浅谈小城镇房地产开发的问题及对策

司君婷　邢克杰

中图分类号：G206 TN929.5 文献标识码：A 文章编号：1673-0992（2009）04-049-02

摘要：针对小城镇房地产开发存在的问题，从规划、建筑、政策机制、物业管理等方面进行分析，并提出解决问题的对策。

关键词：小城镇；房地产；开发；问题；对策

小城镇是联结城乡经济的纽带，是一个区域的政治、经济、文化中心。小城镇房地产业是小城镇赖以生存和发展的物质基础，房地产业的发展不仅拓宽了城镇空间，提升了城镇功能，还带动了相关产业的发展。房地产业发展与城镇化进程是相辅相成的，目前，我国城镇化率已达到46％，正处于世界公认的城镇化加速发展阶段，也是小城镇房地产业迅速发展的黄金时段。但是，目前小城镇房地产开发存在的种种问题，严重影响了小城镇的健康发展，解决这些问题已是迫在眉睫。

一、存在的主要问题

1.缺乏科学规划，建设盲目无序。小城镇的健康发展关键在于规划的科学性。然而，在小城镇发展过程中，普遍存在着规划和建设本末倒置的问题，使得规划跟着建设走，导致城镇布局不合理，功能定位不明确，基础公用设施配置困难，造成土地资源的严重浪费。

2.建筑质量差，形态单一。小城镇住宅建设主要是居民自筹资金，自行组织建设为主，而房地产开发采用的几乎都是外延扩展的模式，布局松散，建筑密度低，配套设施不全，工程质量差，设计不规范。另外，建筑形态单一，无法彰显当地的地域特征和文化底蕴。这些都严重影响了小城镇的发展和建设，既不利于居住环境的改善，也无法提升小城镇对农民的吸引力，阻碍城镇化进程。

3.居住环境差，物业管理落后。由于房地产统一开发比例小，城镇居民住宅分散、杂乱，居民的经济水平参差不齐，致使物业管理难以开展。同时，由于城镇功能分区不明确，基础配套设施严重滞后，污水横流、垃圾乱倒等现象时有发生，不仅导致物业管理难度加大，而且使居住环境进一步恶化。

4.房地产市场秩序混乱。由于小城镇房地产市场机制不完善，法律法规不健全，管理体制不顺，宏观调控乏力，存在“无证开发，无证施工，无证预售，无监理，无验收”等现象，这些问题若得不到解决，将直接影响小城镇房地产市场的健康发展。

二、上述问题产生的原因

1.宏观调控的制约。政府的宏观调控政策对小城镇发展起着至关重要的作用，但从小城镇发展现状来看，规划严重滞后于小城镇建设。一是规划的编制缺乏科学性。不注重小城镇内部资源的充分利用和旧城区的改造，用地布局不合理，功能分区不明确，直接造成了土地资源的浪费和生态环境的恶化。二是规划的实施不严格。土地利用规划应对城镇建设规划起指导和约束作用，但在实际操作中往往是滞后于建设规划，导致城镇规模偏小、用地粗放，基础配套设施的投资成本过高，城镇集聚功能难以发挥。

2.开发企业素质的制约。在小城镇从事房地产开发的建筑企业多数是农村建筑队，存在着工人素质低 、资金实力弱、技术人员少、开发经验不足等问题，最终导致了小城镇房地产开发的产品档次不高。

3.相关政策机制的制约。一是城镇行政管理体制不适应。存在着“政企不分、多头管理”等现象，协调管理较难，行政效率不高；二是城乡分割的二元经济结构阻碍了生产要素城乡间的自由流动。尤其是户籍、养老、医疗等政策限制了农村富余劳动力向小城镇转移。三是土地使用制度改革滞后。小城镇用地的高成本，影响了原本经济实力不强的农民进城的积极性，使得小城镇房地产商品的消费受到限制。

4.房地产市场的制约。目前，小城镇房地产隐性交易活跃，削弱了政府的调控能力，在土地供给中缺乏市场机制和相应的法律法规，从而加剧了房地产业的投机性。由于小城镇房地产市场还没有形成统一的市场体系和合理的价格标准，房地产价格混乱，人为因素影响大，导致了房地产市场秩序混乱，房地产企业的行为缺乏约束。

三、解决上述问题的对策

小城镇房地产业的发展是市场经济发展的产物，不仅受需求和供给因素的影响，同时也受政策机制和发展环境的制约。

1.科学编制规划，加强政府宏观调控。小城镇房地产开发关系到小城镇的健康发展，而规划是政府对房地产业进行宏观调控的重要技术手段。因此，小城镇房地产开发必须遵循“先规划、后建设”的原则，逐步实现“统一规划、统一开发、统一征地、统一管理”的建设格局，这样有利于提高产品档次和基础配套设施建设，节约大量的土地和资金，创造良好的环境效益。另外，在规划实施的过程中，要根据经济发展状况，适时地调整和完善规划，充分发挥政府的引导和调控作用，使小城镇房地产开发能在协调有序的环境下进行，最终实现社会效益、经济效益和环境效益的统一。

2.拓宽融资渠道，引导产业聚集发展。小城镇房地产业的发展是以经济发展为源动力，因而，在加快小城镇发展的同时，一要拓宽融资渠道，利用地方财政建立基础设施建设启动资金，鼓励民间资本对房地产和基础设施的投资，最终形成可持续的基本建设投资能力，为房地产业的发展提供良好的基础设施环境；二要进行产业结构调整，制定合理可行的政策措施，引导产业的聚集发展，提高小城镇对农村富余劳动力和闲散资金的吸纳能力，为促进房地产业的健康发展提供后劲。

3.坚持制度创新，推进综合配套改革。小城镇房地产业的健康发展，必须要有相应的政策措施与之配套。首先要改革现有的城镇行政管理体制，扩大小城镇的行政管理权限，减少审批手续及相关费用，扩大房地产企业的经营自主权。其次要不断深化土地使用制度改革，积极探索农民进城后原有承包地和宅基地的流转。再次是大力推进城乡一体化建设，逐步实现城乡一体的户籍、养老、医疗等社会保障体系。

4.加强企业管理，规范房地产市场。小城镇房地产业处于初步发展阶段，政府更应强化宏观管理，完善房地产业的制度建设。首先要加强房地产开发企业的管理，对于没有投资开发能力的企业要限期整顿或取消其从业资格，对于开发项目要向社会公开招标，从项目的规划、设计、施工等环节加强管理。其次要规范小城镇房地产市场，采取经济、技术、法律等手段使房地产交易信息公开化，完善规章制度，为房地产业的发展创造一个公平的环境。