商品房领域格式条款点评

（接上期）

线索之五

面积误差设陷阱

对于面积误差的处理，有关法律法规已有明文规定，但一些开发商却采取各种方法（如 签订不用备案的补充协议、附件等），假借双方约定，强迫消费者同意自己单方制定的规矩 ，以逃避本应承担的法律责任。

条款1、厦门××房地产有限公司制定的《商品房买卖补充协议》中规定：

第六条（一）：面积误差时，买受人不退房。面积误差部分双方按每平米房价款据实结 算房价款。（二）买受人因为面积异议而委托房屋测绘机构测绘时，应委托买卖双方共同选 定的经产权登记机关认可的有房屋测绘资格的合法机构进行测绘。测绘结果与产权面积误差 比绝对值在1％以下（含1％）的，买受人自行承担测绘费用；测绘结果与产权面积误差比绝 对值在1％以上的，测绘费用由出卖人承担；经测绘后，面积误差的处理方式按本条第一项 约定。

条款2、天津××发展有限公司制订的《商品房买卖合同》第七条规定：“商品房建筑 面积以房屋所有权证记载面积为法定依据。商品房建筑面积与甲方销售建筑面积差异不超过 ＋－3％（包括＋－3％）的，每平方米价格保持不变，商品房价款按商品房建筑面积与销售 建筑面积的差异多退少补。面积差异超过＋－3％的双方约定如下：1、见附件六。 ”

“附件六：1、商品房建筑面积小于甲方销售面积且超过3％时，则每平方米价格保持不 变，房价款总额按实际面积调整，甲方应将多收乙方之房款于可最终确定房屋所有权证记载 面积之政府文件送达于甲方之日起90日内退还乙方，甲方无需支付利息和其它补偿金。

2、商品房建筑面积大于甲方销售面积且超过3％时，面积差异在3％以内（含3％）部分 的房价款，由乙方于可最终确定房屋所有权证记载面积之政府文件送达于甲方之日起30日内 按原每平方米之销售价补予甲方，超出3％部分的房价款由甲方承担，产权归乙方。”

条款3、天津××房地产开发有限公司制订的商品房买卖合同中规定：

第七条：商品房建筑面积与销售建筑面积差异的处理：商品房建筑面积以房屋所有权证 记载面积为法定依据。商品房建筑面积与甲方销售建筑面积差异不超过＋3％（包括＋3％） 的，每平方米价格保持不变，商品房价款按商品房建筑面积与销售建筑面积的差异多退少补 。面积差异超过＋3％的，双方约定如下：每平方米价格保持不变，房价款总金额按实际面 积调整，多退少补，并由甲（乙）方按差额价款于30日内退还给乙（甲）方。

消费者来信反映，关于面积差异处理问题，开发商坚决不同意按国家有关规定签订合同 ，只同意按自己的单方意思办理，并将此内容刻成印章盖在合同上。且合同中其余需双方商 议约定的内容，均不与买方商量，必须按开发商的意图填写。

点评

1、法律依据：

《商品房销售管理办法》（2001年6月1日起施行）第二十条：“按套内建筑面积或者建 筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式 。合同未作约定的，按以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据 实结算房价款；（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房 地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时 支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在 3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承 担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3 ％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开 发企业双倍返还买受人”。

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条 “出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同 有约定的，按约定办理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积 误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的 ，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及 利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误 差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％ 部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误 差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超出3％部 分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

2、点评意见：

房屋面积出现误差时，选择退房、要求赔偿、据实结算等是消费者的主要权利，消费者 应当特别注意合同中对这种权利的约定。上述条款以双方约定的名义，为开发商免除、减轻 自己的责任提供了方便，如：不论误差多少，只按多退少补、据实结算；发生面积误差时， 双方给付时限不对等，消费者必须在30日内补齐差额，开发商的宽限期则长达90日，且不需 支付利息、赔偿金；不执行房屋实际面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值超出3％ 部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人的规定；特别是将消费者在面积误差比绝对 值超出3％时所应享有的退房权利一笔勾销。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定， 并在订立合同时未与对方协商的条款。如果条款的内容是一方事先准备好的，在实践中又不 容协商，不论这种条款以何种面目出现，其实质仍属于格式条款。上述条款虽以附件、补充 协议、双方约定的名义出现，实际则是开发商将自己的意志强加于人，使消费者在违背自己 真实意思的情况下被迫签约，违反了民法的基本原则，侵犯了消费者的自主选择权、公平交 易权，是最为典型的显失公平条款。

线索之六

违约责任不对等

合同当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。但在商品房买卖中，开发商往往 利用不容协商的格式条款减轻自己的责任，加重消费者责任。

条款1、天津××村《购房协议书》中规定：

第四条：乙方逾期付款的违约责任乙方如未按本协议第三条规定的时间付款，甲方对乙 方的逾期应付款有权追究违约利息，自本协议规定的应付款期限次日起至实际付款之日止， 月利息按1％计算。逾期超过10天后，即视为乙方不履行本协议，届时，甲方有权收回本房 屋另作出售，并扣除乙方人民币叁仟元作为违约金。

