试议商业银行房地产信贷风险的防范

张文利

[中图分类号]F8[文献标识码]A[文章编号]1009—2234(2009)01—0159—01

近几年，我国房地产市场发展迅速，房地产开发企业每年从银行取得的贷款飞速上升，金融资本大量投入。但是，一旦房地产价格出现剧烈波动，贷款违约情况就会大增，房地产信贷风险就会显现。美国发生的次贷危机表明，房地产信贷风险一旦形成，便会迅速扩张，并会超过房地产行业的范畴，引发了全球金融动荡，进而危及整个金融体系乃至国民经济的稳定和发展。

一、房地产信贷风险的主要成因

1，商业银行对房地产贷款存在依赖性。房地产贷款风险相对其他信用类贷款较小一些，这类贷款往往有土地或者房产抵押，并且房地产贷款的额度大，利润高。同时，房价越高，抵押品的价值和变现能力就越强，从而激发了银行的贷款冲动。商业银行房地产信贷风险也在逐渐加剧，当经济进入调整期时，房贷的违约率就会上升，形成多米诺骨牌效应，引起房地产市场的动荡。深圳的房贷“断供”现象，显现了房地产信贷的风险。

2，信息不对称导致房地产信贷风险。房地产企业为了顺利获得银行信贷支持并长久地占用信贷资金，隐瞒或歪曲企业项目和企业财务的有关真实信息，致使银行不能准确评估房地产企业的偿还能力及贷款风险，这将导致贷款决策时的逆向选择风险并形成企业道德风险。由于信息不充分，即使在市场最好的情况下，银行也很难准确估计房地产的价值，造成当前的抵押物评估价值经常被高估，形成隐性的信贷风险。

3，宏观经济政策调控对商业银行影响较大。政府一系列货币政策和财政税收政策影响商业银行对信贷政策的把握。国家采取积极的货币政策时，部分商业银行对房地产开发企业和开发项目缺乏选择。盲目放贷，进而增大了商业银行房地产贷款出现风险的几率。同时宏观调控会带来房地产企业信贷的结构性风险，如果政策向中低档商品房开发倾斜，中低档商品房供应占比将稳步提高，导致中高档商品房销售价格下降，商业银行房地产企业信贷中对中档商品房项目的贷款风险加大。

二、加强商业银行房地产信贷风险防范的对策

1，健全房地产信贷的法律体系。通过立法改变土地和房屋登记中存在着的产权关系不清、登记资料不齐全、土地状况和边界不清楚、法律效力不明确等问题。对土地、项目在建设工程和房屋的使用权、所有权、抵押权进行明确规定，并为这些权利的行使提供法律保障。要依法办事，严格执法。对于提供假资料、假资信骗取贷款的开发商或个人，应立即停止贷款，追讨款项，并通过法律手段，追究当事人的法律责任。

2，建立房地产贷款信用体系。房地产贷款信用体系包括房地产开发贷款和个人住房贷款信用评级体系。

建立和完善房地产开发贷款信用体系，重要的是要对房地产开发企业进行资信评级。目前我国商业银行资信评级存在着两大问题，一是定性指标过高。二是定量指标不足。银行对申请贷款的房地产开发企业进行信用评级要解决的主要问题是突出评级指标中定量指标的作用，扩大定量指标占比。一方面要适当提高定量指标权重，通过对各项指标的分析，增强银行对企业信用评分的科学依据；另一方面，对定性指标的处理应当进行量化，解决银行信贷人员在评判时的主观性。

建立和完善个人住房贷款信用体系，也是要对个人进行资信评估。在对客户提供的个人资料进行调查核实的基础上，按照统一制定的评定标准对贷款申请人的还款能力和还款意愿进行定量与定性分析，以确定借款人借款资格。加快对个人资信评估的立法工作，使个人资信评估体系建设有法可依。工商、税务、户籍管理部门加快内部信息系统的建设，尽快实现系统内的联网和查询，为个人资信评估体系的建立创造良好的网络环境。

3，构建多元化房地产市场融资体系，实现房地产企业融资渠道多元化。为了促进房地产业的健康、可持续发展，在规范房地产信贷的同时，也要为房地产开发企业拓宽融资渠道，扩大直接融资比例，鼓励支持金融产品的创新，打造房地产开发商的创新金融模式。从单一的银行贷款资金来源向多元化的融资渠道发展。如股权、定向增发、开发项目债券、信托、房地产投资基金、私募融资等方式。加强外资的引进，在一定程度上缓解目前国内房地产开发企业的大量而又急迫的资金需求。

4，完善房地产项目贷款操作模式，加强对贷款及售房款项的监控。银行应改变以“企业”为中心的管理模式，加强对销售回笼资金的监管。防止房地产企业将已经完工项目的信贷资金再投入到下一个项目，降低房地产信贷资产风险。一是对项目进行严格审查。通过对项目的评估，确定房地产贷款投放的金额、投放时机，签订相应借款合同、项目封闭式管理补充条款，并在合同，补充条款及协议中明确项目封闭式管理的具体事项。二是对项目资金进行封闭管理。建立专户监管和使用跟踪制度，项目资金用于专项、用于项目专项支出；建立资金用前审查制度，贷款行在审查资金用途证明等资料的基础上，根据工程进度进行资金拨付；建立贷款回收制度，在项目达到一定进度后，及时收回原有的开发企业贷款。三是开发新项目需要重新审批。原项目竣工后，需要开发其他项目，银行再根据新项目的具体情况确定是否给予信贷支持。四是住房按揭贷款要考虑规避房地产开发商的道德风险和经营风险。银行在办理住房按揭贷款时，要严格审查房地产开发商的真实性，认真审查房地产开发商的资质等级及其资信情况，严格房地产开发贷款信贷准入条件，以防范房地产信贷中的风险。