房价下调大势不会重创国内银行体系

易宪容　施晓红

中国房地产市场的全面下调已经是大势所趋，市场使然，是谁也无法改变的事情。很多人担忧，房价下跌会不会导致国内银行业受重创?

最近，国内各地房地产市场出现全面普遍的价格调整，比如深圳广州等地房价今年来下跌近30％以上，即使是国内二线、三线城市，房价下降也十分普遍。当然，从目前北京与上海房地产的情况来看，房地产市场的价格仅是增幅上的下降，或有人仍然认为十分坚挺，但住房销售量严重萎缩，房地产市场基本上的有价无市，都表明国内房地产市场出现了全面调整趋势。只不过，由于各地早些时候房价上涨幅度不同，现在房地产形势等情况也不样，所以调整的时间与幅度也会不一样。同时也应看到，尽管国内房地产市场出现了大的调整，但是房地产投资开发快速增长的态势不仅没有减弱，反之，增长幅度越来越大，这也就强化了国内房地产市场向下调整的趋势。

流入房地产市场的资金并未减少

2008年中国的货币政策由稳健转变为从紧，但是目前的从紧货币政策对银行信贷规模扩张限制仍然十分有限。比如，2008年1～5月人民币贷款增加21201亿元，同比多增273亿元。5月末金融机构外汇贷款余额为2739亿美元，同比增长55.39％。也就是说，在从紧的货币政策条件下，银行信贷规模不仅没有缩小，反而扩张不小。特别是国内银行信贷外币的增长更是过快。即就目前银行信贷的情况来看，在从紧的货币政策下，银行与企业采取不同措施来应对从紧的货币政策，把银行信贷扩张转向了外币信贷快速增长。

当然，今年国内银行信贷规模的扩张，主要表现为企业信贷增长过快，而对于居民户的银行信贷，则出现快速下降的势头。比如，今年4月份居民户贷款增加724亿元，同比少增512亿元；5月居民户人民币贷款增加693亿元，同比少增202亿元。可见，国内银行流入房地产的钱是多了，但居民户通过银行信贷进入房地产的钱少了。后者则是目前国内房地产市场住房销售迅速下降与价格下调的根本原因所在。

但是，目前国内房地产价格仍然处于高位运行。尽管很多房地产开发商认为，随着从紧的货币政策，房地产资金链开始吃紧，但实际上，今年以来流入房地产市场的资金并没有减少，这些资金或者是来自于银行信贷的资金，或者是来自于社会上不同方式的资金，房地产投资开发规模不仅没有随着房价回落而下降，反而快速增长。其问题的关键仍然是房价，由于房价高，从事房地产开发的利润水平高，从而一定会吸引各行各业的资金涌入房地产市场，房地产开发快速增长也就必然。

地产商缘何感觉资金吃紧

如此大量的银行信贷资金流入房地产市场，为什么房地产企业还会感觉到今年的资金紧张?问题的关键是2007年以来不少房地产政策发生了根本性变化，房地产开发商用传统的方式来运行，当然会感觉资金紧张。比如，新的土地政策就规定，对于一块土地，土地出让金可以分期付款，但不可以分期获得土地证，而土地证不能够获得，房地产企业当然不可做预售，住房建筑要在封顶之后才能预售，住房预售款要预缴收入所得税，等等。

这些规定表明，房地产开发商的资金运行环境发生了很大变化。在从紧的货币政策及楼市价格款总额的6％左右，个人住房按揭贷款余额为3.13万亿(占整个国内银行体系贷款总额的11％左右)。也就是说，到3月底，房地产开发贷款余额只有1.8万亿元，占银行体系贷款总额的比重也不高。

近几年来国内商业银行房地产企业开发贷款的快速增长，所占整个贷款比重也快速上升。比如，2007年工行建行、中行房地产开发贷款达到3040亿、3178亿、1436亿，开发贷款所占比重分别为10.4％、9.71％、6.2％。而房地产开发贷款增长最快、所占比重最高的是一些股份制银行及城市商业银行如北京银行、兴业银行等。也就是说，房地产开发贷款在商业银行贷款中的比重并不是太高。而且随着国内房地产市场宏观政策的出台，国内商业银行也开始慢慢地收紧对房地产开发商的信贷政策，以免降低相关风险。

个人住房按揭贷款风险

最近有人说，随着国内房价下跌，中国可能出现负资产家庭。在这些人看来，如果中国出现负资产家庭，政府就得注意了，就得改变目前房地产市场的金融政策，特别是要改变目前从紧的货币政策，要让涨到天上的房价再上涨。其实，“负资产”这样一个概念，是香港1997年到2003年(期间香港的房价下跌67％)，香港社会流行的一个新名词。其具体定义与内容，不同人有不同的理解，并非是单一刻板的东西。而负资产的界定不一样，其计算方式与得出的结果是不一样的。

