金融危机下的房地产信贷风险管理

林 娜

摘要:我国商业银行的近几年的房地产信贷的井喷式扩张累积了较大的风险,金融危机的爆发将使房地产信贷受众的信用风险集中体现,使房地产信贷在高速发展及疯狂状态中所隐藏的风险完全暴露。银行必须采取措施,确实提高内部控制制度的建立完善与执行力度,提高信贷资金质量;而房地产企业应积极充分开拓利用房地产信托投资基金、借壳上市、股权置换融资等新的融资方式,降低融资成本,优化资本结构,避免融资渠道的过度集中使大量的风险聚集在银行体系内,有利于保证商业银行信贷资产运作的安全性及房地产市场发展的稳定性,实现合作共赢。

关键字:金融危机;房地产;信贷风险;防范措施

一、房地产信贷风险现状

相比美国而言,我国的房地产市场及房地产信贷起步较晚,但我国各大银行都更注重风险内控制度的建立与完善,银监会等行业监管部门控制行业风险也一直是不遗遗力,把关甚严,中国银行业相对于次贷危机爆发之前的美国银行业对风险的防控意识更强,但我国的房地产信贷仍然存在如下之风险:

1.企业盲目投资房地产

近几年房地产行业的高额投资回报,吸引了大批资金的介入,不仅房地产企业自身不断加大投入,不少其它企业、个人也纷纷加入。市场准入条件的宽松,使得房地产开发企业良莠不齐,资金实力雄厚、信用好的大型开发企业不多。开发企业鱼龙混杂,出现了三“热”现象:一是圈地热,为了竞拍得到土地,不惜盲目出高价。根据对中国典型城市地价比重的研究表明,从2005年至2008年地价占房价的比重逐年上升,分别为22.34%、23.22%、30.98%、30.73%;而前五名城市地价占房价的比重从低到高依次为:上海28.15%、北京28.67%、广州29.96%、武汉30.24%、杭州33.22%,今年则多个城市地王频频出现,而且拍下“地王”许多是国有企业,而国有企业购地的款项则许多是来源于银行的贷款资金,这不得不引起高度的关注及警惕。二是开发高档房地产热,开发商急功近利,过分追求高利润,推出的大量高档房无人问津。例如厦门市城区近两年开发的房地产项目每套的可售面积大部分均为150平方米以上,每套房售价均在150万以上,有能力购买的人群极少,造成房产积压也就不足为奇。三是以小搏大热,大部分开发商都采取以小搏大的手法,即主要靠银行贷款、基建单位垫款、购房者预付款等手段开发项目,自身抗风险能力极差。实施宏观调控后,规模小、项目资本金达不到规定要求、信用等级差的房地产企业达不到金融机构的准入要求,新的融资渠道被堵死,项目不能继续开发,已发放贷款的金融机构,将面临产生不良贷款的风险。

2.个人盲目投资房地产

超前消费在现时已成为时髦话题,一些购房者不顾自身经济承受能力购买大面积住房,许多中国城市家庭月供比例超出合理的40%(按发达国家的合理的收入月供比例,房贷月供占家庭总收入的30%比较合适),风险系数正在加大;另一些人盲目投资房地产市场,多处购房办理按揭贷款,期望以房养房、以租养房来投资获利。而据调查,以投机心态的炒房者为数甚多,这样,国家房贷政策一旦收紧,或提高贷款利率,整个资金链就会断裂,特别是房价一旦形成连续性的跌势,大量囤积在炒房客手上的房产会以火山喷发之态泄向市场,届时银行就会陷入无法“平仓”的黑色怪圈。另外,如果借款人为改善居住条件而按揭购买的住房,因借款人家庭收人的降低或受到意外灾害,无力按期偿还银行贷款,而按照有关法律规定银行又无法对借款人唯一住房进行处置,必将产生新的不良贷款。从总量来看,美国的住房按揭市场发展50多年,其住房贷款余额也不过在3万亿左右,但是中国房地产市场刚发展不到10年,中国住房按揭贷款从2003年的3329亿元,至2009年9月末,加上公积金贷款已经突破4万亿,贷款增加数以年均75%的速度增长,如此与经济发展严重不匹配的畸形的增长,无疑会成为一个巨大的房地产“庞式骗局”。

3.开发企业联合个人“假按揭”骗贷

“假按揭”从行为目的上看,通常有二大类:一是解决资金不足难题,转移风险,抽逃资金;二是特殊的营销策略,如规避“零首付”。前一类“假按揭”一般是开发企业故意组织非真实的购房自然人,利用虚假的资料向银行申请个人住房贷款。第二类“假按揭”是开发企业为了促进销售采取的行为,主要是提高售价以达到规避“零首付”的目的。假按揭”由于购房借款人的购房意愿不真实,因此,一旦房地产开发企业的资金周转出现问题,购房借款人就会立即停止偿还银行贷款,致使银行面临着不能足额收回按揭贷款及处置抵押物,给银行造成极大的损失。

