开发区主导产业与房地产业发展关系分析

韩振华　殷跃建　丁　珊

提要城市规模的外延型扩张使得产业和居住区在城区外围形成新的功能分区，有主导产业开发在前、后期住宅跟进的开发区，也有住宅开发在前的。结合城市功能分区理论，本文以武汉市为例对主导产业与房地产之间的发展关系进行分析，认为工业与商业和居住配套是互为支撑的，无论是在怎样定位的产业区，其住宅和劳动场所相对平衡才合适。

关键词：功能分区；主导产业；房地产；工作型择居

中图分类号：F127文献标识码：A

开发区作为近年来我国城市经济的增长点，其主导产业的经济效益显著。然而，城市扩张过程中的房地产开发很大程度上影响甚至制约了开发区主导产业的发展，这两大产业的发展是值得深入研究探讨的。

一、城市扩张过程中的功能分区

（一）城市功能分区理论基础。城市作为人类经济活动的载体，最先开始的功能划分是从生产活动领域开始的。韦伯的工业区位论挑选了经济活动三大基本环节中的工业生产活动作为研究对象，通过探索工业生产活动的区位原理，试图解释人口的地域间大规模移动以及城市的人口与产业的集聚原因。

与韦伯的最小费用区位论不同的是，以霍特林为代表的区位相互依存学派，假定的线状市场上存在相互竞争的企业，认为能够占有更大的市场地域的区位是最佳区位。与此相反，以廖什为代表的利润最大化区位理论却从需求出发，认为最佳区位是收入和费用的差的最大点，也就是利润最大点。

克里斯塔勒的中心地理论对城市区位、规模以及职能和媒介的城市时空分布进行了研究，认为高级中心地间距大、数量少，而低级中心地间隔小、数量多；决定各级中心地商品和服务供给范围大小的重要因子是经济距离，它是主要由费用、时间、劳动力三要素决定的，但消费行为也影响到经济距离的大小。

（二）现代城市功能分区的发展。六十年代以来，随着社会生产力的进一步发展和科学技术的不断进步，城市功能分区的理论和实践有了新的发展。英国1970年开始建设的新城──米尔顿·凯恩斯，不设置过分集中的工业区，而把工厂、行政、经济和文化管理机构等有机地布置在居住地段附近，形成综合居住区，并基本做到就业和居住就地平衡。1977年底在秘鲁利马签署的《马丘比丘宪章》，强调要努力创造综合的、多功能的环境，提出不要过分追求严格的功能分区，以免损害城市各个组成部分之间的有机联系。2000年“美国精明增长联盟”，确定精明增长的核心内容是：用足城市存量空间，减少盲目扩张；加强对现有社区的重建，重新开发废弃、污染工业用地，以节约基础设施和公共服务成本；城市建设相对集中，密集组团，生活和就业单元尽量拉近距离，减少基础设施、房屋建设和使用成本。

二、主导产业与房地产在城市扩张中的发展关系分析

（一）主导产业与房地产的土地区位关系（这里讲的房地产是狭义的商品房）。区域增长极理论认为，经济增长首先出现和集中在具有创新能力的行业，而不是同时出现在所有部门，这些具有创新能力的行业常常聚集于经济空间的某些点上，就形成了增长极。主导产业，就是在区域经济中起主导作用的产业，它是指那些产值占有一定比重，采用了先进技术，增长率高，产业关联度强，对其他产业和整个区域经济发展有较强带动作用的产业。在城市的经济发展中的，主导产业有着举足轻重的地位。现阶段，由于城区存量土地得不到盘活以及住房投资性需求的增加，住宅区呈现向外扩张的趋势。企业是城市经济发展的载体，企业的进驻同样需要大量的土地，尤其是主导产业，更是需要合理规划利用的土地。下面举例说明：

以沌口开发区（武汉经济技术开发区）为例：沌口开发区作为一个以工业为基础的新兴区域，绝大部分土地被用于工业开发，住宅和商业主要是作为辅助而存在。作为一个增长极，它的推动性产业吸引和拉动周围地区的要素和经济活动不断地趋向增长极，从而加快自身的成长。根据沌口开发区总体规划调整规划2008年将适当增加开发区建设用地特别是产业用地。考虑开发区现状建设用地特别是产业用地不足的现实，对开发区用地进行建设适宜性评价和不影响开发区生态环境的前提下，适当调减非建设用地比例，增加建设用地特别是产业用地比例。（图1）

