房地产项目资金流动性管理策略研究

摘要：在“房住不炒”政策导向下，房地产企业亟须加强资金流动性管理，实现资金效益最大化和风险最小化，推动行业高质量发展。文章针对当前房地产行业资金紧张的严峻形势，研究加强项目资金流动性管理的重要性和面临的主要挑战，提出了一系列管理策略，并从组织保障层面探讨了相关配套措施。

关键词：房地产项目；资金流动；财务管理

近年来，房地产行业受宏观调控政策的严格管控，融资环境持续收紧，市场分化加剧。在“房住不炒”理念的指导下，房地产从过去的高杠杆扩张转向规范发展，行业进入存量博弈时代，资金实力成为房企核心竞争力的关键因素。如何在严峻的行业形势下强化资金流动性管理，最大限度挖掘现有资金的使用效能，防范化解各类资金风险，成为解决当前困境、实现企业高质量可持续发展的现实课题。

一、房地产项目资金流动性管理的重要性

（一）提高项目成功率

房地产项目开发是一项复杂的系统工程，涉及土地获取、规划设计、工程建设、竣工交付等多个环节，每个环节都需要大量资金支持。项目开发周期动辄数年，投资规模动辄数亿元，资金链的稳定性和充裕性直接关系项目能否顺利推进和按期交付。资金流动性管理是保障项目成功的关键因素。通过合理规划资金使用进度，科学匹配资金筹措和投放节奏，确保项目各阶段资金供给充足、及时，能够有效提高项目运作效率和成功率。反之，如果资金筹措不力、资金使用失衡，导致关键节点资金短缺，项目进度就会受到严重影响，甚至面临烂尾风险。例如，在土地获取阶段，房地产公司需要在短时间内筹集大量资金参与土地竞拍。如果资金准备不足，可能错失获取优质地块的机会；在工程建设阶段，项目推进需要持续的资金投入，如果资金供给出现断层，工程进度就会延迟，影响项目开发周期。

（二）满足项目资金需求

房地产项目开发对资金需求量大，涉及土地购置费、前期工程费、建安工程费、配套设施费、销售管理费用、税金等多项支出，少则数千万元，多则数十亿元。同时，资金需求呈现阶段性特点，在拿地、开工等关键节点集中爆发，资金压力巨大。高效的资金流动性管理是满足项目资金需求的有效途径。通过对项目全周期资金需求进行科学测算和动态管理，提前做好资金规划和筹措安排，合理把控资金成本和风险，可以在关键时点保证资金供给，满足项目开发的资金需求。具体而言，房地产公司要加强对项目现金流的预测和监控，编制滚动资金计划表，细化各时点的资金缺口和闲置情况，提高资金使用的计划性和前瞻性。在此基础上，综合运用销售回款、银行贷款、股权融资等多元化融资手段，择优配置资金来源，在保证资金供给的同时，最大限度降低资金成本。

（三）提升房地产公司市场竞争力

房地产行业竞争日益激烈，资金实力已成为房企核心竞争力的关键要素。良好的资金流动性管理能力，不仅可以提高项目运作效率，控制财务成本和风险，也是房企差异化竞争和可持续发展的重要基础。一方面，稳健高效的资金流动性管理有助于提高资金使用效率，降低资金占用成本。通过加强资金计划管理，盘活存量资金，压缩资金使用环节，减少资金沉淀，可以提高资金周转速度和使用效率，降低财务费用，从而降低项目总成本，提高项目利润空间，增强企业的获利能力和行业竞争力。另一方面，良好的资金流动性管理能力，也是房企抗风险能力和可持续发展能力的重要体现。房地产行业受政策调控，市场风险不确定性高，优秀的资金管理能力可以帮助房企快速应对市场变化，控制财务风险。通过对项目资金全生命周期进行动态管理，及时优化资金配置，合理平衡投资结构，可以提高抗风险能力，保障企业稳健经营。

二、房地产项目资金流动性管理面临的挑战

（一）资金需求量大

房地产项目开发涉及土地获取、规划设计、工程建设等多个环节，每个环节都需要大量资金投入。以土地获取为例，在一线城市动辄数十亿元的土地出让金，对房企的资金实力提出挑战。工程建设阶段，项目推进需要持续的资金支持，建安工程、材料设备采购、人工费用等需要大额资金，资金需求量大且集中。房地产项目开发周期长，跨度数年甚至更长，资金需求具有持续性和阶段性叠加的特点。在项目开发的不同时点，资金需求强度不同，资金筹措和使用压力持续存在。如何在项目全生命周期内实现资金供给与需求的动态平衡，缓解资金压力，是房企面临的重大挑战。

（二）资金回笼周期长

房地产项目资金回笼周期普遍较长，这与行业特性和商业模式密切相关。首先，房地产项目开发周期长，从拿地到交付需要大量时间周期，资金回笼跨度大。其次，房地产项目销售资金呈现滞后性和不均衡性，销售回款在项目中后期集中，而前期土地购置、建安工程等环节资金支出巨大，资金回笼与投入在时间和金额上错配，加剧资金压力。整体行业市场波动比较大，受政策、经济形势等多重因素影响，销售去化周期存在不确定性，销售不及预期会延缓资金回笼进度。同时，按揭贷款占比高，房企资金回笼还受到银行放款速度的制约。销售资金难以及时足额回流，资金循环周期拉长，对资金流动性管理形成倒流。一般土地出让条件要求房企自持商场、酒店等业态的综合体项目，须待商场、酒店等能开业运营后逐年收回投资，资金回笼周期则更长，多数在十年以上。

