居住权

柯 慧 张 妍

摘要在我国制定《物权法》的过程中,对于是否规定居住权曾经产生过很大的争议。虽然最终公布的《物权法》没有规定居住权,但是这并不意味着关于居住权的讨论就此停止。本文从我国对居住权的讨论谈起,在介绍了居住权的产生及其在法德两国的发展后,得出居住权是一项旨在保护弱势群体的制度,而且不能被其他制度取代。从我国目前逐渐进入老龄化社会以及房价较高的具体国情来看,我国迫切需要对居住权进行立法,来解决没有房子的弱势群体的居住问题。

关键词居住权用益物权物权

中图分类号:D913文献标识码:A文章编号:1009-0592(2009)05-070-02

一、我国对居住权的讨论

居住权最早起源于罗马法,在我国是一个内涵模糊的概念。它被认为是人权的一种,一项社会保障和福利制度,一种承租权以及国际移民法上的居留权等等。而明确地将居住权定义为一项独立的用益物权,则见于《物权法(征求意见稿)》。其将“居住权”定义为:居住权人对他人住房以及其他附着物享有占有、使用的权利。①

自居住权被正式提出后,许多学者参与讨论,形成了赞成派和反对派。赞成的理由可以归纳为以下几个:第一、居住权有利于保护老年人、妇女、未成年人和家庭保姆等弱势群体,发挥家庭职能,并在一定程度上解决企业事业单位职工住房问题;第二、居住权有利于房屋效用的发挥,能够满足人民利用财产形式的多样化要求;第三,居住权有利于完善我国的用益物权体系。不赞成的理由主要有:第一、老人、妇女、家庭保姆等弱势群体的居住权问题,可以通过现有制度得到解决,没有必要再规定居住权;②第二,作为一个舶来品,我国不存在居住权的社会基础;第三、从物权体系上看,由于我国物权法没有采纳人役权的概念,居住权难以融入现有物权体系。

作为大陆法系的一项传统制度,居住权在充分利用资源,保护弱势群体上发挥过极大的作用。将其从立法中简单地删除,并不意味着关于居住权的讨论划上了句号,也不表示我国当前的司法实践不需要居住权制度。相反,我们更有必要对居住权进行一下研究,从而更加理性地看待我国的居住权以及居住权立法。

二、 居住权的产生和发展

(一)居住权的产生

居住权制度最早起源于罗马法,是非所有人对他人所有的房屋进行居住的权利。在罗马共和国时期,无夫权婚姻和奴隶的解放日益增多,每当家长亡故,那些没有继承权或丧失劳动能力的人的生活就成了问题。于是,丈夫就把一部分家产的使用权、收益权、居住权等遗赠给妻或者奴隶,使他们生有所靠,老有所养。于是居住权就具有了物权的特征,可以对抗房屋所有人以及其他任意第三人。可见,居住权从确立开始就是为了保护弱者。

(二)居住权在法、德两国的发展

在罗马法之后,《法国民法典》首先借鉴了这一制度。不同的是,法国将居住权作为一种使用权。根据《法国民法典》第625条至第636条的规定,居住权的主体仅限于自然人及其家庭。在设立方式上,则赋予当事人自由设定居住权的权利,即当事人得依契约设立居住权,并可以约定其范围。

《德国民法典》在“役权”一章中规定了居住权,并且规定居住权不得转让和继承,原则上也不可以出租。1915年通过的《住宅所有权及长期居住权法》则发展了居住权的内容,设立了长期居住权,规定这一权利可以转让和继承,甚至居住权人可以从事出租等收益活动。这就使居住权摆脱了人身专属性的束缚,逐渐发展成为一种商业投资手段。③

从居住权的历史起源及其在法德两个主要的大陆法系国家的发展来看,居住权正从原始的保障妇女、老人、未成年人等弱势群体利益向实现更多的社会功能方面转变。在新的历史时期下,居住权有着更大的发挥空间。

三、 我国当代是否需要居住权

当今的中国,是否需要引进居住权,是一个值得探讨的问题。要给这个问题下一个结论,我们先来将居住权和我国现有的权利进行比较。

(一) 居住权和现有权利的比较

1.居住权的特征

根据我国《物权法(征求意见稿)》,我们可以得出居住权的以下几个特征。居住权的主体以特定的自然人为限,法人或其他组织不能享有居住权。④。并且它不能与权利人相分离,权利人死亡,居住权消灭。⑤居住权的取得是无偿性的。居住权是为了家庭成员等特定人而设定的权利,具有恩惠性质。⑥

