衡阳市房地产业结构调整对策分析

王连球

摘 要：目前衡阳房地产业近几年已进入快速发展的新阶段、无论是开发规模，还是销售状况在全国均处于中等水平，发展较为稳健。从衡阳的房地产市场供给结构状况来看，主要问题是中低档住房比重偏低，高档商品房比重偏高，住房超前消费现象十分突出。

关键词：衡阳市；房地产业；结构调整；对策

1 衡阳房地产业发展面临的主要问题

(1)行业规模偏小，投资增长低于全国平均水平。衡阳房地产业的规模状况总量偏小，表现在一是房地产开发企业单位数少，高资质企业不多；二是衡阳房地产投资规模不仅占湖南的比重低，而且占经济总量的比重也偏低。从发展速度来看，2000-2004年衡阳房地产开发投资年均增速比全省平均水平(26.6%)低8.6个百分点，增速居全省的第5位，比湘南地区的永州和郴州分别低21.5和11.7个百分点。

(2)市场供应结构仍不够合理。从衡阳的房地产市场供给结构状况来看，主要问题是中低档住房比重偏低，高档商品房比重偏高，住房超前消费现象十分突出。根据衡阳市目前的经济发展水平，一套住房合理的建筑面积为80m²左右，而目前市场供应的主流，已经超过这个界限，电梯房与大户型供应过剩导致结构性矛盾突出。目前，衡阳商品房的结构性矛盾突出表现在电梯房和大户型供过于求，相对应的楼梯房和小户型供需基本平衡，甚至从市场需求来看还显供应不足。市民购买大户型住宅意愿的下降，最主要的原因是因为衡阳市商品住宅消费市场基本上为自住型消费，在房价大幅上涨的情况下，大户型住宅不但单套总价越来越高，而且后期装修使用费用也很高，对于消费日渐理性的市民来说，既不经济、购买力不足，又不实用。因此，从2007年开始，大户型商品住宅不再受市民喜爱，许多市民都愿意选择了总价相对较低、经济实用的中小户型和住宅。据调查统计，2005至2008年上半年，衡阳市144 m²以下的中小户型商品住宅供应面积216.7万m²，销售面积177.9万m²，供销比为1.2：1，供求关系基本健康。衡阳市商品房供应结构不合理还表现在电梯房供过于求和商业营业用房的有价无市。

(3)商品房价格偏高，与城镇居民收入差距较大。2007年衡阳城镇居民人均可支配收入为10680元，户均可支配收入为32040元，在全省均排第7位，而房价在全省居第5位。按照小康标准，如果一个三口之家购买一套人均居住80m²的商品房，加上公摊面积等，购房者要支付的面积总和为100m²左右，按照当前平均销售价格水平，在衡阳市区需20万元左右，全市平均价格也需15万元左右。按2006年城镇居民的人均可支收入水平，一套房价与一个3口小康之家年可支配收入之比，衡阳城区为9.17：1，衡阳市平均7.7：1，在全省居第4位，房价与收入的反差较大。

(4)供销虽两旺，然隐现供给过剩。近年来，衡阳市商品房市场供应及销售都有大幅增加，这其中尤以商品住宅为甚。但是，商品房销售量的增幅要低于商品房供应量的增幅。受全国楼市大环境的影响，2008年衡阳市民住房消费观望情绪强烈，2008年衡阳市商品房销售量与2007年同期相比有较大幅度的减少，整个市场表现较为低迷。但同期内，衡阳市商品房供应量却仍然保持了大幅度的增加。2005至2007年，衡阳市商品房的供销比分别为1.13：1、1.26：1和1.17：1，供销较为平衡，而且年度之前的供销比也较为稳定，表明了衡阳商品房市场这三年稳定而快速地发展。但2008年上半年，衡阳市商品住宅供销比则变化为3.49：1，比值较之2007年同期提高了约381%。说明衡阳市商品房尤其是商品住宅市场当前面临着很大的供给过剩。而据调查统计，2005年到2008年上半年，衡阳市共积压商品房119.9万m²，其中商品住宅积压面积达到了115.8万m²，占比达96.6%，接近2005、2006及2008年上半年销售商品住宅的总和。

