美国次贷危机下的中国房地产市场发展趋势

张　宏

提要美国次贷危机引发的金融海啸已被美联储前主席格林斯潘断言为“百年一遇”。危机对中国经济的影响也是立竿见影的，尤其是对消费和投资产生的心理恐慌和负面预期使得中国的房地产市场走势越发的扑朔迷离。本文主要从美国次贷危机产生的根源入手，详细阐述危机对中国房地产市场的影响，同时对中国房地产市场的运行特征和发展趋势进行合理分析和预测。

关键词：美国次贷危机；房地产市场

中图分类号：F293.3文献标识码：A

一、次贷危机下的中国市场现状

次贷危机对中国房地产市场的影响是立竿见影的，危机使中国的监管机构看到了中国房地产市场泡沫的风险，进一步加强了对房地产信贷的风险管理，随之而来的紧缩政策就是最好的证明。在内外经济因素的共同影响下，中国的房地产开始进入了调整期，由于当前中国房价总水平过高，适度调整将有利于把房价拉回到普通购房者的承受范围之内，也有利于房地产市场的长期健康稳定发展。

（一）次贷危机使中国房地产市场供求形势出现明显变化。危机新风暴使中国的监管机构更加重视金融监管，社会流动性减少，最后从供给和需求两方面抑制房地产市场的过度扩张。在国家不断加强房地产市场调控政策的作用下，自2007年年末以来，促使住房消费者预期发生变化，住房市场出现一定的观望氛围，住房成交量增速持续下降。2008年一季度，全国商品住房销售面积9，500万平方米，同比仅增长0.3%，比上年同期增速下降13.4个百分点。住房供给方面，2007年末商品住房新开工面积9.46亿平方米，同比增长19.4%，与上年同期相比增速提高4.4个百分点；房地产开发投资持续增长，2008年1～3月份，住宅投资完成额同比增长34.7%，增速比上年同期加快4.3个百分点；住宅施工面积同比增长29.1%，增速比上年同期加快7.7个百分点；住宅竣工面积6，397平方米，同比增长27.4%，增速比上年同期加快15.9个百分点。虽然商品房销售面积仍大于竣工面积，但销售面积增速呈现下降趋势，从而促使住房供求矛盾将会趋缓。

（二）次贷危机使房价总水平在高位盘整。次贷危机的爆发，使得国内外经济放缓，房市进入“量价齐跌”的阶段。在这样的大环境中，出于调整期的中国房价也很难“独善其身”。进入2008年，在住房市场是否出现拐点的争论中，住宅价格总水平继续小幅上涨，一季度，新建普通商品住房价格同比分别上涨13.5%、12.8%和12.1%，环比指数分别为0.3%、0.1%和0.2%。二手房的价格各月同比分别上涨11.9%、11.5%和11.9%，涨幅逐渐接近于新建普通商品住房。虽然房价水平有所上升，但涨势趋缓，呈现高位盘整的状态。对统计局调查的70个大中城市的房价具体分析，大城市和中等城市房价走势不尽一致。3月份，35个直辖市和省会所在地的大城市中，房价环比指数上涨水平超过1 的城市有5个，与上年12月份持平，环比指数下降的城市有8个，比上年12月份减少1个，环比涨幅最高的乌鲁木齐为1.9%，比上年12月海口环比上涨4.4%下降了2.5个百分点，反映出涨势的幅度在缩小；3月份35个中等城市中，房价环比指数上涨超过1的城市有7个，比上年12月份增加2个，环比指数下降的城市有5个，比上年12月份减少4个环比涨幅最高的北海为3.9%，比上年12月九江环比上涨1.7%提高了2.2个百分点，与大城市房价变动趋势不同，中等城市房价上涨的范围和幅度在扩大。

二、次贷危机下的中国房地产市场未来发展趋势

美国次贷危机会加速中国房地产市场的调整，但不会对中国房地产走势产生决定性影响。由于当前中国房价总水平过高，适度调整有利于将房价拉回到普通购房者的承受范围之内，有利于房地产的长期健康稳定发展。中国房地产市场的调整幅度和未来的发展趋势将最终取决于国内外经济形势和政府宏观调控政策两方面因素：

（一）次贷危机对全球经济的冲击使中国房地产市场持续下滑至稳定。次贷危机风暴从金融市场蔓延到实体市场，导致全球经济放缓并有可能衰退，中国经济在危机中也很难独善其身。“在一两年内，西方主要经济体——欧洲、美国、日本轻度的衰退，2%的负增长这些都是有可能的。然后，三大经济体衰退或间接的、或直接的影响新兴市场国家后，新兴国家的增长速度也会有放缓，今年估计是4%。”目前，中国经济下滑已成共识，2008年第三季度GDP增长为9%，已经比前两季度下滑，而三季度7、8、9月的财政收入增幅分别为16.5%、10.1%、3.1%，也呈大幅下滑趋势，也昭示着经济的滑坡，预计2009年的经济增长将在8%左右。在全球经济的衰退过程中，中国房地产市场是很难脱离经济的走势走出单边市场的。2009年中国房地产市场面临的内外部环境将更加严峻，经济放缓将通过三方面对房地产市场产生下拉作用：一是居民收入减少，影响自主需求；二是企业效益下滑，社会流动资金减少，影响投资需求和投资意愿；三是心理预期改变，“追涨杀跌”的本能使投机需求大幅减少。

（二）政府应对次贷危机出台的宏观调控政策会缓和房地产下滑的速度和幅度，有利于实现房地产市场的软着陆。最近，中国政府对财政和货币政策进行了重大调整，即由稳健的财政政策和从紧的货币政策，转为积极的财政政策和适度宽松的货币政策。在世界主要经济体纷纷调整各自财政和货币政策氛围下，中国政府的这项政策调整符合市场预期。

1、适度宽松的货币政策使中国的房地产市场在稳步中回归理性。一方面通过落实4个亿经济工程，确保市场的流动性充足，有效缓解中国房地产市场资金匮乏的局面；另一方面二套房的房贷政策不予放松，继续挤压房地产泡沫，消除热钱的投机空间。

2、扩大内需的财政政策使中国房地产市场在调整中渐入佳境。一方面通过积极的财政政策恢复消费者信心，刺激有效需求，从而改变目前房地产市场“有价无市”的局面，形成大环境的逆转；另一方面加大保障性住房政策的实施力度，从而促进房地产市场的结构转型。

综上所述，在国内外经济放缓，房市进入“量价齐跌”的大背景下，次贷危机风暴将加速中国房地产市场的调整，使其稳步回归理性。

（作者单位：中国工商银行大连青泥洼桥支行）

参考文献：

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