对于经济技术开发区，其所能实现的工业总产值对GDP贡献率要高于房地产业，合理的产业布局能使极化效应更加显现，所以从土地区位上看，主导产业占据了核心的地理位置，同时与其配套的相关工业、物流、科教研发也获得了大量的土地。相比较而言，商品房和住宅用地比重小，从未来的出让形式上看，新增住宅用地也是非常有限的。

（二）主导产业与房地产的发展速度关系分析。是房地产跟着主导产业跑，还是主导产业随着房地产形势走？下面举例简单分析主导产业和房地产之间先行后续的关系。

1、产业先行，住宅跟进

（1）武汉光谷。2004年以前，光谷的楼盘销售周期是市区的两倍，而且空置率高。2006年富士康即将落户光谷的消息传出：整个工程累计投资有望达40亿美元，政府投资及富士康企业投资相当于再造一座中等城市，光谷楼市随即急转上扬。

对比2006年3月与2007年3月份其所在的关山片住房成交均价情况可知：2006年关山片3月商品住房成交均价为2，896.6元/平方米；2007年关山片3月商品住房成交均价3，362.54元/平方米，同期上涨465.94元/平方米，涨幅为16.09%。全市商品住宅同期上涨355.48元/平方米，涨幅为9.94%。

增长极除了具备极化效应外，还向周围地区进行要素和经济活动输出，从而刺激和推动周围地区的经济发展，这是增长极的扩散效应。从住房成交均价情况来看，很明显，关山片区的涨幅要远远大于全市的涨幅，高出约6个百分点。富士康效应带来的直接增长和激活效应迅速拉升了光谷的楼价和区域价值。

（2）沌口经济技术开发区。沌口开发区作为武汉市重要的经济增长点，有力地拉动了全市经济的增长。这期间商品住宅发展也很快，但主要是定向开发，房价走势上扬趋势并不明显。（图2）

从两个开发区的数据对比可以看出，沌口开发区的房价涨幅要低于光谷开发区的房价，而且销售均价同期相比也略显低。

作为经济增长点的开发区，其功能结构对经济和社会的影响是长远的。增长极的极化效应和扩散效应的综合影响，称之为溢出效应。如果极化效应大于扩散效应，则溢出效应为负值，结果有利于增长极的发展；反之，溢出效应为正值，则对周围地区经济发展有利，而不利于增长极自身的发展。所以，在开发区成立之初和发展过程中要协调好主导产业和房地产业的发展速度之间的关系。光谷经济开发区的房地产业发展明显快于产业经济发展的速度。考虑增长极的扩散效用，居住成本会随着产业提升作用有所下降，所以主导产业到了一定周期后才应该形成相当规模的小区开发和商业配套。在光谷片区房地产业发展迅猛的情况下应该适当限制住宅供地，减缓增速，使之与产业发展周期和速度相适应。从沌口开发区房价平稳增长的势头来看，其产业发展已经具备一定规模，相应的行政、居住、商业等配套发展速度稍微慢于主导产业经济发展，房地产业只是作为主导产业的配套开发。武汉经济技术开发区总体规划调整规划2008年又将适当增加开发区建设用地特别是产业用地，适当调减非建设用地比例。行政措施动态的调整对保持主导产业与房地产业协调发展是非常必要的。

2、住宅先行，产业跟进（汉口北）。与产业先行不同的是，汉口北已经形成相当规模的居住区，房价已经在一个相对高位运行，尤其是汉口北的盘龙城。2006年盘龙城片区的楼盘均价为2，000元/平方米。到了2007年，随着盘龙城片区土地供应量的增大，楼盘的价格也开始上涨，均价为3，200元/平方米，较去年同期增长超过50%。

规划建设中的国际商贸中心项目等，将促使生活配套不断完善，作为武汉市的又一个经济增长极，如果其极化效应还没来得及显现，就被过快上涨的土地价格制约，那么产品的生产成本和物流成本必将随之升高，产品将没有市场。一旦主导产业成本增加、利润摊薄、企业入驻门槛变高，有可能产生入驻企业逃逸现象；另一方面口岸经济区房价的过快增长，在一定程度上将抑制自住型购房，使得该区域的房屋空置率高。因此，要适当保持增长极的溢出效应为负值，才能更好地建设经济开发区，实现其经济和社会效益。

（作者单位：中国地质大学资源学院）

参考文献：

[1]李小建主编.李小建，李国平，曾刚，覃成林，林炳耀，张文忠等编著.经济地理学[M].高等教育出版社，1999.

[2]崔功豪，魏清泉，陈宗兴编著.区域分析与规划[M].高等教育出版社，1999.