不动产的善意取得研究

唐秋菊

摘 要 我国传统民法认为善意取得仅仅适用于动产,实际上,善意取得中受让人的善意来自于对无权处分人占有动产或者不动产产权证书上被登记为权利人这一类事实所产生的权利推定的信赖,也即对于物权公示的公信力的信赖。在我国现实生活中,由于登记错误等原因,不动产的真正权利人与登记权利人不一致的情形时有发生。所以,关于不动产的善意取得的研究相当必要。

关键词 善意取得 不动产登记 非法律行为

中图分类号:D913文献标识码:A

我国《物权法》中规定的不动产包括:土地、房屋、林木。关于土地,法律规定不允许自由买卖、流通,所以不存在善意取得的问题。关于房屋,根据物权法第九条、第十条、第十四条的规定,采取统一登记制度,自记载于不动产登记薄时发生效力。我国尚未建立起健全的不动产登记体系,现实中存在着登记错误等情形,会产生诸多法律所不能涵盖的问题。下面看一个案例。

一、案件介绍与处理依据

案例:张某的土地被当地水利局征收,水利局已经将补偿款给了张某,但是没有办理不动产变更登记手续。张某去世,他的儿子不知道张某的土地已经被水利局征收,继承了土地并办理了变更登记手续。而且,张某的儿子用该土地向银行办理了贷款抵押担保。

案件分析:该案例是典型的不动产物权变动问题,基于法律行为的不动产物权变动都要经过法定的登记程序才能生效,而基于非法律行为的不动产物权的取得事由中包括公用征收、继承、善意取得等,非经登记不得处分。案例中的水利局对土地的征收是属于非基于法律行为的不动产物权变动,一旦将补偿款给予被征收人,征收人就取得了土地所有权,办理变更登记手续在此时只具有宣示效力,而不同于基于法律行为的不动产物权变动如买卖中的登记效力——设权效力。基于此,张某儿子的行为是无权处分,银行可以依据善意取得制度取得抵押权。

二、外国民法典关于不动产善意取得的规定

1、罗马法为纠正第三人正当利益保护的弊病,建立善意取得制度。罗马法中判断善意是根据“主观善意主义”标准,然而在物权法最主要的领域不动产物权法中,因采用不动产登记的普遍性,主观善意取得原则已经无法在这一领域适用。因此,德意志法系采用客观善意主义保护原则 ,即推定第三人善意,由权利人举证证明其恶意。

2、《德国民法典》中不动产善意取得制度即所谓的“从非权利人处取得制度”。第892条规定:“为有利于根据法律行为取得一项权利或者取得该项权利上的权利的人,土地登记薄中所记载的内容应视为是正确的,但对于其正确性提出的异议已进行登记的或者取得人所明知其为不正确者除外。……”

第893条规定:“对于向土地登记薄中登记权利的人,根据其权利而履行的给付,或者对于该项权利的登记人与他人之间发生的关于该项权利的不属于892条规定的法律行为,准用892条的规定。”

3、《瑞士民法典》第973条的规定:“出于善意而信赖不动产登记薄的登记,因而取得所有权或其他权利的人,均受保护。物权的登记不正当的,该登记对于知悉或应知悉该瑕疵的第三人无效。凡无法律原因或依无约束力之法律行为而完成的登记,为不正当。因前款的登记使其物权受到伤害的人,得援引该登记的瑕疵,对抗恶意的第三人。” 该法典指出的不动产善意取得的情况中就包括,不动产登记瑕疵,受让人信赖此登记而发生的不动产所有权转移。

三、我国台湾地区关于不动产善意取得的规定

我国台湾地区1993年完成的《民法物权编部分修文草案》第759条第二项规定:“因信赖不动产登记之善意第三人,已依法律行为为物权变动之登记者,其变动之效力,不因原登记有无效或撤销之原因而受影响。”该规定中的“善意第三人”不包括继承人在内,即不动产善意取得的信赖客体中受保护的权利变动过程不包括依法律规定(如继承)而取得不动产物权的情况。

上述案例中,银行与张某的儿子设定抵押权的行为属于受保护的权利变动过程。

四、我国物权法关于不动产善意取得的规定

《物权法》第106条规定:“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的,所有权人有权追回;除法律另有规定外,符合下列情形的,受让人取得该不动产或者动产的所有权:

(1)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;

(2)以合理的价格转让;

(3)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记,不需要登记的已经交付给受让人。”

该条明确规定善意取得的标的物包括动产与不动产在内。其中动产区分为占有委托物与占有脱离物,货币作为特殊的动产不存在善意取得问题:无记名有价证券的转让依据交付来完成,适用善意取得。

由该条规定产生的物权效果:受让人取得标的物所有权、真权利人丧失标的物所有权,这一结局具有终局性,不得改变。终局性是指受让人将其已经取得所有权的标的物再转让给他人,即使该他人恶意、无偿,亦能取得所有权。

五、结论

善意取得制度是物权法的一项重要制度,其设立的宗旨在于维护物权交易的动态安全,并协调与平衡真实物权人与第三人之间的利益关系。所以,根据我国物权法的相关规定,善意取得规则并不局限于动产、不动产、无记名有价证券的所有权取得领域,其他物权的取得亦可适用。

(作者:山东大学法学院硕士研究生)

注释:

孙宪忠编著.物权法.社会科学文献出版社.

梁慧星主编,孙鹏著.物权公示论——以物权变动为中心.法律出版社.

唐义虎著.物权变动问题研究.崇文学术文库2005.

王泽鉴著.王泽鉴法学全集.中国政法大学出版社2003.