一般来说，“负资产”与个人用住房按揭贷款所购买的住房价格下跌有关。如果个人购买的住房是次付清，不需要从银行获得住房按揭贷款，即使这些住房的价格跌得再厉害，比如说下跌百分之几十，也不存在“负资产”的问题。因为，这时，个人所购买的住房只是市值高低不同，不存在资产上的负问题。只有个人购买住房从银行获得住房按揭贷款所购买的住房价格下跌的市值低于未偿还贷款时，负资产才会出现。

而如何界定负资产的大小，取决于房价跌幅。在香港，根据不同的负资产的定义，就有不同的计算负资产的方式。最简单、最平常的说法，负资产就是指已经购买的住房因价格下跌低于原先所付出的款项。比如，原先以]00万元购买的住房，现在的市场价值只剩下80万元，该住房的负资产就是20万元。如果按照这种计算方法，只要房价下跌，就会出现负资产，只不过住房价格下跌的幅度不同，负资产的大小也不样。但是这种负资产宽泛的含义没有多少意义。因为，在市场中，价格永远在波动，价格上涨与下跌也十分平常。如果房价的下跌就是负资产，其意义不大。

按照香港全管局对负资产的定义，负资产是指“未偿还贷款额超过住房当前的市值”。也就是说，个人已经购买的住房是否为负资产，要以购房者向银行申请住房按揭贷款至今没有偿还的贷款额为准则。如果该住房当前的市值低于未偿还贷款余额，那么该住房就是负资产。同时该住房必须是以个人名义购买，而提供按揭贷款的住房又是来自于由金管局所指定的几家银行。一般来说，香港业界与学界基本上认同金管局的界定，只是其范围要扩展到所有的银行住房按揭贷款，其中包括转按揭与加按揭贷款。

这样，在2003年3月底，按照金管局的计算方法，当时负资产住房有78000宗，而按照后一种方式来计算，负资产住房有158940宗，相差8万多宗，该数据是香港2002年成交住房宗数的两倍多(当年香港住房

一手房与二手房成交宗数仅74584宗)。尽管2003年初，香港的负资产家庭达到15万多(为整个人口的2％)，涉及资产金额达6685多亿港元(为2002年香港房地产成交总额的4倍多)，但是由于香港的银行体系健全，住房按揭贷款市场准入要求比较严格，因此，尽管出现了这种严重负资产现象，同样没有对香港的金融体系造成什么影响。

现在来看中国住房按揭市场负资产情况。当前中国存不存在负资产家庭?如果存在，其规模有多大?其负资产家庭的类型是什么?如果中国存在负资产家庭，对中国的银行体系及金融体系又有什么影响?政府对此应该采取什么样的政策?为什么在香港出现严重的负资产问题没有影响香港银行体系的有效运行?

可以说，就目前中国的住房按揭管理制度来看，由于个人住房按揭贷款的首付比重在30％以上，特别是购买第二套住房按揭贷款首付比重在40％以上，因此，按照香港金管局的负资产的定义，如果中国要出现负资产家庭，那么该地方的房价一定要下跌30％以上。但是就目前中国房地产市场的情况来看，根据国家统计局的数据，到目前为止，国内房地产市场的价格，不仅没有下跌，反而还在上涨，只不过上涨幅度没有2007年快。因此，从总体上来，中国目前根本就没有出现负资产家庭的必要条件。全国的房价都没有下跌，哪里来的负资产。

从区域性来看，深圳、广州房价下跌的幅度看上去较快，据说有楼盘的价格下跌了40％以上，但是这些楼盘多数是一手房，而一手房的价格下跌是与负资产没有关系的，因为这样的楼盘不存在房价本身上涨与下跌的问题，只不过是购买者价格高低的问题。而且，即使是二手房的价格下跌，就目前的情况来看，在广州与深圳达到下跌30％以上的楼盘恐怕也不会太多。而且即使存在下跌30％以上的楼盘，不仅所占的比重不高，而且也可以是2007年炒作十分严重的楼盘。对于这些炒作十分严重的楼盘，即使出现价格下跌超过30％，也是那些按揭贷款审核不严而进入的房地产市场炒作者。对于这些房地产炒作者，中央政府有十分明确的态度，他们是严厉的打击对象，这些人出现负资产问题，首先损失的是自己，然后才是银行有少量损失(因为这些人如果把房子交给银行，就得看这些房子价格下跌的程度)。因此，国内银行体系对此根本就不用过多担心。

