２００５：暴利房价，拿什么对付你

[楼市，作为“百姓经济”中的四大指数之一，举手投足与细微变化均直接牵动百姓消费冷暖，更关乎国家经济平稳运行。政府已经清醒地认识到，过快增长的房价已对普通百姓形成“挤出”效应，成为国内扩大消费需求的最大障碍——]

房价涨幅维持了8.8%

随着中央稳定住房价格各项调控政策的逐步落实，2005年我国房地产市场正朝着遏制投机、控制投资、引导合理消费，稳定房价的预期目标发展。商品房平均售价一季度涨幅是12.5%，二季度是10.1%，三季度是8.8%。

今年第一季度，房地产市场基本稳定?3月17日，中国人民银行宣布商业银行自营性个人住房贷款优惠利率下限上调。首先将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，利率提高0.2个百分点。其次对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例由20％提高到30％。

此举好像是在平静的湖面上扔进了一块石头。首付由20％提至30％，利率提升0.2个百分点，使购房者索性把钱揣到口袋里。其实这仅仅只是一个开始，接下来的第二季度，大雨就要来了，除了部分开发商外，受打击的还有一些别有用心的炒房者。

第二季，数道药方开给房地产市场?3月17日仅仅只是个开场，随后，相关部门陆陆续续都有政策出台，从《房地产蓝皮书》、国务院八点意见稳定房价再到七部委新政抑房价等等，让房地产业应接不暇。由于受到政策影响，全国很多城市都存在购房者“持币待购”和开发商观望楼市升降的现象。一些开发商甚至停止了一切有关楼盘促销的广告宣传、僵局在这个季度出现了。

第三季，购房者信心受挫严重?其实，今年调控一开始，有购房者就开始观望了，只不过业内人士原来预计的房地产市场在8月份以后回暖好像泡汤了，就是传统的“金九银十”，也不尽如人意。

第三季开始的时候，开发商说房子卖得不错，但后来国家统计局的数据是84％的消费者认为目前不是购房的最佳时机。这时候，不仅购房者茫然了，开发商也茫然了。购房者的信心受挫，最直接的反应就是市场冷淡。对购房者来说，主要是等待和观望，而不是马上出手。但事实证明，“金九”并没有像很多开发商预期的那样，房子卖得非常好，开发商赚得满满当当，所谓的好，只不过比五六月份有进步，但和去年同期相比，还有一定的差距。

第四季，楼市会往哪儿走?那么，第四季，楼市会往哪儿走。现在大部分人预计，地产新政应该不会出了，房地产行业总算有了喘口气的机会。潘石屹就说了，购房人已经放弃观望了，楼市开始回暖了，观望气氛的炒作是媒体在“忽悠”，“今年房价已经涨了，还观望什么？”

按以往的经验，如果不出什么意外，行业新政大都在每年的第三季度出台，10月以后，地产基本就进入年度的调整期。但是今年的房地产市场不同于往年，新政对市场的影响将使得楼市的旺季整体向后推移，因此，第四季对于房地产市场来说，将起到决定性的作用。

调控之“手”继续发力

2005年，对于房地产开发商们来说委实不是一个平常年头。国八条实施两个月后，楼市低迷，房地产商们一片沉默时，建设部急急忙忙出来安抚:年底之前，将不会出台针对房地产行业的新政策(8月初发布的声明)。正在房地产商们似乎看到光明额手称庆时，突然又冒出个央行的《2004中国房地产金融报告》，历数当前房地产之金融风险，更明确建议“取消期房预售制度”，让潘石屹们好不容易落下去的心又提了起来。

《报告》重点指出，很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。这简短的70个字，像晴天一个闷雷，惊得开发商一片恐慌。

房屋预售制度是我国房地产行业和市场长期以来运行的基础。当前大多数开发商仍处于“资金扩张型”阶段，在开发过程中，大量的资金是在这一环节中得以回流。房屋预售制度的取消无疑会让这些处于“资金扩张型”阶段的开发商窒息，从根本上动摇开发商资金链的基础，开发商、银行、消费者都会遭到规则变化的冲击，房地产市场的变数将不可预测。

就在央行发布《报告》后的第4天，8月19日，建设部组织全国知名房地产开发企业、房地产经纪企业、金融部门和中国社会科学院召开会议，讨论“取消房屋预售制度”的建议。会议出现压倒性的观点，认为在目前的房地产政策、市场环境下取消房屋预售制度不现实。

8月24日，建设部发言人明确提出国家近期不会取消商品房预售制度。这位发言人指出，当前房地产市场调控工作的重点，是坚定不移地贯彻好国家已出台的各项调控措施，以切实稳定住房价格，促进房地产市场平稳发展。近期，国家不再出台新的调控政策。

稳定市场，也许应该是2005年压倒一切的主题。

调控投资结构将奏出强音

在政府重拳调控下，2005年商品房平均售价上涨幅度一直在回落，但在很多地方尤其是北京、上海、杭州等城市，房价仍然高不可攀。

如何看待2006年的房地产市场“大势”？诸多学者和政策分析人士给出了“向好”的判断。

“一方面，中央最近两年持续调控的效果将会得到进一步显现和巩固；另一方面，由于目前国家对房市的调控正处在关键阶段，将有可能进一步加大调控与落实的力度。”中国人民大学教授郑保卫如此说。

刚刚闭幕的中央经济工作会议明确提出：明年将把增加居民消费作为扩大消费需求的重点。而中央已经清醒地认识到，过快增长的房价已对普通百姓形成“挤出”效应，成为国内扩大消费需求的最大障碍。

事实上，已有种种迹象表明，稳定住房价格已被列为明年房市调控的醒目主题。近日，国家发展和改革委员会副主任张平明确表示，2006年将进一步强化房地产价格管理，包括改善征地、协议出让土地最低价等土地价格管理；探索开展住房成本调查工作的有效途径等。

调整住房投资结构将奏出强音。针对高档次、大面积、高价位住房投资开发过多扭曲住房需求的情况，国家发展和改革委员会有关负责人透露，2006年将增加普通商品房和经济适用房供给，控制高档房地产开发。

2005最大诳语“房地产就该暴利”

如果有人评选“2005年十大诳语”的话，这条一定是排头老大：“房产品牌就应该是具有暴利的。”

在“2005首届中国地产品牌价值评估与品牌评选活动”论坛上，房产商任志强的一句“表白”举座皆惊：“没有巨大的利润支持，无法建设品牌，因此房产品牌就应该是具有暴利的。”当任志强面色严肃地说出这句话时，立刻引发全场一阵骚动。

改革开放20多年来，从来没有哪一个行业像房地产业这样盛产亿万富翁，各种富豪排行榜上，房地产富豪连年占据半壁江山；“中国十大暴利行业”中，房地产业每年都是“第一名”，暴利绝对值和公众评价恶誉度年年都是五星。如果任志强的暴利理由成立，有如此之巨又如此之久的暴利“支持”，那我们的房地产业早已应该是品牌林立了。可实际上呢？买房时鲜有让老百姓真正放心的品牌，交税时更没有因为雄起而值得一说的品牌。

显然，开发商的阶层优越感和特殊占有地位，对应着老百姓的阶层卑微感和相对剥削感，而这两种感觉延续下去的结果就是阶层对立。在这个意义上，房地产业的暴利如果继续维持，考验的不仅是中国经济的稳定，更是老百姓善良和忍耐的限度。