巨鳄：站在房价十字路口？

海　兰

解决供需矛盾不外乎房价下跌，或是收入增长，或者两者共同变化，直到产生真实购买力。有人说，房价降还是不降，是摆在房地产商面前的一道选择题。

进入11月，北京开发商开始明明白白降价了，本在十字路口徘徊的房价，开始松动。

11月18日，位于东四环百子湾的金都心语以10000元/平米的价格排号发售，其因全款购买打9折的破万元低价引起业内关注。

位于西四环的远洋沁山水，也以两年来的新低11000元/平米均价开盘。它与附近的“远洋山水”同属开发商“远洋地产”，而“远洋山水”即使按先前所谓折上折价格，至少也要每平方米12000多元，最高时“远洋山水”的均价是16800元/平米。

此前，北京的房价相对稳定，尽管偶尔出现某楼盘最低6折—8折的新闻，大多也是开发商玩花样，仅限于尾盘、特定楼层、或者会员才能享受优惠折扣。北京房价的稳固，与深圳房价势若破竹的降价潮迥然不同。

但是，金都心语和远洋沁山水两个楼盘的大降价，在观察人士看来，将打开北京楼价的下降通道。

先行者万科

从某种意义上，房地产行业的调整，始自王石的“拐点论”。

2007年12月13日，在“海螺行动Ⅱ”的新闻发布会上，万科董事局主席王石抛出“我承认楼市确实出现拐点”的言论。同年12月24日，在央视《经济半小时》栏目，王石建议民众“三四年后再买房”。一石激起千层浪。王石的观点，引发众多热议，部分人认为这是王石的阴谋，意在讨好政府、威吓小开发商、打击房价，图谋对手的地盘。

在“拐点论”之前，万科的降价策略已经启动。2007年10月20日，万科以每平方米7500元的低价推出了位于深圳龙岗坪山的万科金域东郡，首批475套开盘当天即告售罄。当时，龙岗地区的楼盘单价至少在1万元左右。12月9日，广州万科金色康苑，开盘均价每平方米1.3万元，引来广州市民连夜排队抢购。2008年2月29日，万科在北京万科中粮假日风景打出9.1折的高折扣，万科引发的楼盘降价潮席卷全国。

就在万科的降价行动风生水起的时候，多数开发商仍然按兵不动，并且纷纷指责王石在“卖拐”。正是其他开发商的继续唱多和没有跟进降价，为万科创造了更大的销售空间。今年上半年，万科收获颇丰，净利润同比增2成多，上半年逆市实现销售额241.3亿元，净利同比增23.6%。

9月初，网上突然爆出《万科集团主要负责人在“松山湖会议”上的讲话》。尽管万科在第一时间向媒体发出澄清说明，指出该纪要系伪造，万科近期没有在松山湖召开过任何会议。但是，值得一提的是，这篇“伪造”的文章显示出一流的战略眼光和大局观，对万科及其他开发商的竞争力有着深刻的认知。

据该文所述，万科近期的策略是：“还有较好利润时一定要以最快的速度出货，措施和价格一定要比其他企业先走一步。北京公司近日暂时不大幅度降价的策略是对的，先稳住其他企业,并迅速制订好措施和组织力量，半月后北京公司开始大降价时，能一举成功大批出货，不给其他企业反应和组织应对的机会。一次又一次，一波又一波，让其他企业总跟在我们后面降价，消费力和资金总是向我们倾斜流入。”

向榜样看齐

地产界的“思想家”、北京万通董事局主席冯仑，早在2002年底就倡议同仁学习万科。20 03年新年到来之际，他写了一篇新千年致辞——《学习万科好榜样》。

在这篇文章中，冯仑认为，万科之所以先进，首先是有一套非常正确的价值观。“我们今天看到一个优秀和走向伟大的万科，我们完全有理由相信，深植于万科经理人当中的企业文化和价值伦理才是最重要的获胜原因。”

学习万科的目的是什么？冯仑说，把万科作为明确的榜样提出来，解读它的成功密码，就是要在现在的关键时刻再加一把劲，把“学先进”变成具体的行动，使企业具有良好的反周期能力，稳步朝前、转危为安、乘虚轻取、蓄积优势、大步迈进。

自20 07年年底降价风暴后，万科似乎变成了坏孩子，它被认为破坏行业的默契，把房价带入了降价的深渊。万科还是好榜样吗？

20 08年10月底，冯仑在接受媒体采访时，总结了学习榜样的心得。他认为，从王石身上，自己学到最多的是君子要步堂堂之阵，要相信大道理，尽管大道理见效慢。

冯仑说：“ 万通这次没有做错周期。”他认为，过去的两年是房地产的蜜月期，但是蜜月期不常有，更多的时候是过日子。现在，房地产商要学会过日子，改变蜜月思维。

冯仑认为下一个蜜月期应该在三年以后，时间要和整个经济周期接轨，地点集中在北京、天津滨海新区等住宅及其他度假、养老等比较好的地方。蜜月伙伴，一是高端住宅市场；二是万通中心为核心代表的建筑综合题。基于这个判断，冯仑说：“应该迅速改变你的生存方式，而不是在那儿被动地等待，熬啊，我认为没有必要。”

冬天将越来越冷

9月，美国金融危机爆发，中国经济也受到影响，进一步打击到房地产业。“金九银十”没有出现预期的销售增长。

此前，除了燕郊和偏远的城铁区域楼盘，有买房送车等优惠，北京三四环内城区的房价普遍仅给9.5折以上价格折扣。北京市统计局、国家统计局北京调查总队的数据，8月份，北京市房屋销售价格与上月持平。在上述数据支撑下，有专家认为，因为北京市场与中国其他区域的市场不同，最多是不涨了，但应该不会有大幅下跌。

但是，从近期公布的数据看，形势不容乐观。数据显示,86家A股非ST房地产上市公司三季度末的存货合计达4015.2亿元,同比增加了59.35%。与2007年末相比,三季度末的存货也增加1002.91亿元,增幅达33.3%。而且随着时间的推移，存货量还将上升。从现在的销售速度看，现有存货2年才能消化现在购房意愿如何呢？“十一”期间，某网站组织了一次1500多名网友的看房活动，据组织者介绍，“持币待购”是绝大多数网友的态度。

解决供需矛盾不外如下途径：一是房价下跌；二是收入增长；三是两者共同变化，直到产生真实购买力。有人说，对于房地产商来说，已经走到了十字路口，房价降还是不降？实际上，这道选择题已经失去了意义。某些具有战略目光、敢于降价的房地产商，已经回收了大量现金。他们一边数着叮当作响的铜板，一边想着下一个周期何时出现，下一轮的机会在哪里？或者他们像秃鹫一样，等待某个房地产商的倒下？

1990年代初，王石、潘石屹、冯仑等都曾在海南征战，海南房地产泡沫破裂给他们留下了难以磨灭的记忆，并由此认识到：繁荣时要卖产品，萧条的时候要储备土地资源，房地产行业周期千万不能做错。

但是牛市中入场的地产商们，大多还没经历过市场的残酷。对于乐观、仍在等待的房地产商，考验他们的将是债务，日益滚大的债务。能否见到下一轮房地产牛市的曙光，将取决于负债比例和筹资能力。