从美国次贷危机谈商业银行住房抵押贷款风险防范

田美玉 吕长明

摘要:美国次贷危机自全面爆发并蔓延全球以来,给各国经济尤其是金融带来巨大的影响。文章对当前我国住房抵押贷款市场与美国进行了对比分析,得出我国住房抵押贷款违约风险不容忽视的结论。我国商业银行应该借鉴次贷危机的经验教训,高度重视住房抵押贷款的潜在风险,并做好风险防范措施,避免类似的危机在我国上演。

关键词:次贷危机;住房抵押贷款;违约风险

一、引言

次贷危机从2007年8月全面爆发以来,对国际金融秩序造成了极大的冲击和破坏,使金融市场产生了强烈的信贷紧缩效应,国际金融体系积聚的系统性风险得以暴露。作为美国自20世纪30年代“大萧条”以来最为严重的一次金融危机,其影响蔓延全球,危害程度仍不断深化。我国住房抵押贷款自1998年以来,一直以其高收益、低风险的特质被各商业银行视为优良资产而大力发展。特别是2000年以来,随着我国房价的不断上涨,国内住房抵押贷款发放额飞速增长。据中国人民银行的统计数据显示,1997年末个人住房抵押贷款余额仅为190亿元,截至2009年第一季度末,个人住房抵押贷款余额达3.49万亿元,短短12年间增长了180多倍,其增幅远远超过其余贷款。然而在大力发展这项业务的同时,商业银行忽略了其中蕴含的巨大风险。据中国人民银行2009第一季度《货币政策执行报告》显示,截至2009年第一季度末,中国工商银行、中国银行、建设银行和交通银行的不良贷款率分别为2.0%、2.2%、1.9%和1.6%,个人住房抵押贷款的潜在风险己逐渐显现。次贷危机的爆发及其严重危害为我国金融市场敲响了警钟,对于我国的房地产信贷风险而言是个很好的预警。鉴于我国的个人住房抵押贷款是房地产贷款的重要组成部分,而房地产业又对经济增长贡献相当大的比重,因此,一旦住房抵押贷款风险暴露,会对房地产市场,乃至整个中国宏观经济造成严重的冲击。我国商业银行必须在这次次贷危机中认真反思,警惕住房抵押贷款背后的风险,总结教训并及早采取有效的措施防范房地产信贷风险。

二、中美住房抵押贷款市场风险状况之比较

鉴于我国目前的房地产市场与危机爆发前的美国有着许多相似之处,下文主要通过与美国房地产市场的对比分析来研究我国住房抵押贷款存在的风险,从而为防范我国住房抵押贷款风险提出行之有效的建议。

(一)同样的加息周期加大了房贷消费者的负担,违约可能性上升

美国房地产的繁荣从2001年开始。2001年的9·11之后,美国政府为了缓解恐怖袭击和新经济泡沫破灭对经济的冲击,采取了放松银根的货币政策,大幅度降低利率[联邦基金利率连降13次(见图1),从2001年1月份的6.5%降低至2003年6月份的1%],增加货币供应量,同时让美元汇率不断贬值。宽松的货币政策使得美国的楼市逐渐活跃,进而快速上涨,出现了类似股市的“非理性繁荣”局面。根据美国房地产协会的估算,从2002年开始,房价就以每年超过10%的速度增长,到了泡沫最兴盛的2005年末,房价的年增长达到了17%左右。而从2004年6月份开始的两年时间里,美联储连续17次提息,将联邦基金利率从1%提升到5.25%。利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担,美国住房市场逐步出现降温迹象。据美国全国房地产经纪人协会公布的数据,2006年美国房地产市场在经历5年牛市后全面降温,销售量占整个房市85%的旧房销售量比前年下降8.4%,创下17年来最大跌幅。而楼市的低迷正是引发此次次贷危机的导火线。

近几年以来,我国同样经历了加息周期。2004年开始,我国的楼市升温已成过热趋势,为抑制房地产价格非理性上涨,央行开始加息。自2004年10月29日开始,截至2007年12月21日,中国人民银行已经连续10次加息,其中,5年以上的贷款基准利率从5.76%上升至7.83%(见图2)。基准利率的不断上升拉动了住房抵押贷款利率,从而大大增加了普通居民按揭购房的贷款成本支出,进而给一直被认为是银行优质资产的抵押贷款带来巨大影响,难免会造成违约风险。加之目前国内很多行业都受到美国次贷危机的波及,房贷消费者的可支配收入也受到不同程度的影响,银行越来越难以预测居民的未来偿付贷款的现金支出变化情况,势必增加房贷的违约风险。