4.商业银行内控机制存在制度严格与执行不力之矛盾

我国各大银行虽然如前所述都更注重风险内控制度的建立与完善,银监会等行业监管部门控制行业风险也一直是不遗遗力,把关甚严,中国银行业相对于次贷危机爆发之前的美国银行业对风险的防控意识更强,但在实际执行方面却内控不严格,存在操作风险,信用风险管理存在较大缺陷。例如银行本身对企业的资产管理水平和资产质量优劣虽然都制定了一套定性及定量标准,但在实际执行中还是存在很大的人为可操作空间,并未能准确、及时的反映风险,风险控制更无从谈起。与此同时,由于盲目追求信贷规模效益,过渡扩张资产规模,导致银行在市场激烈竞争下,违规违法经营的现象时有发生。具体表现在:贷前审查经办人员风险意识不强,审查流于形式,对资料真实性、合法性审核不严。虽然各银行均要求各项贷款均要有贷后检查报告,但很多都只是流于形式,检查不深入,贷款公司发生风险事项未能及时予以揭示,甚至采用借新还旧,多次展期等方式掩盖风险等,缺少相关的风险预警措施;有些银行对抵押物价值的评估过分依赖中介机构的评估结果,造成抵押品贬值;个别基层行贷后管理混乱,甚至内外勾结,骗取银行贷款。对个人贷款部分,审查不严格,流于形式,例如对办理个贷的个人提供的高收入证明上单位与税务系统上的该个人缴交社保、医保上的单位不符,也未有其他可以佐证其高收入的证明,而且对提供的贷款资金用途的合同的真实性未认真核实审查就予以放款,并对贷后核查不严,致使大部分借款流入基市,或曲线流入股市;对于具有同时购买多套,由关联公司或关联人支付首付,联系地址、电话均相同,按揭款集中流回关联公司的具有"假按揭"明显特征的、以及"假首付"、"假房价"、等明显特征的严重不符放款条件的个人贷款未经审慎评估借款人风险,就予以发放;对"二套房贷"认定标准自行解释,变相降低首付款的比例成数等。

三、房地产信贷风险的防范措施

1.鼓励房地产开发企业充分开拓利用新的融资渠道

由于房地产开发是资金密集型的投资行业,投入的资金量大、周期长、风险高,与政策的关联度又大,是属于“政策市”。而根据统计估算,目前我国房地产80%左右的房地产开发资金直接或间接地来自商业银行信贷,融资渠道的过于单一造成大量的风险集聚在银行,一旦政策转向,开发企业资金链断裂无法还贷,将给银行业以及快速发展中的房地产行业带来巨大的冲击。因此,为化解和防范开发贷款风险,除了银行贷款外,房地产企业应当积极开拓房地产信托投资基金、借壳上市、股权置换融资等新的融资方式,政府应制定政策鼓励企业加大自有资金的投入比例,防止企业盲目标地,囤积土地、房产。

(1)房地产信托投资基金

房地产开发项目或房地产开发公司委托信托投资公司通过实施信托计划筹集资金,通过信托特有“受人之托,代人理财”的功能,可以有效地拓展房地产开发企业的融资渠道。然而房地产市场毕竟是一个高风险的市场,而信托资金,要求有非常良好的安全保证和收益性,而且现在房地产企业融资关键还是要解决开发项目的前期资金问题,甚至是做土地融资,无疑就存在非常巨大的风险。虽然政府并没有文件明确规定限制信托公司进行贷款,但是信托公司本着稳健经营,以前也大多不倾向于对房地产开发企业进行直接贷款。但是房地产行业毕竟是高利润的行业,对于追求较高收益的信托基金无疑具有致命的吸引力。因此房地产业应会大受信托基金青睐,成为新兴的融资热点,不仅国内的信托基金青睐,甚至海外基金也会对其垂延三尺。信托基金可利用其具备可以跨国内资本市场、货币市场和实业市场等三个市场进行运作的优势,实现一揽子组合融资解决方案。例如他们可以以得到较高固定回报的条件融资给项目公司,而又不像银行信贷受到政策“从紧”之苦,不必受国家20%或35%的自有资金比例的限制,帮助企业完成项目前期建设,使项目符合银行贷款条件后,再由银行融资置换出其投入。或以股权投资方式进入房地产公司,不仅解决企业资金困境,而且可以帮助企业改善股东结构,同时建立起有利于上市的治理结构、监管体系、法律框架和财务制度,在适当的时候将公司包装上市。如此,信托投资基金可以获得丰厚的利润回报,而又能发挥其保证其资金的安全性的监督作用,防止企业盲目标地,囤积土地,降低风险,利于房地产行业健康发展,何乐而不为呢?

