危机凸显豪宅价值？

陈基强

投资上海的老洋房和北京的四合院是利于家业传承的财富保值。

豪宅对于普罗大众而言有着一段不可逾越的距离，以其优越的地理位置、稀缺的土地资源、唯美的建筑风格、宏大的空间气势，显示了拥有者的财富和地位象征。

豪宅是高档住宅中的顶级之作，富人聚集之处，即豪宅密集之地，全球范围内的豪宅主要分布在纽约、伦敦、摩纳哥、东京、香港等几大城市，只要能够在亿万美元身价的人群中打造出一方豪宅的奢华之势，那必定能实现价格的几何级数上升。伦敦、摩纳哥、纽约、香港等地稳居全球最贵豪宅城市的名单前列，昂贵的楼价成了富人最理想的“避税天堂”，因为税率低、资金流动自由、属于离岸金融中心等特色，故而能吸引到大批海外置业投资，慢慢地，这些城市也就演变成了国际“富人天堂”。

随着中国财富密度不断上升，上海的豪宅市场地位也日益攀升。根据基强联行对上海豪宅市场的研究，目前上海交易活跃的豪宅主要分为两大物业类型：别墅和市中心景观高层豪宅。别墅市场，有“檀宫”、“世茂佘山庄园”、“西郊庄园”等身价过亿的顶级豪宅。“檀宫”的18栋别墅已于去年售罄，个个身价过亿，买主中不乏麦肯锡中国区总裁和美特斯邦威董事长等成功企业家，而佘山庄园一处占地约40亩的别墅日前以2.05亿元创下了中国内地最贵住宅纪录。这类豪宅大多远离市区的繁华，独享市郊的幽静，一墅一天下，拥有较好的私密性。

高层豪宅市场，有“济南路8号”、“翠湖天地”、“华府天地”等具有代表性的顶级豪宅，均价主要在6万-10万元/平方米。“济南路8号”的最高单价已达约10万元/平方米，有新天地的时尚氛围在，自然不乏名人光顾，巩俐就是第一批买主之一。这类豪宅以市中心或陆家嘴滨江寸土寸金的黄金地段为最大的投资热点，或享有摩登都市氛围，或坐拥黄浦江无限江景。高层豪宅中有很大一部分是作为服务式公寓对外租赁的，因为交通便捷、商贸气氛浓重、高品质配套会所服务等自身优势，受到不少外企金领的青睐。

豪宅投资的最大价值不在于其租金收益，而是物业增值带来的利润。例如印尼三林在2006年收购“济南路8号”西苑时耗资1亿美元，而当2年之后转手给凯雷投资的时候，其成交价却近20亿人民币。无独有偶，2008年“翠湖天地”御苑在基汇资本持有2年后以约9亿元总价转卖给韩国未来资产集团，价格已上涨50%。

北京是中国另一大豪宅聚集区。其传统豪宅市场主要集中在长安街和朝阳板块，区域内有“银泰中心”、“星河湾”、“西城华府”等顶级高层豪宅。北京最贵豪宅“银泰中心”的最高单价已达约10万元/平方米，如此高价却已售罄。这类产品都有极佳的中心区位优势和国际知名的物业管理，营造出豪宅的尊贵气派，均价约5万-8万元/平方米。得益于奥运经济效应，北京亚奥板块也已成为京城一大投资热点，以鸟巢体育场和水立方为区域景观特色，有高品质的商贸环境，和最便捷的立体交通条件。“盘古大观”是该区域内顶级豪宅的代表作，顶层还有12套空中四合院，每套价值都过亿。

据基强联行对上海和北京豪宅市场的长期关注，豪宅始终是危机中最安全的投资产品。香港楼市在1997年遭遇金融危机后，其豪宅市场是整个楼市中恢复最快的；而纽约曼哈顿的豪宅市场在眼下这场金融危机中，是全美跌幅最小的。豪宅的抗跌性可见一斑。然而，想要在现今这个变化莫测的市场之中，实现最佳的投资保值，需要针对不同的市场特征选择合适的投资项目。在上海，豪华别墅、高层的顶层复式房、市中心花园老洋房是三大主要的投资回报率高的產品，属中长期投资。在北京，豪华四合院和高层的顶层复式房具有较好的投资保值功能。其中投资上海的老洋房和北京的四合院是利于家业传承的财富保值。（作者为基强联行投资管理(中国)有限公司董事总经理）■