(二)放贷机构放松对贷款的审查标准及程序,信贷创新层出不穷

美国次级抵押贷款借款人的信用得分及审贷文件的完整性通常较低,而贷款机构之间的激烈竞争以及以贷款经济人和客户代理为主的销售模式也加剧了审贷管理的松懈,一时间各房地产抵押贷款提供者为抢占市场份额,纷纷降低贷款发放标准,甚至推出“零首付”、“零文件”等贷款方式,不查收入,不查资产,借款人可以在没有资金、无须提供任何有关偿还能力证明的情况下购房。大量无偿还能力的借款人进入房地产市场,也使得次级抵押贷款市场积聚了大量的高风险客户群。随着贷款经纪人和放贷金融机构大肆降低贷款准入门槛,次贷市场的规模随之急剧扩张。次贷市场在违规放贷的推动下非理性扩张,风险急剧积累。次级房贷规模从1994年的350亿美元、占贷款总额的4.5%发展到2001年的1600亿美元、占5.6%和2006年的6000亿美元、占贷款总额20%(见表1)。虽然推动次贷市场规模急剧膨胀还有很多因素,如美联储为刺激经济实行的宽松的货币政策、超低的利率等等,但不可否认的是,放款标准的恶化在很大程度上也起到了推波助澜的作用。我国借款人的信用风险并不比美国低。近年来,在房价持续上涨及房贷资产是优良资产的观念驱动下,商业银行普遍放松了对贷款者的资质审查。不少房贷者从律师事务所或单位开出假的工资收入证明。国内相当部分贷款的发放是基于未经证实或虚假的收入文件。更为严重的是,国内很多商业银行为争夺市场,竞相攀比,放松信贷政策和审批尺度。通过降低审批标准、简化贷款流程等手段放宽了个人住房抵押贷款者的市场进入,而且创新出了气球贷、房贷休假等前期还款压力小、后期按揭成本上涨的贷款产品,从而增大了房贷资产的风险。

(三)评估机构缺失行为规范

美国标准普尔、穆迪是权威资信评级机构,但其在次级抵押贷款债券的运作过程中的失职,误导了投资者,使风险从次级抵押贷款市场扩散到金融市场。我国的评估业存在的问题众多。我国当前由借款人付费、按房价比例付费的评估公司往往难以做到独立、客观、公正。如评估公司常会在委托人的要求下,将评估价格高估,帮助借款人更多的套取银行资金;评估公司也缺乏统一的估价标准,对于同一住宅评估价格往往不同。而商业银行在房产价值的确定上过分依赖于房产评估公司。我国商业银行采取执行首付比例作为防范房地产减值、保障抵押足值的重要防线,虽然其执行管理较严,但是如果房地产价格的泡沫成份超过了首付比例,这一防线就无异于“马其诺防线”。

三、对防范我国住房抵押贷款风险防范的启示

(一)积极审慎地推动金融创新,改善信息披露,防范金融衍生工具风险

尽管次贷风波中的衍生产品等金融创新使得风险出现了世界“共振”现象,但不可否认的是,金融创新具有“二重性”和“双刃剑“的作用。对次贷风波中的美国本身特别是放贷机构而言,证券化和衍生产品等金融创新确实起到了风险分散作用。房地产抵押贷款支持证券和抵押债务权益在内的结构性融资产品证券化使得金融机构将信用风险转移给了二级市场投资者,使风险的承担者更为广泛,风险定价相对合理。因此我们要更深刻、全面地对待金融创新,对于每种创新工具,既要看到它发挥的积极作用,又要看到它隐藏的风险。商业银行要严格把握基础资产的标准,注意有序、稳步地推进金融创新。在金融创新的过程中,改善金融创新产品的信息披露程度,提高透明度。政府应鼓励商业银行尽快开发出更符合市场需要的、能抵御各类风险的金融工具,加强对衍生产品的监控力度。

(二)继续加强信用体系建设

尽管美国的信用体系也存在问题,但总体而言仍较为健全。在美国的信用市场上,不同信用水平的居民和机构的融资成本显著不同,次级抵押贷款主要为信用相对较低的群体设置。这种制度性的分割性在不同级别信用风险的资产中设置了一道防火墙,在一定程度上起到了风险过滤的作用。而我国的信用体系尚缺乏对居民和机构信用级别的划分,产品开发并没有与信用级别联系在一起,不同信用级别的信贷资产也并没有实行分类管理,一旦出现问题很难采取针对性的补救措施。因此,我国应首先借鉴美国信用体系建设上的经验,在信贷市场上利用结构性手段对客户进行细分,在不同的产品和服务见设置不同层次的风险隔离带,减少风险传染。其次应进一步加快推进《巴塞尔新资本协议》的实施,引导国内金融机构借鉴国际信用风险和市场风险管理的先进技术手段。

(三)监测各类风险因素,确立审慎政策导向

从我国房地产及住房信贷市场的发展经验来看,房地产市场繁荣时,银行等金融机构均把住房抵押贷款当作优质资产,而容易忽略当房地产出现逆转、房价下跌给住房抵押贷款带来的风险。虽然目前我国经济仍以较高的速度发展,但经济运行中的结构性矛盾依然存在。鉴于对我国未来的经济形势和房地产市场的运行状况的不确定性,商业银行更需要构建科学准确的银行风险预警机制,准确判断宏观经济走势和房地产市场的拐点,以有效规避周期性风险。金融机构自身内部风险管理应当始终坚持审慎性政策导向。在此次危机中,市场参与主体的非审慎性经营弱化了市场约束,一定程度上导致了资产证券化产品的滥用,成为危机形成的诱因。当前,国际金融机构面临的竞争越来越激烈,金融机构创造利润的内部驱动也越来越强烈,但追求利润不能忽略风险。在努力创造利润的过程中,应进一步加强内部控制制度建设,提高自身的风险管理能力。金融监管部门也应当进一步督促金融机构强化信息披露,促进其审慎管理,稳健经营。

参考文献:

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(作者单位:中南大学商学院。其中,田美玉为副教授)