2.居住权和房屋租赁权的比较

现代民法中,由于“买卖不破租赁”、承租人的优先购买权和共住人的继续承租权等方面的规定,租赁权逐渐获得了物权性。⑦但是租赁权并不能完全替代居住权。租赁权的存续期间,各国通例是不超过20年,而居住权是没有时间限制的,可以一直到居住权人死亡为止。在租赁关系中,承租人通常要支付一定的租金,而居住权是无偿的。作为债权,租赁权通过合同来设定;而居住权是物权,则通常由法律进行规定。

3.居住权和借用权的比较

借用权作为一种无偿的合同债权,其效力和所发挥的效用比租赁权更为弱小。史尚宽先生曾精辟地指出:借用人对借用物之使用权,非直接对与物为支配之独立权利,而为对于贷与人许与债权所附从之权利。⑧在一个借用关系中,如果出借人以出卖为由,要求借用人搬出房屋,借用人很难对抗所有人。所以,借用关系具有极大的不稳定性。再者,房屋借用的期限较短,通常只解决一时的住房之需,不能使使用人长期享有使用房屋的权利,仅此一点,使用权就无法替代居住权。

由此,我们可以看出,居住权以自然人为主体,具有无偿性、长期性和法定性,是一项独立并且有效的权利,并不能被租赁权和借用权所替代。并不像有些学者所说的那样,居住权的功能已经被其他权利所取代。⑨

(二)我国社会现实需要居住权

罗马法居住权制度的设定,主要是用来解决特定人的生活问题。虽然后世在继受过程中对之有不少发展和改变,但其主要用来解决养老问题的初衷并没有改变。⑩中国正在进入老龄化社会,独生子女的增加使得很多老人要在没有子女照顾的情况下,度过晚年。如何让老人在自己的有生之年保留房屋的居住权,同时,也能通过出售房屋所有权获得的相应价款来改善自己的晚年生活呢?居住权为我们提供了一个解决问题的思路。老人可以以较低的价格将自己的房屋转让给受让人,但是保留在有生之年对房屋的居住,这样的保留居住权的房屋买卖给出让人和受让人都提供了一种新的选择。

在现代中国,离婚人口所占的比例也越来越大。但是伴随着住房改革,一家基本只有一套住房。在分割财产的时候,如果将仅有的一套住房变卖,将钱款分割,那么离婚的双方基本都无法解决住房问题,他们的未成年子女的居住权利也得不到保障。与离婚率上升的现象相对应,选择再婚的人群数量也在上升。但是,很对再婚者都有这样的顾虑:如果自己先死亡,如何既保障子女的继承权,又使得再婚配偶能够有屋居住。同样,居住权制度的存在为他们解决了后顾之忧。房屋所有人可以用遗嘱的方式为自己生存的再婚配偶设定居住权,而房屋所有权仍然由子女来继承。可见,保留居住权的遗嘱继承既可以解决生存配偶的居住问题,也可以满足所有权人将其房屋由其子女继承的愿望。

(三)目前的法律结构需要系统规定居住权

其实,在制定《物权法》之前,我国现有的法律制度中,就存在“居住权”的影子。虽然,在我国的民法规范中,从未出现“居住权”,但是婚姻法的司法解释和一些地方法院的处理意见中已经涉及到了居住权。作为一个成文法国家,在我国,判决不具有立法意义。根据我国2007年颁布的《物权法》第五条的规定:“物权的种类和内容,由法律规定。”对于一个没有被立法明确规定为物权的居住权,是不可能具有物权效力以及作为物权受到保护的。

《婚姻法》第四十二条对离婚妇女的住房问题进行了模糊的规定:“离婚时,如一方生活困难,另一方应以其住房等个人财产中给予适当帮助。”但是这种经济上的帮助只是一种倡导性的适当的帮助,大大降低了法律保护的力度。再者作为司法解释,只能解释法律,不能创设某种权利为物权。所以,这一请求权只能作为债权被保护,这就极大地损害了这个司法解释的实践意义,没有发挥它的本来目的。对于因立法不明确造成的实践中“离婚不离居”的现象也不能进行有效地规制。

近年来,房屋所有权被侵犯已经取代“赡养权”成为老年人维权的首要问题。我国目前只有《老年人权益保障法》有关于老年人居住权的规定,即第十三条规定:“赡养人应妥善安排老年人的住房,不得强迫老年人迁居低劣的房屋。”但在此法条并没有明文规定居住权,这样原则性的规定根本无法解决老年人的居住问题。

除了以上几类弱势群体的居住权问题,我国目前立法无法解决外,对于没有法律上的抚养义务但是有道义上的抚养义务的人员,比如远房亲戚、保姆等,如果想给他们提供住房居住,依照现在的法律则基本不具有可行性。面对这样的现状,我国只有尽快对完善居住权立法,使那些与房屋所有人一样使用或为权利人提供服务而与权利人生活在一起的人,当自己的居住权受到侵害的时候,可以立刻依据法律的明文规定要求法律给予充分的救济。

