我国开征物业税思考

杨 状

摘 要:我国开征物业税有利于优化我国现行的财产税制,有利于国家从宏观上调控、规范房地产市场和政府的土地出让行为,解决中低收入阶层购房难的问题。但物业税开征后对房地产市场、不动产评估也带来诸多不确定的影响。因此应在客观条件和时机较为成熟后,再适时推出物业税。

关键词:物业税;必要性;不确定因素

中图分类号:F810.42文献标识码:A文章编号:16723198(2009)22025302お

1 物业税的现状及涵义

2003年10月,十六届三中全会《完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》指出“:实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税,相应取消有关收费。”财政部和国家税务总局等相关部门亦表示将在“十一五期间尽快推出物业税。物业税的推行代表了我国税制改革的方向和趋势,此举也将对我国房地产市场的各个层面带来深远影响。2003年政府提出要开征物业税,按照技术先行的方式,2004年在北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏和重庆六个省市开始房地产模拟评税试点。2007年10月,试点范围扩大到河南、安徽、福建和大连四个地区。2008年1月,国税总局地方税司副司长杨遂周透露,2008年准备选择三到五个省市,进一步扩大模拟试点。房地产开征统一的物业税已经成为世界不可避免的趋势,我国的物业税改革已成为2008年乃至今后一段时间内税制改革最为重要的内容,但是对于物业税的出台存在很大争议,物业税已成为国家税制改革的攻坚战。

物业税一词来源于英文“Property Tax”,又称为“财产税”或“不动产税”,是指以土地、房屋等不动产为课税对象,要求其所有者或承租人分年缴付一定税款的一种税种 ;即是对不动产的保有环节所征收的赋税,其税值随着房产升值而提高。在西方发达国家,不动产税一般是地方政府的主要财政收入,其所占比重能占到地方财政收40%-70%左右,是国际通行的几大税种之一。现在很多国家和地区都有物业税等类似的税种征收,比如美国、荷兰、加拿大的温哥华以及我国的香港等。我国大陆地区目前还没有开征物业税,而相关的房地产税收存在着诸多的问题,有待于进一步的改革与完善。

2 开征物业税的必要性

2.1 有利于统一税制,完善我国现行不动产税体系

在过去的十年间,我国房地产业持续快速健康发展,在国民经济中发挥了越来越重要的作用。但随着我国经济体制改革的深入进行,原有房地产税制已不能适应房地产业的蓬勃发展。我国目前的房地产的税收,存在着税种设置过多、过滥,重复征税明显等诸多问题。现有的房地产税涉及营业税、企业所得税、城镇土地使用税、土地增值税、耕地占用税、契税、印花税、城市维护建设税等总共达14种之多。同是对房产保有和使用课税,房地产税仅适用于外国人,而对国内法人和自然人则又设置房产税和土地使用税。税种设置过多、税赋负担过重,从某种程度上制约了房地产业的健康发展。征收物业税,就是要将现行的房地产税、土地使用税、土地增值税、土地出让金等各项税费合并,并统一内外税制,取消房地产流转环节的各种税费,转化为在房地产的保有环节统一收取,即把现在买房子需要一次性缴纳的各种税费统一放在以后的时间里按年收取。根据这一性质,征收物业税将改变目前对房地产项目实行的多税种、多环节、重复课税的现状,建立良好的轻交易、重保有的财产税制格局,完善我国现行税制,解决房地产税制混乱的问题,有利于规范财产制度,平衡税收负担,促进房地产市场健康发展。

2.2 增加地方政府长期财源,控制土地出让

现行土地出让制度下,房地产价格中包含了土地使用期限中所有者所应缴纳的大部分税费,这些税费作为本届政府的财政收入纳入本届政府的预算,在一定程度上助长了地方政府短视的机会主义行为方式,只顾开发现有土地资源,而不从长远考虑投资环境建设。物业税征收以后,物业税的收入能保证地方政府为本地区提供公共服务,并且有利于促使地方政府重视投资环境的建设,形成“多征税—多提供公共服务—财产增值—税源增加”的良性循环机制,政府从而能够参与房产增值价值的再分配。此外,由于房地产的天然不可移动性,并与地方的政治、经济关系密切,各国和地区政府大都把有关房地产税收划归为地方税。按照西方发达国家的经验,物业税主要用于地方政府为本地区提供公共服务。中国房地产税比重偏低,仅占全部税收收入的2.36%,占地方财政收入的比重也仅8.12%;而西方国家的房地产税或财产税却是税收的重要组成,占基层政府的财政收入 比重甚至达71%。如果征收物业税,地方政府便可以参与物业的持续升值的再分配,这便可以确保地方政府的收入来源,可以使其获得稳定的财政收入,也可以限制地方政府无度的使用、开发土地这种短期行为。而开发房地产的不可藏匿性和保值性,为地方政府提供了稳定的税源;房地产具有价值高大性,社会总财富50%以上为房地产,作为房地产保有税的物业税完全可能成长为地方财政支柱;随着经济发展社会进步,房地产价值必然不断提高,以房地产价值为课税对象的物业税自然水涨船高。所以物业税是地方政府稳定的、具有巨大潜力的财源。从而通过征收物业税来解决中央和地方政府财源分配上的矛盾问题,保证地方政府运行所必需的财政资金,才能从根本上控制地方政府“以地生财”参与房地产开发的利益需求。