(5)商品住宅市场销售日渐萎缩。从2003年开始衡阳市告别了住房短缺时代，市区人均住房面积达24.48 m²，建筑面积突破30m²，处于我省乃至我国中等偏上水平。但随着开发量的增加，积压商品房总量也仍在继续增加，据统计：2003年末空置房面积为39.75万m²，增幅达到了112.1%。特别是进入2007年以来衡阳市商品房和商品住宅两项销售指标增长减缓的势头，商品房销售不畅，价格有所下降。以衡阳市城市居民可支配收入7205元，买100 m²房屋需要12万左右计算，一个居民要15至20年才能买得起，相对城市居民收入来说房价还是有点偏高。从2003年现有空置房来看：衡阳市商品房空置量增加了112.1%，也就是说，房地产业正在出现的新一轮调整，完全是由房地产业自身的发展规律所决定的，也是产业自身健康发展的必然要求。

2 促进衡阳市房地产市场健康发展的思路和对策

目前影响衡阳市房地产市场健康发展的主要矛盾，从供给层面来说，一是房价高；二是质量低；三是服务差。从消费层面来说，主要是实际购买力不足。从市场管理层面来说，主要是法律、法规不健全，自身管理行为不规范。因此，要实现房地产业新一轮调整，就必须从开发商、消费者和决策管理层三个层面进行相应调整。

(1)作为开发商，首先需要调整心态和观念。在目前资金大量涌入房地产业和人们居住条件正在由不足向好的方向发展的情况下，首先是要提高开发效率，其次是上项目，而且必须从前期规划设计到建设销售各个环节进行创新。不要只去追求利润大、见效快的大项目。应该说，目前相当一部分开发商的共同心态：热衷炒地、炒作概念，企求一夜暴富。而对如何提高企业开发效率，提高创新能力；对如何使目前过高的房价降下来，努力提高住宅的性价比毫不感兴趣。因此，笔者认为，对开发企业的调整来说，首先是开发商心态和观念的调整。也就是说，尽管衡阳市正处于城市化进程的快速发展时期，房地产业在衡阳市存在着广阔的发展前景，但随着我们告别住房短缺时代，房地产业的暴利时代也正在消失。企业要想得到稳定的投资回报，就必须通过建立企业现代制度来强健自己的“筋骨”，同时，根据市场需求，提高开发效率，靠产品创新、靠质量过硬、靠薄利多销、靠诚信服务来开拓市场，占领市场。

(2)作为消费者，则需实施住房梯级消费计划。不难看出，城镇居民个人购房者已成为推动衡阳市房地产业发展的主要动力。经过10多年的发展，特别是1998年到2008年的发展，应该说，在城镇居民中，先富起来的一部分人、相当一部分收入有保障和收入较高的部门、行业的职工，尤其是工作年限较长的老职工都已拥有了自己的住房。目前需要改善住房条件和需要买房的大部分消费者，都是中低收入行业的职工和刚参加工作不久的年轻人。因此，要提高这部分人的住房购买能力，需要企业、政府各自采取措施，降低目前过高的住房价格；需要在加快全社会个人资信制度建立的同时，进一步加快以个人住房抵押贷款为核心的住房金融发展，更需要进一步加快住房分配货币化的改革步伐，尽快落实企事业单位，特别是企业的住房补贴发放。此外，消费者也需要改变住房“一步到位”的消费观念，从不同时期家庭收入的实际出发，实施住房梯级消费计划，买小房换大房，买旧房换新房。