第六条：甲方逾期交付房屋的违约责任除本协议第五条规定的特殊情况外，甲方若未 按本协议规定的日期将该房交付乙方，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约利息。按 本协议第六条规定的最后交付日期次日起至实际交付之日止，按日万分之一利息计算。

条款2、吉林省消协反映，某消费者投诉称在购房时所签购房合同中违约责任一栏有这 样一则内容：“（1）甲方须于××年×月×日前将房产交付使用，甲方若延期交房，则每 迟交一个月，按乙方已付房款3％计算罚金，付给乙方作赔偿。（2）乙方若未按期限向甲方 缴清房款，视为违约，甲方有权从乙方已交购房款中，扣罚10％的金额作违约金，同时不予 办理进户手续。”

点评

1、法律依据：

《民法通则》第四条规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则 ”。

《合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或 者撤销：……。（二）在订立合同时显失公平的。

第四十条：“格式条款或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主 要权利的，该条款无效”。

2、点评意见：

上述格式条款对合同双方支付违约金的额度规定不对等。

条款1中，消费者逾期付款，违约利息按月1％计算，且超过10天后，开发商就可以收回 房屋另行出售，还要扣除消费者人民币叁仟元作为违约金；而开发商逾期交房，只承担按日 万分之一的违约利息（即月利息3‰），且不承担其他任何责任，也无违约期限的限制。该 条款还特地采用了按月和按日两种对利息的表述方式，以期掩盖这种责任的不对等。

条款2中，经营者延期交房必须等一个月后方计算罚金，且额度仅为消费者已付房款的3 ％；消费者若未按期交付房款，则立即视为违约，并扣罚消费者已交购房款的10％作违约金 。由于商品房的标的额大，双方承担的违约金数额相差悬殊。

上述条款的实质是设置陷阱，加重消费者责任，减轻经营者责任。违反了法律的公平原 则，消费者可依法申请人民法院或仲裁机构予以撤销或变更。

线索之七

一房二卖搞欺诈

条款：天津××村《购房协议书》第七条规定

双方签定协议后，任何一方不得违约，若甲方将乙方购房另转卖给他人，甲方应付给乙 方已付房款3％作为对乙方的经济赔偿；若乙方中途无任何正当理由终止协议，视为乙方违 约，乙方应付甲方总房款的3％作为违约金，并扣乙方定金人民币叁仟元；乙方退房款，需 等待甲方在30日内将乙方所购房款退清。

点评

1、法律依据：

《合同法》第四十条：“格式条款或者提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任， 排除对方主要权利的，该条款无效”。

《消费者权益保护法》第四十九条：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按 照消费者要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服 务的费用的一倍。”

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条： “具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请 求解除合同、返还已购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一 倍的赔偿责任：……（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”

2、点评意见：

一房二卖是典型的欺诈行为，经营者应当承担双倍赔偿责任。该条款利用消费者不懂法 律，免除了经营者责任，剥夺了消费者的主要权利。属违法、无效条款。

线索之八

虚假宣传不负责

条款：厦门′′房地产有限公司制订的《商品房买卖补充协议》第十九条：出卖人在买 受人签订合同前的广告、宣传资料（或楼台盘模型、售楼书或其它载体）中的所有图片、资 料数据、说明等，仅供买受人参考，不作为出卖人的承诺依据，双方发生争议时，所有细节 均以政府最终批准的法律文件及双方的约定为依据。

点评

1、法律依据：

《消费者权益保护法》第八条、第九条、第十条规定：消费者享有知情权、自主选择权、公 平交易权。

《合同法》第十五条：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目 表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约 规定的，视为要约。”

最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条： “商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及 相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重 大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容 ，当事人违反的，应当承担违约责任。”

2、点评意见：

该条款排除了开发商所做商业广告和宣传资料成为要约的任何可能性，为其信口雌黄、 进行虚假宣传提供了方便。条款还以所有细节均以政府批准为依据，堂而皇之地逃避自己的 责任。其内容与法律规定相抵触，为无效条款。

线索之九

购房签约先交钱

条款：广州市××房地产开发有限公司制订的《××居商品房认购书》中规定，“在乙 方交清首期房款以及本条第5款所列的有关综合费用时，甲方应与乙方签署《商品房买卖合 同》”。

点评

1、法律依据：

《民法通则》第四条规定“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则 ”。

《合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵 循公平原则确定各自的权利和义务……。”

《消费者权益保护法》第二十四条规定：“经营者不得以格式合同、通知、声明、店堂 告示等方式作出对消费者不公平、不合理的规定，或者减轻、免除其损害消费者合法权益应 当承担的民事责任。格式合同、通知、声明、店堂告示等含有前款所列内容的，其内容无效 。”

2、点评意见

在签认购书时，购房者已交付了定金，提供了立约担保。该条款又规定购房者必须先交 清首期房款及有关综合费用，才能签署商品房买卖合同，实际上颠倒了签约与付款的顺序。 此时，如果消费者选择不签约，不但损失定金，而且还要为要回首期房款和相关费用付出成 本。这种条款把购房者置于非常不利的境地，侵犯了消费者的公平交易权，属不公平、不合 理的条款，消费者应坚决拒绝签署这样的条款。（续完）