美国次贷危机对中国住房政策的镜鉴

张道航

由次贷危机引发的全球金融危机，是近年来美国政府竭力鼓励老百姓去圆“房产梦”的住房政策所致。中国要解决好人民群众的住房问题，就应吸取美国的经验教训，并从国情出发制定与住房密切相关的公共政策、产业政策和宏观政策。

美国次贷危机已经演化成一场波及全球的金融危机。细究这场危机的发生，不难发现它与美国近些年的住房政策有着直接联系，可以说是美国失败的住房政策把这个国家乃至全世界都拖入了一场灾难深重的危机之中。作为正致力于解决百姓住房问题和实现住有所居目标的中国来说，应当以美国次贷危机为镜鉴，建立起符合中国国情的住房政策体系，从而解决好我国的住房问题。

一、“房产梦”是美国次贷危机的渊薮

上世纪30年代的大萧条不仅使美国经济遭受重创，也让许多低收入人群无家可归，于是“让每一个家庭都能在适宜的环境里拥有一个家”成为这个国家住房政策的基本目标，并写进了1949年通过的《住房法案》序言中。在此后的半个多世纪，美国联邦及州政府不仅通过住房信贷、税收减免等政策鼓励人们购房，通过公共住房、住房券等方式让中低收入人群能够租得起房子，甚至还通过合作建房和共有住房等途径来解决百姓的住房问题。在这些政策措施的实施过程中，政府所扮演的角色也不尽相同，如公共住房和住房券几乎完全依靠政府，而其他则主要依靠市场调节，或者依靠营利或非营利机构的合作得以实现。尽管直到本世纪初，在美国仍有上千万户家庭依旧住房困难，但是通过这些政策措施已经缓解了困难程度。可以说，这一时期美国政府解决住房问题的方向是健康的，政策措施也是可行的。

但是进入新世纪尤其是小布什担任总统后，美国政府在解决住房问题上的方向和思路，以及政策选择都发生了变化。这种变化突出地表现在。由以往售、租以及合作和共有住房等多种政策措施并举，转向了以售为主的政策取向。2007年7月美国住房和城市发展部部长阿方索·杰克逊来华，在接受记者采访时说：“我就任时布什总统曾让我减少美国的无房人口比例”，还表示他所领导的住房和城市发展部的主要职责就是“让人民有房子住”，并提供“人民买得起的房子”。美国人大多是不攒钱的，为了让那些没有积蓄的人也能有钱买房子，政府不但放任金融机构向他们发放零首付的次级按揭贷款，甚至向全世界发行包括次债在内的高风险债券。那位住房和城市发展部部长当时来华的目的，就是游说中国购买美国的住房债券。凭借发行高风险债券从全世界筹来的资金，一时间在美国至少有220万个家庭圆了他们的“房产梦”。然而，当那些原本就充斥着风险的金融工具终于引发了次贷危机，继而又演化成波及全世界的金融危机时，不仅让许多美国人又失去了他们的房产，也让美国和全世界都再次体验了如同上世纪30年代大萧条那样的灾难。

面对突如其来的危机，人们多从金融视角查找原因，将其归结为金融过度创新和放弃监管的结果。其实，金融在这场危机中只不过是起到了一种工具的作用。而美国政府鼓励人们买房子、去圆房产梦的住房政策，不但是这场危机的真正渊薮，而且自始至终都起着推波助澜的作用。如果再进一步追问，美国政府为什么要改变以往的住房政策，竭力去鼓励老百姓买房子?答案是为了避免上世纪末的网络泡沫可能带来的经济衰退，而且也正是通过刺激住房消费，一段时间里美国才继续了上个世纪90年代以来的经济增长。可是。由于网络泡沫的旧病未除又在金融工具的作用下促成了更大的房地产泡沫。当这些泡沫破灭时。就是危机降临之时。美国的教训再次警告人们，房地产对于医治经济失调和拉动增长，犹如一味治表不治本的止痛药，长时期过度地依赖于它，不但会引致泡沫经济，甚至还会危及经济安全。

二、中国不可重复美国人的“房产梦”

在我国计划经济时期，住房是作为一种福利实行计划分配的，这种住房制度及其相应政策所带来的直接后果就是住房供给的长期短缺，缺少房子住成为当时一大社会难题。始于1978年的改革让中国逐步走上了市场经济轨道，城市住房也由原来的福利分房开始走上商品化、货币化的改革道路。1982年《国务院关于城市出售住宅试点问题的复函》出台。标志着住房商品化改革在我国进入试点阶段，也表明私人拥有房产在中国开始再度合法化。但是由于福利分房制度依然存在，处于这种双轨制格局中的住房商品化改革不可能取得较快进展。直至1998年的住房分配货币化改革停止了福利分房，住房商品化、货币化乃至社会化的改革才开始进入快车道。

住房分配货币化的改革之所以在1998年推开，与当时亚洲金融危机所带来的外部经济环境恶化不无联系。为了避免那场危机可能带来的出口下降和经济下滑。中国适时启动了住房分配货币化改革并带动了房地产业的扩张性发展，这对于当时实现保增长确实起到了重要作用。这种保增长的思路和做法，与美国为了避免网络泡沫破灭可能招致经济衰退，从而鼓励美国人都去圆“房产梦”具有某些相似之处。不同的是中国的房地产业还缺少像美国那样的金融工具来为其融资，所以还不可能招致像次贷危机那样的严重后果。

