楼市：折返点还是接力点？

陈　序

什么时候中国楼市才能到折返点？

问自己。

问自己什么时候不再急着买房子了。

每次说楼市到了折返点（通常所说拐点），其实都是接力点。这次也不例外。跑得太快的房价会停下来等跑得慢的居民可支配收入，会向后倾出身体，递出接力棒。但是，它绝不会傻到拼命往回跑。因为一扭头，它就能看到面向自己的黑压压的人群。

举个例子。每逢圣诞节晚上，迪士高、PUB人满为患。老板只管卖票，黄牛借机炒作，大家笑不动。买票进场的人越多，每个付出的票价越不值。人多到一定程度，安全堪虞。

为保护消费者不吃亏，为保证节日安全，市场监管者有很多办法。可以定时拉闸限电，指令消防有问题的场所统统歇业整顿，减少供给。也可以在舞厅门口竖牌子“18岁以下人士和衣冠不整（男着背心、女趿拖鞋）者谢绝入场”，要求高校学生会组织校内活动，限制需求。还可以监督营业方最多向每人出售两张票，打击炒家。于是，场子里不再人挤人，场子外不再票价翻筋头。如此，平安夜的娱乐市场，看上去秩序井然，平安无事。

其实，在不易监管到的地方，通过手机、互联网，地下交易信息不断传递着：哪个歇业的场所偷偷开门了，哪个场所放开卖票了，哪个黄牛手里还有几百张预售票找下家⋯⋯一旦夜深，市场监管者下班，黄牛便重新上岗（一般没有时滞，市场监管者的行动会预先被市场掌握）。不到一小时，不夜城里恢复旧模样。

例子总是不完全恰当的，只需注意其中与中国楼市类似的几个特点。

关于供给。让需求安静下来的最好办法，当然是扩大供给。在平安夜，由于很多场所存在安全隐患、管理问题，或者电力紧张，娱乐产品的供给不能无限扩大。在楼市，原来是土地、最近是资金，都限制了供给。

关于需求。购买娱乐服务的需求在一定价格范围内是刚性的，说白了，不在乎多出点钱。在楼市，房价涨了六年，销售始终跟得上，不可能单单是弹性很大的投资性需求在支撑。欧美房地产市场不可比，人家供给与消费性需求基本平衡。房价出现异常上涨，必是投资性需求和支持投资的资金介入，涨到一定程度，投资者预见到消费性需求肯定跟不上来，或者流动性盛极而衰，投资者借不到钱，房价就一沉到底，等待下一次机会。

关于市场监管者。娱乐市场的监管者会下班，楼市的调控措施会不会下班？目前影响市场的政策，货币供应从紧（包括对房地产企业的信贷收紧和对购房者的按揭贷款收紧）能持续多久？不确定。可以确定的是，既不会朝令夕改，也不会一成不变。关键，货币政策主要目标中没有资产价格一项，政府不会为了平抑房价连累经济与就业增长。

消费性需求的基础是经济增长，个人收入增加。准确地讲，中国楼市令人不爽，不是房价相对于所有人的平均收入水平太高，而是相对于大多数人的平均收入水平太高。换言之，少数人太有购买能力了。这是分配问题，不是楼市本身能够和应该解决的。针对楼市，惟一可以做的是把市场分成自由交易和政府补贴、限制自由交易的双轨。

政府已经在做了。