商品房小区停车位性质分析

田　屹　陈淑銮

[摘 要]随着城市房屋商品化的发展以及机动车的普及，商品房小区停车位不足的问题渐渐突出，小区停车位的归属和性质成为重要的法律问题。本文结合《物权法》的规定，探讨小区停车位的归属和性质。同时，结合《物权法》第74条的规定，探讨《物权法》第74条与《合同法》相关规定的协调。同时，根据《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》，分析如何处理小区停车位权属纠纷。

[关键词]小区停车位 归属 《物权法》第74条 合同效力

作者简介：田屹，女，法学博士，华南农业大学法学院讲师。研究方向：经济法，农村法制；陈淑銮，女，管理学学士，助理会计师，广州市血液中心。

引言

建筑物区分所有权是现代社会一类重要的物权。建筑物区分所有权分为专有权，共有权和基于共有权的成员管理权。随着机动车的普及，小区停车位纠纷日益增多，有些业主主张小区停车位是法定的共有权，因此不能任由开发商任意处置。本文针对《物权法》第74条和《合同法》的相关规定分析小区停车位的法律性质，并结合《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》分析如何解决小区停车位权属纠纷。

一、建筑物区分所有权中的共有权范围界定

建筑物区分所有权分为专有权，共有权和基于共有权的成员管理权。建筑物区分所有权中的共有权分为法定的共有权和约定的共有权。法定共有权包括小区内的绿地，道路，物业服务用房，维修基金，以及小区内的其他公共场所和公共设施。约定的共有权包括车库，停车位，会所。对于法定的共有权，必须依照法律的规定由全体业主对共有部分享有共同的权利，这种共有权的特点是法律一旦规定为是法定共有权，就属于强行法的规定，当事人不得在购房合同中通过约定变更归属。比如小区内的绿地，道路等，都属于法定的共有。而对于停车位等设施，应当理解为约定的共有权，由开发商和业主在买卖房屋时协商确定归属。这里需要明确的是，开发商在开发建设过程中，已经取得了建设用地的使用权，在合法建造之后，根据《物权法》第30条的规定，开发商取得了房屋及其附属设施的所有权。在开发商办理初始登记之后，再将房屋分割转让。除了《物权法》明确规定属于业主专有、业主共有的之外，理论上没有转让给业主的部分由开发商保留所有权。对于法律没有明确规定的车位、车库的归属，可以由买卖双方的当事人约定，如果没有约定，理论上属于开发商所有。

二、小区停车位法律性质分析

小区停车位既然属于约定的共有权，其归属可以由当事人协商确定。根据《物权法》第74条的规定，开发商可以将车位通过出售、出租、附赠等方式解决停车位的归属。将小区停车位界定为约定共有权，是将社会生活中约定俗成的习惯予以承认，有利于法律关系的稳定。其次，通过双方约定的方式解决停车位的归属，有利于鼓励开发商修建更多的停车位，缓解汽车市场过快发展的矛盾。停车位具有独立的交换价值和使用价值，可以依法进行转让。在停车难的情况下，停车位有价值上涨的趋势。允许开发商和业主约定停车位的归属，有利于刺激投资，促使开发商提供更多的停车位。而且，如果将停车位规定为法定的共有权，开发商没有更多的动力投资修建停车位，停车越来越难，最终受到损害的还是有车的业主。因此，将停车位界定为约定共有权的积极因素更多。

但是，不排除开发商为了单纯的追求商业利润，侵害正当业主的停车位。现实中有开发商没有经过与业主的协商，将停车位单独出售给业主之外的人，追求更高的商业利润。这种情况下，需要停车位的业主依据《物权法》的规定，要求开发商将停车位首先满足业主的需要。但在开发商已经将停车位出售的情况下，就无法通过《物权法》的规定要求开发商提供车位。在这种情况下，有些学者主张在没有首先满足业主需要的情况下出售停车位给非业主，违反《物权法》的强行性规范，应当由业主主张该出售停车位的合同无效。原因是《物权法》74条的规定在性质上属于强制性规定，违反该规定订立的合同，应当被宣告无效。这种观点在理论上可行，但与《合同法》的相关规定相冲突。最高人民法院关于《合同法》的解释一的第9条对于何种情况下才能宣告合同无效进行了界定，司法实践中采用该标准，即只有法律明确规定需要登记或批准的合同在法定时间内没有登记和批准，才发生合同无效的情形。一般情况下，合同的效力按照《合同法》的规定进行判定。司法实践中，如果没有按照《物权法》第74条规定的将停车位首先满足业主需要，而是开发商将停车位出售给非业主进行盈利，也不能产生停车位买卖合同无效的效果，而应当制定其他规则弥补《物权法》与《合同法》之间的冲突。

三、小区停车位权属纠纷的认定

《物权法》第74条原则性的规定小区停车位首先应当满足业主需要，如果发生没有首先满足业主需要将停车位出售的情况，业主应当如何保护自身的权利？就广州市的做法来看，《广州市房地产开发项目车位和车库租售管理规定》（以下简称“《租售规定”》）通过一些规定将《物权法》第74条没有明确的地方予以补充。《租售规定》第四条规定：房地产开发企业或者其他房地产开发单位开发的房地产开发项目的车位、车库不得预售。在申请小区停车位、车库的初始登记时，还要求开发商将拟申请登记的小区停车位、车库的情况在相关网站上公示。[1]最后，如果开发商确实需要出售或出租小区车库和停车位，按照《租售规定》第七条的规定，应当将出售或者出租方案在建筑区划内显著位置公示30日，并将出售或者出租方案报房地产行政主管部门备案。

经过这一系列的规定，小区停车位不足的现状应当有所缓解。但还是有这样一些问题：第一，广州的《租售规定》是广州市国土局和交委联合发布的行政规章，效力层次较低。《租售规定》的第十二条仅规定：政府有关行政管理部门在各自的职责范围内，加强对房地产开发项目规划用于停放汽车的车位、车库出售和出租情况的管理。对未按本规定执行的房地产开发企业，要求其整改并退回违规所得，并在网站和新闻媒体上曝光。违规行为记入诚信档案，并向相关行政管理部门通报。因为没有处罚的规定，如果发生开发商不按照规定办理相关登记，如果追究责任是个遗留的问题，有待该规章在实施过程中具体解决。第二，对于《租售规定》第七条的规定的在开发商确实需要出售或出租小区车库和停车位时，将出售或者出租方案在建筑区划内显著位置公示的规定是有利于小区业主的，但该规定并没有明确如果发生小区业主反对开发商出售或出租小区车库和停车位时，应如何解决的问题。也就是说，按照该规定，小区业主仅有权了解开发商的出售或出租行为，而没有表决的权利，这样对小区业主是不利的。因此，应结合实践中的问题，及时修订相关的规定。

参考文献

[1]《租售规定》第六条规定：房地产开发企业或者其他房地产开发单位申请商品房预售，必须按规划用于停放汽车的车位、车库的相关信息填报完整的楼盘明细表和项目概况，并在“阳光家缘”（http://g4c.laho.gov.cn）网站公示