对于国内个人住房按揭贷款来说，不良率的高低与国内房价上涨幅度有关。房价上涨幅度越大，在房价下跌时，个人住房按揭贷款所面临的风险就越高。比如说，从整体上来说，国内房价上涨最快的年是2007年。而2006年个人住房按揭贷款余额为22700亿，2007年个人住房按揭贷款增加8686亿元左右，2008年一季度个人住房按揭贷款增加10233亿元。在这里，个人住房按揭贷款风险较高的是那10233亿元，其中个人还款1600亿元。也就是说，个人住房按揭贷款风险较高的贷款也只是8400亿元左右，而这8400亿元贷款占整个银行体系贷款总额的比重不足3％。也就是说，即使出现最为极端的情况，这8400亿元个人住房按揭贷款全部是不良贷款，也只占国内银行体系资产的不足3％。而2006年以前的个人住房按揭贷款，由于那个时候房价水平低，国内整体房价水平要降低到2006年底以前的水平还有不少距离，更何况有30％按揭贷款首付。因此，就目前的情况来说，这些个人住房按揭贷款风险不会太高。

从上述的数据分析，国内根本就不存在什么负资产家庭的问题，即使存在负资产家庭，其规模也是十分微小的，不足以对国内银行体系及国内金融体系的有效运行造成什么影响。不过，无论是从美国次贷危机还是从香港能够挺过1997～2003年的负资产危机来看，中国政府及监管部门对个人住房按揭贷款及房地产开发贷款都得引起足够的重视，以便防范风险。

从以上当前国内房地产市场发展形势及对国内银行体系的风险来看，房价下跌对国内银行体系会有影响，但并不是想象的那样大。更不是有人所说的，房价下跌会让国内银行业先死。因为，中国银行体系中住房贷款占贷款总额的比重不像发达国家的那样高，住房按揭贷款还没有证券化与衍生品化。同时，由于中国是一个巨大经济体，房地产具有不动性，所以国内各地方的房地产市场泡沫并不是一样的，有些地方大，有些地方小。而房地产市场泡沫的不均衡也是消化整个房地产市场泡沫的重要因素。

让房市价格下调成为必然

既然房地产市场价格对国内金融体系的风险小是想象的那样高，那么房地产市场的价格调整也就不用太担心。但何况，就目前的情况来说，不仅房地产市场本身要求房地产市场价格向下调整，而且就整个当前的环境来看，也为房地产市场价格向下调整创造了条件：

一是这些房地产市场价格调整基本是政府房地产政策改变的结果，而且这种以民生为主导的房地产市场政策，在一个比较长的时间内不会改变，二是国内金融市场环境发生了巨大变化，比如说，中国股市、股指快速下跌，一定不利于购买者获得资金，而且这种股市态势在短期内不会改变；三是汶川大地震后，不仅对地震附近的房地产市场造成很大影响，也会影响国内对房地产的理念，而这种居民对房地产的理念对房地产的消费能起到巨大作用。可以说，在这样的大环境下，政府只要进一步把房地产市场落实为民生的市场，并认真落实现有相关政策，那么国内房地产市场价格向下调整也就是必然。

这里有几个问题值得密切关注：

一是要坚决落实国务院关于严厉打击房地产市场炒房、炒地的政策，坚决把房地产市场炒作之风清除出去。只要降低房地产市场投资比重，让房地产市场成为一个民生的市场，国内房地产市场泡沫才能够挤出。而要做到这一点，必须要严格个人住房按揭贷款市场准入标准，要对个人住房按揭贷款者的收入采取真实性原则，比如要求个人住房贷款者出示银行工资对账单、个人所得税交税单、单位工资单建立个人信用体系等。如果商业银行对个人购买住房贷款者的收入采取真实性原则，就可以把银行风险防范在贷款发生之前。

二是要严格区分投资性与消费性购房。对于后者仍然要采取信贷优惠政策，对于投资性购房则要采取市场定价原则。这样既可以增强银行防范风险的能力(提高利率)，也能够把一些房地产炒作者完全拒绝在市场之外。如果国内商业银行不是仅顾及短期业绩，而且考虑到商业银行的中长期风险，即使未来房地产市场出现大的价格波动，那么这些房地产个人按揭贷款对国内银行体系也不会造成多大的影响。香港情况就是这样。

三是根据中国的实际情况对国内住房采取一户一套政策。对于多套持有、多套购买，政府就得通过房地产不动产税及所得税的方式来遏制。

四是中国的房地产市场还没有经历过个完整的发展周期，市场面对的困难与问题还会很多，因此，政府监管部门不仅要制定一系列的制度规则来防范其风险，还得对发生的一些现象做清楚的分析，保证信息透明化。这样便于民众分析与判断，而不是为一些人所操纵信息。如果政府监管部门能够这样做，那么，无论是对于国内房地产市场的健康持续发展，还是对于防范国内银行体系的风险，都是十分有益的事情。

(作者易宪容为中国社会科学院金融研究所研究员，施晓红为中国社会科学院工业经济研究所副研究员)编辑许倩