(3)作为决策管理层，公正执法和规范自身行为。决策管理层面的调整，要围绕制度建设和制度创新，尽快建立、健全有利于吸引中外投资，促进公平竞争，保护消费者权益的房地产市场法律法规体系和制度；严肃各项房改法规、政策和纪律，推进以住房分配货币化为主要内容住房制度的进行；进一步加快开放住房二级市场步伐，降低消费者进入二级市场的“门槛”；建立、健全市场信息披露制度，改变目前开发商和消费者信息严重不对称的现状。当前，最重要、也最需解决的则是决策管理层能否公正执法和规范自身行为的问题。为了多收费，房地产管理部门在存量房的转让、抵押中，强制买卖双方进行评估，并且指定自己的下属单位进行评估；根本不按法律的规定办；搞重复收费，开发商交过的费用，交易管理部门还要老百姓再交一次。其高额收费让人咋舌：买卖交易服务费、交易契税、抵押登记、预售勘察等。名目繁多的各种高额费税自然也令购房者望而却步。在房地产市场培育方面，当前要抓的问题很多，但最难解决的，也是最需要解决的是简化交易程序、减少交易收费和实行政事分开三个问题。应该说，决策管理层在规范自身的行为方面做了不少工作，但从开发商和百姓的呼声来看，首先要解决的仍是这三个问题，而这也是衡阳市房地产市场在调整中能否实现持续健康快速发展的关键所在。

(4)有效整合资源，提高衡阳房地产企业的竞争力。衡阳房地产企业资质等级偏低，规模小，可以通过联合、兼并、收购、托管等资产重组方式，组建房地产企业集团，综合多种企业组织形态的优势，减少不同企业和行业之间的竞争威胁，使资源得到最优配置，充分发挥房地产作为主导产业的重要作用。同时，要努力拓宽房地产企业融资渠道，募集国内外资金，增强衡阳房地产企业的资本实力。

(5)强化政策调控力度，规范市场行为。首先，政府必须增强对房价的调控能力，应实行“住宅价格管制”，即在“实行房价与地价分离”的前提下，根据不同地区、不同收入阶层的购买能力实行不同的价格政策，进行分类管理，规范房地产开发市场的价格。其次，在提高居民收入的前提下，加大金融支持力度。应继续重点抓住土地和资金这两个环节。1998年以来，随着住房制度的改革、城市化的快速发展、大量流动人口的增加、以及城镇居民消费结构的升级转型，衡阳房地产市场快速发展，呈现供销两旺、持续增长的态势。但从2007年开始，房地产市场出现了一些结构性的问题，国家也陆续出台了一系列关于土地、财政、金融等政策来引导房地产市场稳定健康的发展。众所周知，房地产市场中最重要的两个要素投入就是土地与资金。前者可谓是房地产市场运行中的先决条件，加上土地资源的稀缺性，土地政策成为调整房地产市场结构的有效杠杆。土地不仅是房地产开发的必要条件，也是引导房地产开发投资方向，促进商品房供求平衡、结构合理，有效避免地价、房价泡沫的基础性因素；政府应加强对土地供应的监督，完善土地供应计划。加强土地供应的统一管理，以土地供应为主线，制定严格的年度供应计划，引导和调控房地产规模、结构。特别对旧城区危改和企业改制后闲置土地的置换开发，要加强统一规划，及时制定控制性详规，保证开发项目规模，避免开发建设的随意性和盲目性，发挥房地产在城市功能布局调整和人口分流方面的作用。探索土地出让金合理支付方式，改革土地出让金一次交清的有关规定，减少政府批地的利益驱动，从源头上稳定房地产开发市场。目前衡阳市房地产开发投资的资金约有60%甚至更多来自于银行贷款，因此，必须把好银行贷款这一关。为此应建立统一的房地产信息平台和预警制度，合理引导投资方向。政府定期公布全市房地产开发投资规模、结构、重大开发项目、销售情况等，为企业科学决策提供客观依据。

参考文献

[1]童薇.基于土地储备制度的房地产市场结构调整研究[J].中国房地产金融，2008，9.

[2]邓小山，曾诚，曹超群.衡阳市房地产业协会成立20周年回眸[N].衡阳晚报，2007-8-13.