房奴现象的经济学分析

张春阳

提要本文提出“房奴”这一现象，并对“房奴”进行界定，对“房奴”产生的原因进行分析，阐述“房奴”的影响，在此基础上提出对策。

关键词：房奴；房产；消费

中图分类号：F293.3文献标识码：A

“房奴”一词已成当下流行语。房奴是否存在，在博鳌房地产论坛上，建设部原副部长杨慎直言住房消费同我们城市化进程是成正比的，他并不同意房奴一说。但很多专家学者支持房奴现象的存在，并指出房奴是否存在，并不是某个人说了算的，而是需要审视高房价给民众生活带来的影响。同时，“房奴”入选了近日国家语委公布的新词，这从一个侧面说明对“房奴”现象的认同。至于“房奴”出处，有人说来自中国台湾（与卡奴同源）；也有人说是来自美国人写的《Net Slaves》；也有人说中国古代就有，有“书奴”、“诗奴”类似之说，众说纷纭，各执一词。

一、房奴的界定

房奴是什么，至今没有一个准确的界定，有人认为“房奴”是一种形象的说法，大约是说房价较高，购房者无力一次性付清，只好进行按揭贷款，于是就被十年、二十年地“按”住，一层层地“揭”。人们为了还贷，余钱无几，严重地影响生活质量，身心承受着重担，于是，买房本来是一种消费，现在却变成了请个主子回来侍候着，自己倒成了它的奴隶。更没有准确的标准测定每个人是否是 “房奴”。

谁是真正的房奴呢？房奴是指那些不堪房价重负，以个人居住为目的，为买房、供房不得不牺牲生活质量，迫不得已为“房”所“奴役”的个体购房者以及内部忧心忡忡、终日惶恐不安的炒房团。

二、房奴的形成原因

1、住房价格迅速上涨。经营城市、推动房价上涨是地方政府官员的理性选择，政府缺少对房产价格有效管理的办法。

2、居民消费观念“亚健康”。①20世纪九十年代中后期以来，超前消费理论在国内逐渐被接受，居民逐渐形成消费主义观点；②伴随着经济连续高速增长，居民收入水平连续较快增长，对未来收入的预期比较乐观，对拥有自有住房具有强烈的偏好；③受“居者有其屋”等传统思想的影响，加上国内的住房租赁市场欠发达和完善，大部分国内居民尚未形成通过租房解决住房问题的观念。因此，为了改善住房条件，一些经济条件一般的居民仍然选择购买住房或购买过大过好的房屋；④居民的攀比心理也是导致居民无法理性消费的原因。

3、居民风险教育缺失。商品房市场投机意识盛行，银行利益驱动更是房奴现象的助推器，市政动迁、旧城改造造就了一批“被动房奴”。

此外，发生意外事故、经营出现临时性困难、资金链断裂等因素也可能导致借款人发生债务偿还困难，沦为房奴。

三、房奴的影响

房奴现象的存在，将对经济发展、社会的稳定、生活质量、心理健康等方面造成严重的影响，主要体现在以下方面：

1、月供收入比过高，一旦借款人生病、失业或发生意外，都有可能丧失偿债能力，无法偿还房贷，导致个人破产。

2、借贷过度使借款人出现严重的心理压力。高涨的社会消费水平，加上有限的工作机会及收入，到最后这群被债务压得喘不过气的年轻人，在还没有正式踏入社会，就选择了放弃，如此恶性循环难免不让人担忧整个社会的进步和发展。

3、房奴现象将导致中间阶层减少，贫富分化加剧，社会向下流。

4、挤出效应将导致内需不足，影响经济长期持续增长。高度负债迫使家庭用大量的资金养房，必然导致消费者减少其他消费的支出，产生“挤出效应”，不利于居民消费的长期增长，将导致内需不足，影响经济成长。

