物业税仍在路上

郇　丽

尽管征收物业税现在没有明确的时间表，但基本框架已经基本明确——即将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。

随着国家税务总局和财政部批准安徽、河南、福建、天津四省市为房地产模拟评税第二批试点地区，国内已有十省市开始物业税“空转”(即只是模拟测试征税的运转，并没有实际征税)运行，而且这十个试点省市中的部分城市可能在2008年开始进行“实转”(即根据试行税率和办法实际開征物业税)。

目前空转的物业税征收有两种计算模式，两种模式以房屋用途来区分。中央财经大学政府管理学院副院长温来成告诉记者，如果房屋是自住，以房产评估价的70％为基准，征收税基的1.2％为物业税；如果房产是出租投资用，就以投资回报为基准，征收12％的物业税，但空转中并没有设定起征点。

国家发改委投资所副所长陈选则向记者透露，如果物业税征收开始实转，其税率可能的设定范围是在房产评估价的0.3％至0.8％之间。

但据记者了解，对于具体的税率等相关数据，各试点省市还都很模糊。

深圳市地税局宣传部朱科勇就对记者称，“物业税在深圳所谓的‘空转还只处于调研阶段，其实就是在摸底，研究如何执行，还没有具体的数字结果。”

物业税怎么收法

国税总局有关负责人向记者透露，尽管征收物业税现在没有明确的时间表，但基本框架已经基本明确，即将现行房产税、城市房地产税、土地增值税以及土地出让金等收费合并，转化为房产保有阶段统一收取的物业税。

该负责人在接受记者采访时也表示，在对按评税价格计征物业税的可行性进行充分论证的基础上，税务总局和财政部选择部分地区进行模拟评税试点，目前已经创建了一个比较符合国情的评税工作模式。

记者了解到，北京市以北京经济开发区的税收数据，通过计算机模拟方式进行“空转”实践，其结论是——房地产税收比现在税收会有大幅度增加。

但对地方财政而言，将不能够一次获取土地出卖收益，这是不小的损失。

中国现行法规采取一次性收取40年、70年土地使用费用，即将推出的物业税却是将土地收益分摊于未来40年或70年内收取，这无疑是对当前土地利益分配格局的重构。物业税数年来议而未决主要正是因此。

记者从财政部了解到的消息是，2006年11月份，财政部曾跟当时的六个物业税“空转”试点省市商讨2007年能否“空转实”，并表示因实转造成的损失，财政部通过其他途径给予补偿。即使如此承诺，商讨最终未能达成一致。

中国政法大学民财税金融法研究所副所长施正文告诉记者，据他了解，物业税最有可能的还只是先行针对市场增量征收，就如同当年征收个人所得税，先从少数人开始，逐步普及，这就回避了目前技术操作上的一些争议。

我爱我家控股公司副总裁胡景晖则认为，物业税的开征预计会像房贷首付一样，对拥有不同套住房的购房者区别对待，这样购买第一套住房和中小户型住房可能免于征收。

这也是目前市场上的一种观点，物业税的出台，不是说所有的房子都会征收物业税，只有达到一定面积的大户型才会征收，征收的比例相对比较小，物业税的征收只会对大户型的销售增加阻力。

北京师范大学金融研究中心主任钟伟也分析称，物业税在首批试点城市已经“空转”四年，再加上目前各方对房价的忧虑，进入实转理所当然。他认为，如果目前对开发商已经封顶但还未卖出的楼盘征收物业税，还可以有效地抑制开发商捂盘。

中央财经大学税务学院副院长刘桓建议，物业税征收应当区分普通住宅和非普通住宅。目前，国家鼓励90平方米以内的户型开发和消费，并且不干预90～140平方米房型的开发和购买，但对140平方米以上的大户型开发和销售却一直持抑制态度。因此，房屋面积在140平方米以上，就应当属于物业税征收范围，相反，则应属于免征范围。

