楼市调控压低贷款增速

伍永刚

央行回收流动性，贷款炒房还有多大空间？

房子价格飞涨并保持在高位，连日常的生活用品和生活材料如面米、猪肉、蔬菜也在涨，今年以来中国的CPI一直保持在高位，就是一个数字的体现。股市大热，各路资金蜂拥而入，大赚特赚，如今又跌到5000点。各个工程热情上马，PPI处在高位。种种迹象暗示着什么。

针对经济运行的轻微膨胀迹象，中央为稳定物价，控制投资速度，平衡出口顺差，已经并将继续出台相关的控制措施来解决这些问题。

认定第二套房

2007年12月11日晚，央行、银监会网站发布关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知。该通知规定，以户为单位作为第二套房的认定标准。

其中最值得关注的是通知规定，已利用贷款购买首套自住房并有贷款记录，如其人均住房面积达到当地平均水平以上，则不论其贷款是否还清，再次向商业银行申请购买第二套(含)以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。

(1)增加炒房者的成本，一定程度上抑制商品房中间环节流转投机。

(2)增加多次购房的贷款成本，实际上是对低收入购房者的一种相对优惠。

(3)对股市资金可能有些影响。一定程度上抑制了以按揭贷款之名，将银行资金输往股市的通道。

(4)对银行影响较小。对银行来说，一定程度上会减少个贷需求；但在2008年进行严格贷款额度管理的前提下，贷款需求并不成问题，而更多的取决于贷款供给。

(5)部分规定非市场化，而出于公平性考虑。对银行来说，曾经贷款并已还清的客户，信用度更高，应享受更多的优惠，而现在却相反。因此，我们认为以上部分规定内容是非市场化的，它只是非常时期之非常之举，时期成熟，必将修正。

(6)如今央行的从紧调控，综合运用了市场化与行政化手段，这对于“双防”会有显著成效。从长期看，有利于经济、金融的稳健成长。

压低贷款增速

由于CPI创出新高，央行不断收紧货币政策。

具体表现在，M1与M2增速差距缩小，存款活期化有所放慢2007年11月末，广义货币供应量(M2)余额为39.98万亿元,同比增长18.45%，增幅比上年末高1.51个百分点，比上月末低0.02个百分点；狭义货币供应量(M1)余额为14.80万亿元，同比增长21.67%，增幅比上年末高4.19个百分点，比上月末高0.54个百分点。

贷款同比增速有所回落，但仍处高位。11月末，金融机构本外币各项贷款余额27.74万亿元，同比增长17.50%(其中人民币各项贷款余额26.12万亿元，同比增长17.03%)，增幅比上月末低0.52个百分点，但仍然处于高位。

11月末，金融机构本外币存贷差为12.01万亿元，较上月末有所增加；存贷比为69.79%，比上月末下降0.93个百分点。1-11月人民币各项存款增加5.00万亿元，同比多增1834亿元。11月份，人民币各项存款增加7023亿元，同比多增1960亿元。居民户存款增加2628亿元，同比多增845亿元。

11月份存款回升较多，主要是由于股市持续调整，收益下降，资金回流银行避险。

存款准备金率再创新高

继11月10日第九次上调存款准备金率后，央行于12月8日再次宣布上调存款准备金率1个百分点(实施时间为12月25日)。至此，央行2007年已经10次上调存款准备金率。目前存款准备金率已达14.5%，创20余年历史新高。

此次存款准备金率上调大约冻结3800亿流动性，并且进一步降低货币乘数。经过测算，我们认为，本次上调存款准备金率对银行的负面影响为1.20%左右(对净利润的负面影响)。

如果央行明年继续使用法定存款准备金率工具调控流动性，边际负面影响会越来越大。15%的存款准备金率是一个重要的关键点，超过这一水平，银行经营所受制约空前增大。但从目前宏观调控货币紧缩的趋势看，存款准备金率突破15%已成必然，我们预计2008年银行法定存款准备金率最高有可能上调到18%左右。在此假设前提下，我们将2008年银行业净利润增速由原来预期的45%向下调减为43%。

再次向商业银行申请购买第二套(含)以上住房贷款的，均按照第二套房贷政策执行。