(2)借壳上市

房地产企业的上市融资方式,是企业获取资金,降低融资成本,优化资本结构的主要方式之一。然而直接通过IPO新股发行上市的过程较长,要求又高,而手续又复杂,特别是房地产行业,项目的开发投入与回收期间隔较长,现金流支出时间与与收入时间严重错位,利润的实现也较不连续,特别是中国证监会发布的《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》只能让真正有实力的开发商方可顺利上市,而大多数房地产公司只能望洋兴叹。因此房地产企业借壳上市不失为一条既快捷又见效快的曲线上市的途径。例如厦门大洲房地产集团有限公司借壳ST兴业。

(3)股权置换融资

而对于一些较早进入房地产行业土地储备丰富但基于信贷政策的限制或其他原因开发资金不足的企业,以及在其他行业发展较好资金充足对房地产行业的高额利润无比向往但又不想在竞争激烈的土地市场高价拿地的企业来说,二者强强联合采用股权置换,一来既可解决房地产企业的资金需求,突破企业发展瓶颈,拓宽企业发展渠道,而又可让初入房地产行业的其他企业便捷的快速融入房地产行业,避免走弯路,又可获得高额投资回报,是一种一举两得共赢的融资途径。

2.房地产开发贷款采用封闭式管理

以房地产开发项目贷款为核心,对项目的开发、建设和销售环节所有资金的发放、使用、回收采用专款专用、封闭运作管理的管理模式,加强对贷款资金的流向的监控力度,特别是对集团客户内部关联关系复杂,贷款资金在各关联公司间相互随意划转的房地产开发贷款,其建设资金的拨付应采用委托拨款方式,可以防止用于项目开发建设的信贷资金在使用过程中出现资金挪用风险,确保资金用于项目建设,确保销售收入用于归还贷款。特别对存在在多家银行同时授信的集团客户,要加强各银行间的信息沟通,确实加强贷后跟踪管理,发现问题及时发出风险预警提示,控制风险。

3.建立和健全市场金融市场补偿机制

目前,房地产开发贷款无论项目风险大小都是使用同一利率。可以在推进利率市场化的前提下,按照高风险、高利率的原则,制定和实行灵活的利率标准,即银行可以根据开发商的信用、自有资金比例等多种因素调节利率。例如,开发商自有资金比例越低,风险越大,利率就越高。此外,银行可以要求对风险较高的房地产开发贷款实施保险,利用保险来分散风险;银行也可以实行贷款差额累进利率,不同比例的贷款实行不同利率,贷款比例越高的部分,利率越高。这样做的另一个好处是,可以适当提高信贷资金的使用成本,改变目前银行贷款融资成本低于其他融资方式的现状,有利于鼓励和迫使开发商主动采取多元化融资方式。

4.将房地产开发贷款与住房按揭贷款的分拆

目前,大部分商业银行是将开发贷款与个人住房按揭贷款捆绑在一起审批的。而由于个人住房按揭贷款违约率低,仅为1.5%左右,而房地产开发贷款不良贷款率在10-11%之间,这样在竞争日益激烈的房地产信贷面前,商业银行为了获得低风险,高利润的个人住房按揭贷款,不得不放宽对房地产开发贷款的审核批准条件,因个人住房按揭贷款所带来的高收益足以抵销房地产开发贷款风险所产生的损失。将房地产开发贷款与个人住房按揭贷款之间的业务分拆,可以促使商业银行确实加强对房地产开发贷款的审查,确实做好贷前审查及授信前的尽职调查工作,加强贷后管理,有效控制房地产开发贷款的信贷风险;而对于做个人住房按揭贷款银行,由于消费者可以自由选择按揭银行,有利于银行增强对消费者的服务。

5.房地产开发贷款新品种的开发

商业银行要针对房地产开发贷款的特点设计和开发新的贷款品种。可以根据房地产开发资金需求大、风险大,收益也大,但项目的开发投入与回收期间隔较长同时现金流支出时间与收入时间严重错位的特点,设计合理期限 (与开发周期相同)、利率高于普通贷款利率的专项贷款品种。但在开办新业务时应有适合的人力、技术支持系统及后台保障能力,并能让客户清晰、明确了解业务的优势及风险,同时应积极主动与监管部门沟通,避免产生新的风险管理的重大问题。

我国的商业银行必须采取措施,确实提高银行内控制度的建立完善与执行力度,合理稳健发放贷款,特别是应加强其对贷款的风险管理的执行力方面的控制,不仅要对企业提供的材料的合规性进行审查,更要对其真实的经营状况,资金用途的真实性做进一步的核实与分析,特别要对其股权变动、经营风格的改变、资金异常调动等有可能影响信贷资金安全的因素做出提示,使其不但能做好预警和防范,还能应对突如其来的危机,在危机来临时能够快速准确地作出及时合理的应对与调整,使其既能在经济繁荣时获利,又能在经济萧条时控制风险,抵抗住外界不利事件的冲击压力,在经济周期峰谷中运行得更加稳健;在全面保证商业银行信贷资产运作的安全性的同时又能帮助房地产行业健康,快速、稳定地发展,实现合作共赢。

(作者单位:厦门永同昌集团有限公司)