房价给了物业税转实最大的推动力

物业税最早提出的动议，是试图用以改变目前地方政府“寅吃卯粮”的状况——据不完全统计，中国最发达的城市中，土地批租收入基本占到地方财政收入的30％以上。这种地方为缓解财政压力，对土地交易乐此不疲，使其后接任者手中的土地资源越来越少。

如今，物业税是否推出、何时推出的讨论焦点，则是围绕着房价的调控。在苏鼎房地产研究所所长宋坚眼中，征收物业税成了“宏观调控的‘最后一招”。

从目前国家调控的动机分析，中央当前还是希望能藉加息和信贷紧缩等政策来稳定房价，一旦这样的政策都不能奏效，就会立即征收物业税，宋坚认为。

近期广州楼市价格再次出现异常飙升情况，而且一些并没有足够的地理、环境、产品、教育等优势资源支持的项目也跟风上涨。中原地产项目总经理黄韬表示，按照目前的价格走势，如果没有出台特别的政策，或市场产生重大的变化，预计到年底之前广州的房价会继续上涨，而且幅度将达到10％左右。

香港中原地产集团主席施永青也提醒，目前投资风气过盛，导致大量高价房出现，致使市场无法消化，最终可能会造成部分市场的停滞，这是需要警惕的。

中国政法大学民财税金融法研究所副所长施正文告诉记者，如果不是房地产价格如此非理性地飙涨，物业税的推出还不会这么迫切。房价给了物业税转实最大的推动力。

近日，北京大学中国经济研究中心主任林毅夫在商务部组织的一个座谈会上发言时称，目前房地产价格的异常现象主要是由于房地产投机性需求造成的，要抑制这种投机需求，除了“国八条”“国六条”和建设部等部门出台的“十五条”等政策外，一是考虑征收物业税，按房地产的面积每年付税，二是征收房地产转手交易时的资本获益税，使房地产涨价收益回馈社会。

这样的声音并不局限在业内和学界。今年年中，面对房价的飙升，国家发改委宏观经济研究院经济形势分析课题组，撰写了一份有关继续加强房地产调控的建议性报告，建议选择部分问题比较突出的城市作为试点，尽快征收物业税，促进住房供给的有效释放。

另据记者了解，今年8月份，国务院为此曾召开中央工作会议，讨论两个议题，一个是住房保障体系问题，另一个就是物业税的问题。

国民经济研究所所长樊纲则进一步分析说，物业税是房地产市场的内在稳定器，正是由于不需要支付物业持有成本，投资者只看到未来价格上涨带来的好处，而忽视当前对房地产市场的调控政策。他认为，开征物业税将有利于减少市场上大量存在的闲置房。

会否抑制投资性购房需求

物业税的加速推进针对过快上涨的房价，物业税一旦推出，对市场到底有多大影响?

我爱我家控股公司副总裁胡景晖告诉记者，目前北京二手房的总存量大约有500万套，而按照6％的正常流转量来算的话，北京每年的二手房交易量应该在30万套左右，但实际情况是北京市场上的二手房交易量远远低于这个数字。2006年的交易量仅仅为75000套。

为何二手房一直没有大量释放?

胡景晖认为主要问题就是没有对物业的保有环节征收任何税费，目前的调控政策，主要还是打击短期投机行为，而物业税的实施更多的是针对长远行为。

但21世纪不动产中国区总裁Bill则认为，中国部分城市征收物业税，将对投资性购房需求产生一定的抑制作用，由于投资性购房者会有一段观望期，因此目前还很难得出短期内二手房市场将迅速出现集中抛售物业的结论。毕竟，从以往经验来看，用税收的办法来解决房价问题，其调控效果并不明显，因为，卖房人会把税费转嫁到房价中，反而进一步助推房价上扬，

对于物业税出台后的猜想并不单一。

深圳市地税局一位关官员在接受记者釆访时也表示，目前与房产管理部门的信息传递差错较多，业主变动信息和价格信息问题较大，还不具备实际征税条件，缺少有效的扣税渠道，预计业主普遍不会及时缴税，如果釆用司法支持，司法力量恐怕也难以承受。