政府救楼市雪中能否送炭？

蔡庆涛　张汪淼

政府的新政颁布，是否就真能让疲软的楼市坚挺起来？初看这些政策的出台，确实让人热血沸腾，真有些动了买房的念头，可再看看如今的楼市，就算政府颁布的政策再诱人，也未必能起到根本性的拯救。

产公司而出，管理层只是希望能够在目前金融危机的大环境下控制房价的下滑速度而非改跌为涨。

供求关系决定房价

那么房价为什么会上升或者下降？我们都知道是供求关系所决定的，和其他商品并无不同。从宏观上讲，在一个完全自由的市场环境下，商品的价格都会随着供求关系围绕价值上下波动，波动的频率则取决于商品的生产周期。尽管房地产行业的生产周期比较长，是一种比较特殊的商品，价格波动的频率比较小，但并不代表它会违背经济规律而没有波动。

商品房在中国出现之后，初始阶段的价格是非常低的，而且持续了相当长的时间，主要原因是当时人们对房产的需求绝大部分被企业的福利分房制度满足了，房子的价格自然也不会比成本高到哪里去。

1997年彻底取消福利分房之后，商品房价格上涨的序曲才真正拉开，这出戏一唱就是10年。当然持续这么长的时间肯定是有原因的。首先，在拉动GDP的大旗之下，政府以各种方式给房地产商提供了充足的流动性导致其并不急于出售房屋加速了房产价格的上涨；其次，随着商品房价格的上涨，地方政府也拥有了可观的财政收入，地价的上涨促成了另一轮上涨动力。奥运会政府的巨额投入和人们的良好预期也是一个上涨动力。

房价下跌仍存谜团

勿容置疑的是，房价确实开始下跌了。但我们应该注意到，似乎跌幅并不大，那么是不是跌到位了呢？

在目前国内的房地产市场低迷且经过一定幅度的降价之后，房价收入比仍然在30—40倍（以上海为例，2007年上海地区的社会平均工资是3.47万元，而当年的上海商品住宅的平均成交价格为128.27万元/套，房价收入比为37倍），是国际标准的7-10倍。事实上，笔者周围已经有很多工作往返于上海东京两地的朋友已经放弃在上海置业转而购买贵得出名的东京住宅。很多年前，我们都羡慕美国人可以先住房子后付款。商品房在中国出现之后，我们也可以先住进房子再付款。但是在美国仅4倍左右的收入房价比且有着充分的风险分散渠道的情况下还导致了金融危机的出现，中国金融业的未来在中国如此高的相对房价之下是否会隐含着巨大风险已经是我们整个社会值得思考的问题。面对如此之高的房价，我们很难再掩耳盗铃为中国的高房价找理由，中国房地产业泡沫的存在是不争的事实，房价回归理性也是中国房地产业的必由之路。

面对楼市的持续低迷，中央政府终于出来说话了。20 08年10月22日晚财政部、央行先后发布降低个人首次购房贷款利率和减免税率的楼市新政。

潘石屹等市场人士认为，在如此低迷的市场气氛和全球金融危机的冲击下，这些利好消息的力量能否改变市场中的悲观情绪还有待观察。潘石屹的观点得到了众多业内人士的赞同。

而依笔者的观点则是，中国楼市下跌的局面很难由于新政的出台有所改变。目前的新政并不是在救市——为了救房地经过了前几年地方政府从房地产行业获得了高额收益的同时，房地产商也同样付出了高昂的代价——前两年的收益几乎全部用作圈地成本。众所周知，目前房地产公司最大的困难是缺钱，但是此次出台的政策都是刺激需求的，对于房地产公司来讲根本的问题并没有解决，本轮出台的政策并没有放宽对于房地产企业的贷款。房地产商资金短缺的现状依然没有改变，在一段时间之内降价套现仍是开发商不得不做的选择。

新政只是缓冲作用

本轮政策的出台是在美国金融危机波及全球的背景之下进行的，旨在扩大内需、促进中国经济的长期持续发展。在此之前，从政府出台的针对楼市的政策而言，政府治理楼市的决心可见一斑。但由于当前国际经济的急转直下，政府在面对国际金融危机的时候所要解决的问题是维持中国经济的持续长期发展，国际社会在面对危机的时候也把改变全球经济衰退现状的宝押在了中国这一快速发展的国家之上。政府目前做的只是希望让中国经济在这样的国际环境之下进行软着陆，采取保经济增长的办法。而对于此次出台的房产新政仅仅是扩大内需的这一措施的一部分，事实上并不是针对房地产行业的救市措施。本轮出台的政策更像是一个惠民政策，主要是针对个人首次购房和普通型改善住房的贷款和税率优惠。除此之外还有一条被房地产商和地方政府刻意忽略的关于廉租房的政策。从这些政策措施都可以看到一点，那就是对于中低收入阶层的人有更多实惠，而对于真正能够抬高房价的房地产商的资金面和投资性住房没有实质性帮助。救市应该是救中国经济，本轮政府出台的针对有刚性住房需求人群的措施实际上是个民生工程。

最后，以消费者的角度而言，目前有住房需求的人群，房价对于这部分人群的影响并不是非常大。只要房价是在自己可承受的范围之内，现实的需求是购买的驱动力，那么无论房价走势如何，他是不会考虑的。而对于投资目的的购房，则考虑较多的是房价未来的走势和租金房价比。对于此类人群，房价和未来的预期收益则是购买的驱动力，在目前高房价和房价下跌的预期下，只会是房价越跌越是观望气氛越浓重。

其实，政府救市计划更多地是起到缓冲作用，不至于房地产经济就此崩溃，挽救国内房地产可能面临的急速调整，稳定一下节奏慢慢来调整。

（作者单位：北京沃驰理财咨询有限公司）