但是必须看到，始于1998年的住房分配货币化改革在扩大了住房需求、拉动了经济增长的同时，也在一定程度上带来了房地产业的非理性扩张和房地产泡沫的形成。如同小布什政府试图圆美国人的“房产梦”一样，我国住房分配货币化改革初期，许多地方也出台了鼓励市民买房子的各种优惠政策。甚至奉行“只售不租”的改革取向，不仅新建的住房只售不租，就连许多市民长期租住的旧房也要买下变为个人产权，从而在很短的时间里中国城市住房的私有化率就超过了80％。而小布什执政近8年，美国的住房私有化率才提高了约5个百分点，还不到70％。再从我国目前的保障性住房建设看，多数城市都是以经济适用房、限价商品房为主，这两种保障方式其实也是在鼓励人们买房子，并通过政策优惠去帮助一些中低收入人群拥有产权房或部分产权房。要知道，美国人均收入是中国的20多倍，而且房价也不比目前中国高多少，尚且无法去圆人人有房产的梦，作为人均收入根本就无法与美国相比的中国，那就更不可以去重复美国人的“房产梦”了。

三、解决中国住房问题的政策考量

住房是人类生存的必要条件，住有所居是社会和谐与文明的标志，当代中国要解决好人民群众的住房问题并实现住有所居目标。必须吸取美国政府在住房政策上的经验教训。并从国情出发制定出切实可行的相关政策，

公共政策是保障基本人权、通过资源的再分配维护社会公平、实现社会稳定的政策。为了维护社会整体和

长远利益，社会必须通过公共政策帮助那些依靠自身能力无法解决住房问题的低收入人群，让他们也能住有所居。但也要看到。在任何私有物权受到保护的社会，住房都是重要的私人财富，而市场经济条件下的低收入人群，实际上是缺乏市场竞争能力和财富积累能力的群体。因此，也就不该通过“买”这种交易方式来满足低收入人群的住房需求，他们的住房需求应当通过住房保障体系下的救助、援助，通过非竞争的社会再分配得以实现。这就决定了我国基于公共政策的住房保障体系建设应该是廉租房、贴租房和租金补贴等方式，而不可以像美国小布什政府那样，不切实际地去鼓励低收入人群买房子。如果要想得到属于私人所有的房产，就应当依靠自己的努力和奋斗去获取，政府没有责任满足个人对于房产的占有欲望，否则对于那些依靠个人能力和奋斗取得财富的人就是不公平。不错。在新加坡和香港有些低收入人群就是依靠政府帮助而取得了房产。但在这些国家和地区，依靠政府帮助才得到房产的低收入人群已经是最穷的穷人了。中国则不然，那些在政府帮助下取得房产的并不是最穷的人，且不说我国还有2亿多农村家庭，即使在城市也还有许多依靠政府帮助都无法买得起房子的人，难道我们的公共政策不应该首先去帮助这些最穷的和最需要帮助的人们吗?政策的制定不可以脱离一个国家的国情，尤其是公共政策。

产业政策是从产业性质出发确立的保证产业健康发展的战略方针及措施。但直到目前我国不但缺少房地产完整的产业政策，也没有关于房地产准确的产业定位。按照经济学关于完全竞争、垄断竞争、寡头垄断、完全垄断的市场和产业划分理论，由于土地资源的稀缺性以及与民生的密切相关性，都决定了房地产不应该成为完全竞争型产业。但在现实中我们看到的却是，仅一个城市的房地产开发企业就超过上千家之多，这岂不成了一个完完全全的竞争型产业了?可如果从价格决定看，它又似乎完全垄断型产业，即使上千家企业之间居然也可以做到价格上的垄断联盟。至于说近些年来对于房地产业一忽儿“鼓励”一忽儿“限制”，都与产业定位不清、产业政策不明、产业战略迷失有关。所以，从理论与实践的结合上弄清房地产的产业定位，在此基础上形成包括企业规模起点、工艺设备提高、房屋节能标准、金融信贷支持、外资进入限制等一系列相关的产业政策体系，已成为房地产业健康发展和解决群众住房问题的迫切需要，

宏观政策是维护产业发展过程的稳定性的政策，是短期对策性的调整政策。小布什政府住房政策的失败，还在于它把通过房地产拉动增长的短期对策性政策予以长期化了，这是我们在制定宏观政策时必须避免的。宏观政策所调整的是社会总供给和总需求之间的平衡关系，并不包括对产业发展过程的调整，例如房地产业发展中的供给结构就应当由产业政策来调整，而不是宏观政策。但是由于住房景气状态在宏观经济中具有较大权重。而且宏观政策通常又会对房地产业短期运行产生重大影响，特别是宏观政策通常使用的财政政策和货币政策更能直接影响住房的供求，因此在住房政策体系中决不可以忽视宏观政策的作用。尤其是在当前，为应对世界金融危机的不利影响，应当把握好国外和国内两个大局，通过宏观政策来防止、抵御和减轻危机对我国房地产市场的冲击。要按照中央关于“保增长、扩内需、调结构”的要求，把通过财政政策推进保障性住房建设与通过货币政策扩大住房销售统一起来：把维护国民经济稳定运行与满足人民群众合理的住房需求统一起来：把住房供应结构的调整与促进房价的理性回归统一起来；把短期对策性的房地产救市政策与保证产业健康发展的长期政策统一起来。