5、增加个人住房贷款坏账风险，影响银行经营的安全性。

6、房地产挟持国民经济，影响宏观调控的有效实施，体现在两个方面：一是房地产商对政策的巨大影响力影响了政府对经济形势的判断力和政府政策的方向、内容和力度；二是巨额的个人住房贷款以及严重的房奴现象使央行在进行宏观调控时投鼠忌器，不敢采用较大幅度加息的手段来抑制货币供应量增加过快，经济增长过热的现象。

四、减少房奴的措施

深刻认识房奴现象的危害性在于坚定治理房奴问题的决心。现阶段，政府必须采取有效措施解决这一关系国计民生和社会安定团结的重要命题。针对房奴现象，可以采取预防和化解两类不同的策略，既要减轻现有房奴的压力，又要避免新房奴的涌现。预防策略为：

1、转变政府绩效评估机制，落实一把手房价负责制。政府绩效的评估应该转变到以居民的福利提高为主要依据，以促进人民生活水平提高、“幸福指数”上升为目标。

2、加强对传媒的监督，引导居民住房理性消费观念，提前消费、贪求高档的住房消费观念的形成与一些媒体的误导存在很大的联系。

3、修正相关法律，加强政府对房价调控的能力。如果住房价格能够得到有效管理，就可以打破购房者博弈中的假设房价上涨的前提，博弈参与者的收益函数将发生变化，博弈类型就不会是一种“囚徒困境”模式，最终改变博弈的均衡策略。

4、各级人大也可以借鉴国外的立法经验，为保护本国或本地居民的利益，对外来投资者进行立法限制。

5、大力推广经济适用房或廉租房制度，解决低收入阶层的居住问题。

6、加强交通基础设施建设，大力发展公共交通，以区域视角布局城市人口分布。

7、加强资产流转制度建设，推动住房交易、租赁市场的发展，国内居民不愿意以租赁作为购买自有住房的替代方案，在一定程度上是由于住房租赁市场不发达。有一定比例的借款人已经意识到在房价很高时购买房子是不经济的行为，但由于租赁住房的不稳定性，他们仍然选择了购买住房。同样，二手房的销售、售后回租的发展对借款人摆脱困境来讲也具有重要意义。

房奴现象的化解策略是在对贷款购房者已经背负较高债务负担的状况下，通过消费者自身、政府、银行等方面的行动，减轻其所承受的压力，避免其走向失败的各种有效措施。

1、建立政府住房贷款担保制度，减轻借款人的借款成本。

2、加快金融产品创新，为消费者提供人性化服务。为满足购房者的不同贷款需要，国外金融机构设计了适合不同支付能力居民和实际情况的多样化贷款品种，如美国的住房贷款就有分级偿还抵押贷款、可调整抵押贷款、分离增值抵押贷款、漂浮式付款抵押贷款、循环住房抵押贷款、“一揽子”交易抵押贷款、反向抵押贷款等。

3、加强对违约房奴的政府救济、司法救济。一方面政府要加强对因违约而失去住房的借款人的救济，通过提供廉租房或周转房等方式避免使失房居民居无定所，同时也可以鼓励慈善机构为失房民众提供庇护；另一方面通过制定个人破产法等方式对债务失败的民众提供司法救济。允许自然人破产可以保护债务人的基本生活，对于债务失败者，社会不能将其所有的私有财产用于偿债，有助于他们凭借自己的私有财产健康、体面地生活，并获得重新起步的机会。而且自然人破产制度也有利于保证债权人公平受偿，维护债权人的利益。

（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）

主要参考文献：

[1]崔新明.城市住宅价格的动力因素及其实证研究/浙江大学房地产研究中心学术文库[M].经济科学出版社，2005.

[2]易宪容.化解家庭高负债率风险[J].资本市场，2004.

[3]杜伟.国外个人住房货款风险防范与抑制[J].中外房地产导报，2004.

[4]施继元.房奴现象的原因与对策[J].江西社会科学，2007.