四、 对居住权的新设想

在当今的社会经济条件下,土地资源的稀缺性和建筑成本的昂贵性,使得居住问题的解决不可能完全依靠所有权制度本身。居住权的设立就给所有人和非所有人之间架起了一座桥梁,人们可以考虑从以下几个方面扩张居住权的适用范围。

首先,居住权可以进行保留居住权的买卖。豙一般而言,居住权基本适用于婚姻家庭领域,具有扶助、赡养的性质,因此也就具有了强烈的人身依附性。考察一下房屋的情况后,我们就会发现,在我国老年人的养老问题主要由家庭承担,社会承担的比较少。对于那些只有一套住房没有其他收入来源的老人来说,保留居住权的买卖是最好不过的选择了。这样,老人可以在有生之年保留对房屋的居住权,而房屋的受让人则一次性或者分期向其支付价款,以作为养老金。豛保留居住权的买卖可以使双方都受益,出卖人既获得了居住房屋的权利,也获得了养老金,而买受人则通常可以以较低的价格买到合适的不动产,有利于实现双赢。

其次、合资买房时可以设立居住权。城市房屋私有化以来,城市房价的攀升已经让人们不堪重负,在这种情况下,子女靠自己的力量买房成家几乎不可能。因此,在子女买房或者盖房的过程中,往往寻求父母的帮助。当父母倾其所有,却无法保障自己年老时的居住权利的时候,我国完全可以建立这样的制度,父母资助子女买房或者建房的时候,将所有权登记在子女名下,自己保留一份居住权。豜

再者,分时度假酒店中也可以适用居住权。随着我国人民生活水平的提高,越来越多的人喜欢在风景秀丽的中小城市买房作为休闲度假使用。然而,这样常常导致一年之内房屋长期空置,得不到打理,造成资源的极大浪费。因此,分时度假酒店,就迎合了这部分人的需要。分时假日酒店,是指开发商或酒店经营者将酒店的每一个住宿单位分为若干的时间单位,如每年的51周,并在一定年限内,如20年内将某住宿地位的特定时间的使用权一次性出租给旅游休闲者的一种酒店管理模式。豝用居住权来解释分时度假酒店的法律性质是最好不过的了。相比于租赁权,居住权则可以给投资者以物权意义上的保护。

由此看见,居住权的适用范围并不仅仅适用于婚姻家庭领域,在新型领域内也有其拓展的空间。这样古老的居住权,在新的经济条件下,就产生了新的活力,不仅实现了对弱势群体的保护,还可以实现所有人对财产利用的多样化。因此,这个颇有历史渊源的制度,如果设计得当,一定可以完善我国的用益物权体系,并发挥更大的作用。

注释:

①陈信勇,蓝邓骏.居住权的源流及其立法的理性思考.法律科学.2003(3).

②梁慧星.我为什么不赞成规定居住权.中国社会科学院网.http://www.cass.net.cn/file/2005102850802.html.

③豘腾晓春.物权法的一大缺憾—居住权制度的删除.研究生法学.2007(3).

④钱明星.关于在我国物权法中设置居住权的几个问题.中国法学.2001(5).

⑤周枏.罗马法原论.商务印书馆.1994年版.第368页.

⑥王利明.物权法论(修订本).中国政法大学出版社.2003年版.第533页.

⑦ 《合同法》第229条、第230条和第234条.

⑧史尚宽.债法各论(上).中国政法大学出版社.2000年版.第252页.

⑨房绍坤.居住权立法不具有可行性.中州学刊.2005(4).

⑩孙宪忠.德国当代物权法.法律出版社.1997年版.第244页.

豙刘阅春.居住权制度的适用范围探析.理论探索.2007(4).

豛保留居住权的买卖不同于保留所有权的买卖,在保留所有权的买卖中,虽然买受人占有、使用标的物,但是在双方约定的条件成就之前,出卖人仍然保佑标的物的所有权。保留居住权的买卖也不同于遗赠扶养协议,遗赠扶养协议中,抚养人承担的是对遗赠人生养死葬的义务,而且遗赠的财产只有在遗赠人死亡之后才发生所有权的转移,而保留居住权的买卖,买受人只要支付了价款,就获得了房屋的所有权.

豜申卫星.视野拓展与功能转换:我国设立居住权必要性的多重视角.中国法学.2005(5).

豝林泽荒.分权分时度假酒店的相关法律问题.饭店现代化.2004(9).