浅析二手房市场的新一轮税收调控

余银祥

有这样一个故事，说的是有两个邻居，一个住楼上，一个住楼下。那个住楼上的邻居，老是深夜回家，而且每次一进家门，就重重地把两只靴子相继扔到地板上。楼下的那个邻居，只有听到“嘭”、“嘭”两声过后，才能安心踏实睡去。为此，楼下的邻居多次提出抗议。终于有一天，楼上的那个邻居在扔下第一只靴子之后，轻轻地放下了另一只靴子。楼下的那个邻居便一直等着那第二声“嘭”，无法入眠。

在很多人看来，“营业税”和“个税”就像是那两只靴子，让整个市场睡不着觉，买家卖家睡不着，中介公司也睡不着。2008年5月底，“营业税”这只靴子先掉下来了。而如今，个税这只靴子也稳稳地掉在了地板上。此前心烦意乱不知该何去何从的人们，是不是开始感觉踏实了呢?

一、营业税：税改的“先头部队”

“从2008年6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，按售房全额征收5％营业税。”在楼市调控的九部委“十五条意见”中，这句话的分量与新住房项目70％面积建小户型的说法，一并被市场认为是最有影响力的实质动作。其中，营业税征收时限变更的调控效果，更在第一时间反应出来。

营业税调整之前的两天时间里，全国各地的二手房交易过户数量骤增。售房人争相过户，以规避即将因营业税而上升的售房成本。2008年6月1日后，各地房地产交易大厅明显冷清。据了解，目前二手房交易中，70％以上的交易属于5年内转让，营业税的打击直接导致二手房交易的大量减少。

然而最近，一些规避营业税的做法也已开始在市场流传。将购房合同的交易数字写小，以减少税负的做法在二手房市场已经十分普遍。虽然合同签订的价格与实际成交价格不符，这对卖方来说存在法律风险，但是买卖双方因为都涉及税负成本，只要存在一定的信任度，都愿意用这种方式避税。

针对这种做法，税务局再次细化二手房交易的计税价格标准，力求彻底封堵这种以低于合同价规避相关税费的做法，规定成交价格低于二手房交易最低计税价格且无正当理由的，均以最低计税价格作为核定征收税款的基数。通俗地讲，一套合同价为50万元的房产，如果经对照核实，相关区域和类型的房产最低计税价格为80万元，那么计税时的基数将采用80万的标准，而不是50万元。

此举不仅为的营业税、契税等相关税种征收创造了条件，更为个人所得税执行扫除了障碍。

二、个人所得税：税改的“第二只靴子”

卖掉房子应缴个税20％关乎房子的收益，这笔账老百姓都在算。但是有以下情况，老百姓是不需要操心个税的。按照国家税务总局文件的规定，“对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。”对于此条款，文件用“要不折不扣地执行上述优惠政策，确保维护纳税人的合法权益”做了强调。由此也可以看出，国家出台个人住房转让要征缴个税的初衷，是为了抑止炒作房价的行为，但同时也十分注重保护普通百姓的利益。那么，除了上述情况外，个人住房转让到底要缴多少个税呢?

1、有原值凭证的房屋，应缴个税=应纳税所得额×20％(注：税法规定，财产转让所得的个人所得税按20％的固定比例征收)应纳税所得额=转让房屋所得一房屋原值一合理费用(装修、手续费等)举例：如X先生于三年前花70万元购买了一套住房，如今转卖价为85万元，假如相关合理费用为10万，那么X先生需要缴纳的个税为：(85-70-10)×20％=1万元。

2、无原值凭证的房屋，应缴个税=住房转让收入×1％举例：如X先生的这套房子已丢失了原值凭证，那么将按照转让收入来核定其应纳税所得额：85×1％8500元。营业税是最初“破茧”的税种，对市场的撼动已然不小，让不少人看到了希望；个人所得税征了又停，停了又征，却一直拨动着楼市的脆弱神经；现在随着两只靴子的相继落下，新兴的空置税传说可能会横空出世，又成为市场的新兴焦点。

三、空置税：税改的“新一轮焦点”

空置税，顾名思义，谁的房子空置着，就对谁征税。目前，这种税收方式也被市场热烈地讨论着。近日，上海、北京一些房产中介频繁提出，征收空置税的效果将大于征收营业税，因为这样可以把矛头直指囤货炒家，增加囤房者的持有成本，同时避免影响到自住型消费者。

尽管这一说法没有得到任何政府部门的回应，但是业内专家对空置税似乎相当乐观，认为其近期出台的可行程度甚至高于物业税。物业税的征收需要复杂的市场培育和法律规范过程，但相比之下，空置税的征收就容易得多。按房产中介的想法，空置税的征收对象可以是“空置不自用又不出租超过半年以上者”。这一税种的深层作用还可以将存量房源硬性挤入市场，增加有效供应，满足需求。

但是，即使这种税收的支持者也认为，在具体执行过程中将面临问题，如空置房的界定及监控等都需要更细化的操作探讨。另外，还要注意避免因空置税造成的短期市场秩序的混乱。

税收政策是把双刃剑，在供需失衡的情况下实施，只会令天平更加倾斜。所以新税收政策的出台需要谨慎、谨慎、再谨慎，税改的目的不在于单一税种的变化而在于税收总量和结构有所改变，不在于是否可能与现有规模相当而在于能否促进整个房地产经济的增长和市场的健康。