内蒙古房地产业发展前景分析

曹永萍

“十五”以来，内蒙古房地产投资每年以41％的速度迅猛增长，占固定资产投资的比重已达到13.3％。2007年房地产业实现增加值148亿元，是2000年的8.4倍，占GDP的比重由2000年的1.1％提高到2.4％，对经济增长的贡献度明显增强。同时，内蒙古房地产业的高速发展，在带动相关行业的快速发展、促进就业等方面也发挥了积极作用。

2008年，在全球金融危机的冲击下。我国的房地产市场进入了深度调整期，一线城市的降价风，给内蒙古的房地产市场也带来了一定的影响，造成商品房交易持续低迷。今后我区房地产业将向何处发展，是大家都十分关心的问题。我们试图通过对近年来我区房地产业发展状况的分析，判断房地产业今后的发展趋势，以供大家参考。

一、内蒙古房地产业发展特征分析

近几年内蒙古房地产业的快速发展是否存在泡沫、能否保持健康发展势头，值得我们关注。为此我们从房地产业泡沫形成原因人手，通过对2004--2008年我区房地产业相关指标，进行泡沫测度分析，旨在评价我区房地产市场发展的特征。

(一)房价与GDP增长弹性系数较低。反映出房地产业投资适中、扩张适度

房价与GDP增长弹性系数是测量虚拟经济相对实体经济增长速度的动态指标，通过房地产价格增长率与经济增长率的比较，监测房地产经济泡沫化趋势，指标值越大，房地产泡沫的程度就越大。该指标的警戒线一般定为2，超过2时，说明房地产业存在泡沫现象。2004—2008年，我区的房价与GDP增长弹性系数一直低于1，在2007年达到最高值0.93，但2008年伴随着楼市低迷，该项指标出现回落(见下表)。由此可见，我区的房价与GDP增长弹性系数远低于房地产泡沫可能发生时的2，表明我区房地产业运行正常，不存在泡沫风险。

(二)房价收入比维持在合理范围，但部分地区偏高

房价收入比是房地产价格与居民平均家庭年收入的比值，反映了居民家庭对住房的支付能力，比值越高，支付能力就越低。当该指标持续增大时，表明房地产价格的上涨超过了居民实际支付能力的上涨。当市场中的房价收入比一直处在上升状态，且并没有存在市场萎缩的迹象，则说明房地产市场中投机需求的程度较高。产生房地产泡沫的可能性就越大。国际上通常认为房价收入比应维持在3-6的范围内，2004--2008年，我区的房价收入比始终保持在5-6之间，并且变化幅度不大，虽未突破警戒范围，但保持了较高的比例，表明我区房地产价格与居民的收入保持了基本同步的增长，但从呼包鄂地区来看，价格有些偏离市民的实际购买能力，市民非常明显地感受到了房价的变化及其对生活的影响，以呼市地区的商品房价每平方米2992元来测算，房价收入比为6.2，房价收入比超出正常比例，表明该地区房地产市场存在着“消费不起”的问题。

(三)商品房空置率保持在合理范围，但部分城市的空置率过高

商品房空置率是反映一定时期房地产市场吸纳能力的重要指标，在一定程度上影响着房地产投资规模及市场走势，可作为衡量房地产开发是否过热的重要依据。按照我国有关机构设计的计算方法，用年末商品房空置面积除以近3年商品房竣工面积之和，来计算该年度的商品房空置率，具体衡量标准为：空置率小于5％，为空置不足区，说明过去几年的房地产投资不足，房地产市场呈现供不应求的状况；空置率在5％～14％间，为空置合理区，说明过去的房地产投资和经济发展水平相适应；如果空置率在14％～20％之间，为空置过量区，超出20％为商品房积压区，以上两种情况，说明过去的房地产投资过热，增长过快，超出了经济的发展水平。

根据测算，全区2007和2008年商品房空置率分别是9.8％和8.3％。处于空置合理区，反映出商品房供应充足、供需两旺。但是从首府呼和浩特的房屋空置率看，截至2008年12月底，全市商品房空置面积为263.14万平方米，而全市2006、年至2008年3年的商品房竣工面积之和为818.31万平方米，根据以上两项指标测算的商品房空置率为32％，属于商品房严重积压区。

通过上述三个指标的分析，我们认为：我区房地产业的发展在最近5年大部分特征指标没有显示出房地产泡沫的特征，但是。局部地区在房价收入比和商品房空置率方面已经显现了房地产泡沫才具有的特征。需引起高度重视。

二、内蒙古房地产业的发展前景分析

正确认识当前房地产业发展形势，用发展的眼光纵览房地产发展前景。对于合理把握政府、开发者、消费者三者之间的利益关系，把我区房地产业推向新的发展阶段，为我区经济增长注入新的活力具有重要意义。为此，我们从以下几个方面加以分析。

(一)房地产市场供需双方的发展趋势分析

从需求方看，房地产市场需求分为生活需求、改善需求、投资需求和投机需求。其中，生活需求是刚性的，其变化也是有规律可循的，无论房价涨跌，为满足生活居住的购房者，如果经济允许。会首选购房。在房改已经过去了十几年的今天，城镇大多数有购房实力的居民“自住型”需求基本得到满足，而有住房需求的农村外来人口，又不具备购房的经济实力，因此，生活需求这一部分不是太大；对于为改善住房条件而想购房者，在当前形势下。因为对房价的走势不明，可能就会持币待购：而对于投资性需求和投机性需求者，考虑到后期物业管理费及采暖费等持有成本。会更加理性地分析投资收益，他们也有可能加入持币待购者行列。

再从供给方看，随着我区二手房市场的逐步规范，房地产市场化的进一步发展等因素影响，住房二级市场有效供给将会不断增加，同时房地产市场供给的主要来源——房地产开发一级市场仍然继续放量。以呼和浩特为例，2008年底的商品房空置面积为263.14万平方米，以2008年全年的商品房实际登记销售面积为86.74万平方米计算，大约需要3年左右时间来消化空置房。因此，商品房的供应明显存在供大于求的现象。

(二)房地产投资趋势分析

目前，我区房地产的投资占到全部固定资产投资的13.3％，房地产的投资是固定资产投资中重要的组成部分。从近期看，由于2008年下半年以来，楼市交易极度萎缩，房地产开发商投资意愿非常弱。为应对恶劣的行业环境，大多数开发商基本停止买地，推迟新项目开工，在建项目进度也在放缓，投资收缩将成为主基调。从远期看，随着宏观调控力度的加大，房地产市场的过热势头将得到遏制，房地产投资增速也将进一步下降。房地产投资增速下滑，某种程度上也显示出开发商对房地产市场的乐观预期发生变化。同时，开发商的经营理念也从“追求速度”向“关注品质”转变。这种情形也意味着房地产市场由粗放发展向精细发展转变。

(三)商品房价格的变化趋势分析

房价的构成主要包括土地成本、建安成本和项目经营期