2.3 抑制房地产市场过度投机行为

在中国的城市发展进程中,由于目前不规范的市场环境,已经出现了房地产投资过热的现象,一些城市居民购买房产并不是为了生活消费,而是为了进行投资,以至于出现了“温州炒房团”这样的专业炒家。近乎疯狂的炒楼行为导致许多城市房价飙升,增加了实际需求者的购房成本。 在国际上,物业税是调节房地产市场的重要杠杆。当前,我国房地产市场认为“炒地”、“炒楼”投机现象极为严重,开征物业税以后,土地成本大大降低,在一定程度上可以抑制房地产市场的过度炒作行为。而初始房价下降后,老百姓购房成本也随之下降,抑制了高价物业的转手。此外,由于物业保有阶段的成本增加,提高了“炒楼”者囤积住房的成本,对于“炒楼”者也有有效的抑制作用。

3 开征物业税可能遇到的问题及一些不确定因素分析

3.1 物业税在抑制房价及投机行为方面存在局限性

在我国,税收的收入功能突出一些,而作为经济杠杆的调节作用却并不十分明显,房地产方面的许多税种就是这样,比如土地增值税,以前就是采取按照营业额预征的做法,作用没有得到很好的发挥,变相成为了一种营业税。税收对经济调控作用的发挥不完全,可能会影响物业税对房地产市场进行调控的初衷。房地产市场的影响因素十分复杂,物业税开征中短期对平抑房价可能会有一定作用,但单纯运用物业税很难对房地产市场的供求关系和房地产价格产生根本影响。由此可见,物业税征收对房地产市场的调控效果存在着争议。

3.2 可能导致房地产市场过度发展,加大金融风险

征收物业税使得土地的取得成本降低、而相关税费的取消或合并,使得开发商的筹资额和筹资成本大大降低,项目的总开发成本从而降低。同时,房价的下降在一定程度上会刺激人们的购房需求,在需求旺盛和进入门槛降低的前提下,开发商可能会在合法免税的前提下进行疯狂的圈地运动。而过度的圈地可能导致开发商的过度开发,造成房地产市场的虚假繁荣,最终造成空置率的提高。房地产开发商这种行为还会加大银行等金融机构的金融风险。此外,物业税的征收可能会导致开发环节的金融风险转移到物业保有阶段。

3.3 征收管理能力和相关研究不够及法律法规不完善

我国对非生产、经营性的居民房地产的分布状况研究不够,各阶层居民的收入状况以及对房地产税的纳税能力没有研究,税收的征收管理能力也正在提高的过程中,政府各个部门的信息系统还没有完全实现信息共享,国税征管信息系统与地税征管信息系统还处于自成体系,相互不衔接的状态。在法律方面,目前涉及房地产开发和交易的法律法规很多,其中涉及土地出让制度的就有《城市房地产法》、《土地管理法》等多部法律。如果开征物业税,就需要改变现行的土地出让制度,废止现有的房地产相关税收。因此,全国人民代表大会修改相关法律的进程应当加快,其次,国内《财产法》尚未出台,《财产保护法》也缺失,应尽快完善制定相关法律。

4 我国开征物业税的对策和建议

4.1 完善土地管理制度

开征物业税后,就不需要一次交清地价,很多小企业甚至不是房地产行业的公司也可能来到这个利润丰厚的产业。这就需要在土地管理制度上从审批管理、监督、政策引导等方面加以完善,建立一个“精简、高效、权威、统一”的土地管理体制,为房地产税收的课征创造良好的环境。

4.2 建立完善的财产登记制度

目前,我国财产登记管理制度还很不健全,很多地方对纳税人的房屋住宅等没有进行完整、规范的登记管理。这往往会造成房地产的私下交易,影响了税收的正常征管。因此,应建立科学的房屋产权信息公示和查询系统,可以尝试逐步推行财产实名登记制。实行财产实名登记制,对房屋业主的信息进行全面采集,以便明确该房屋的所有人、所在地、性质(商品房、经济适用房等)、类型(普通住宅、公寓或别墅等)、面积以及套数、变更情况、估价的组成及变化情况等房地产信息资料,能够增强财产的透明度,从而为正确合理地核定纳税人的资产和物业税的税基提供便利,方便物业税征收的管理工作。

4.3 建立各部门信息资源共享制度

征收物业税,必须建立一整套科学、高效的信息资源共享制度。目前我国的信息交换体系建设相对落后,计算机没有真正普及运用,信息无法充分共享。一方面是计划管理、土地管理、城市规划、房产管理等行政部门信息不对称,难以掌握房地产开发企业的建筑成本信息和收入情况等涉税资料;另一方面,是各地区之间资源不能共享,信息获得渠道不畅。这在一定程度上阻碍了房地产市场的健康发展。信息资源共享制度的建设需要依靠政府搭建一个囊括房地产管理部门、税务机关、金融机构、以及纳税人多方主体的信用信息管理公共网络平台,建设对财产、所得的信息收集系统和收支结算系统建设,实现收入监控和数据处理的电子化。建立企业和个人信用纪录,对纳税人实施纳税信用等级评定,推进税收信用体系建设。

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作者简介:

原娟娟(1974-),女,汉族,盐城工学院经济与管理学院讲师,硕士研究生,研究方向为电子商务理论与实践研究。