，强调节能概念

生态环保是世界各国都提到日程上的重要课题，对住宅设计而言尤为重要。住宅的生态环保设计主要包括下

面几个系统：①绿化种植系统；②产品材料系统，即所谓的绿色材料、保健环保材料；③节能系统，如利用太阳能、风能、二次利用水资源等；④污染防治系统，防止水污染、粉尘、电、声、光、垃圾污染等。住宅的生态环保关系到人类可持续发展，是未来住宅研究的主流，所以人们将21世纪称为生态健全的“绿色世纪”。住宅建设的节能概念也是当下的时尚话题，并且被越来越多的业主所接受和喜爱，从而也被开发商所关注，成为吸引购房者，提高竞争力，增加销售量的因素之一。

四、创造舒适的居住区景观环境

一个好的居住社区，除了高质量的户型设计，还必须拥有高质量的外部空间设计。从对购房者的调查看，小区富有特色的环境景观将会给他们留下深刻的印象，因而打造美丽舒适的小区环境也是促成商品房销售的一个决定性因素。

五、结语

商品住宅设计除了在户型、面积和价格等方面要求多样化以外，还应注重其采光、通风、节能、环保及环境等因素，真正做到以人为本，才能满足不同的层次、人口结构和不同爱好的消费者的不同要求，从而促进商品房的销售，使其在满足社会效益的同时，也使开发商得到现实的经济利益。

（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）

主要参考文献：

[1]孙克放.当今住宅设计的发展趋势.中国住宅设施，2001.3.

[2]刘玉增.由商品房的销售谈住宅设计.建筑知识，1995.14.

[3]邢晓青.由商品房销售谈住宅设计.黑河科技，1997.01.

[4]唐春厚.节能建筑的推广与商品房的销售.低温建筑技术，1993.2.