（三）外部融资环境变化频繁

房地产企业资金来源以外部融资为主，银行贷款是最主要的融资渠道。然而，近年来银行房地产贷款额度趋紧，审批门槛抬高，贷款资金支用及还款条件都更趋严格，综合融资成本显著上升。同时，在\"房住不炒\"的政策导向下，房地产信托、债券融资等直接融资渠道也受到严格限制，融资规模下降，融资期限缩短。外部融资环境的频繁变化，给房企的资金筹措带来较大不确定性。传统融资渠道受限，房企不得不转向创新融资方式，融资成本高企，资金稳定性下降。同时，在偿债高峰期，房企偿债压力加大、资金链紧张的局面，若处置不当，还可能引发流动性风险。从行业发展周期看，房地产行业呈现明显的周期性特征。当前，房地产行业整体增速放缓，市场分化加剧，部分城市库存高企，去化周期延长。尤其是对于一些高杠杆扩张的房企而言，一旦市场销售不及预期，资金回笼乏力，偿债压力骤增，资金链极易出现断裂风险。与此同时，土地市场高温不减，地价居高不下，房企拿地成本居高不下，资金沉淀加剧。同时，建安、人工、材料等成本刚性上涨，进一步压缩房企利润空间，加剧资金紧张局面。在销售回款不畅、融资渠道收紧、成本费用高企的多重压力下，房企资金链风险凸显，融资环境恶化。资金实力较弱的中小房企首当其冲，资金链断裂风险加剧，已有多家房企出现债务违约，甚至爆发流动性危机。而大型房企也普遍面临着资金压力，纷纷通过降杠杆、控规模、调结构等方式，合理控制财务风险，加强现金流管理，谨慎应对行业融资环境和市场形势的变化，确保企业稳健经营。总的来看，无论是从宏观调控还是行业发展规律的角度，当前房地产企业融资环境趋紧已成为行业性问题，资金流动性管理能力已成为房企核心竞争力的重要体现。

（四）政策法规干预力度较大

近年来，国家对房地产市场的调控力度不断加大，对房地产项目销售和资金回笼产生直接冲击。在政策调整的背景之下，市场观望情绪浓厚，购房需求被抑制，销售回款放缓，资金回笼周期被动拉长。若销售不达预期，资金回笼难以对项目后续开发形成有力支撑，房企资金链面临断裂风险。与此同时，房地产相关的土地、税收、金融政策调整也十分频繁，政策变化对房企资金成本和收益预期形成直接影响，加大了资金使用的不确定性。例如，土地出让金缴纳方式、开发贷融资条件、按揭放款节点、预售资金监管规定等变化，都会改变房企的资金计划和现金流安排。

三、房地产项目资金流动性管理策略

（一）合理规划资金使用

面对房地产项目开发资金需求量大、集中的特点，房地产企业要加强资金使用的计划性和前瞻性，在时间和空间上合理规划资金投放。通过编制项目资金使用计划，细化分解到各开发节点，匹配资金筹措进度，确保资金供给和需求在时点、金额上动态平衡，避免资金错配导致项目停滞。同时，要加强对资金计划执行的动态管控，跟踪项目实际进展，及时优化调整资金安排。针对销售回款、融资进度等的变化，以及成本、工期等的偏差，动态修订资金计划，保持资金使用的灵活性和弹性。通过滚动预测项目现金流，前瞻性识别资金缺口，提前采取应对措施，最大限度减少资金闲置和资金短缺。在规划资金使用时，还应统筹资金成本和使用效率。合理平衡资金使用的安全性、收益性和灵活性，既要保障项目资金供给，又要兼顾财务成本，提高资金使用效率。通过加强预算管理，优化资源配置，控制成本费用，盘活闲置资金，最大限度减少资金占用，为项目创造更大价值空间。为了进一步提升资金规划的精细化水平，房企还需要在编制资金计划时做好销售回款测算和资金需求预估，并将其作为编制依据。具体而言，在编制项目资金使用计划时，要以销售和资金回笼预测为起点，综合考虑项目开发进度、各阶段资金需求强度、筹资策略等因素，在时间和资金金额两个维度上进行详细的资金使用规划。可编制月度、季度、年度等不同时间跨度的滚动资金计划，明确资金使用的时点、金额、用途等，并进行动态调整优化。同时，要做好全面预算管理，将资金计划与预算管理有效结合。一方面，要以资金计划为基础编制项目预算，合理匹配项目收入、成本、费用、资金收支计划，统筹兼顾资金平衡。另一方面，要强化预算刚性约束，加强预算执行监控，严控预算外支出，提高预算执行率。通过预算控制，严格把关资金使用，加强资金使用全过程管理，提高资金使用效率。

（二）加强销售回款管理

销售回款是房地产企业的重要资金来源，加强销售回款管理是缓解资金回笼压力的关键举措。首先，要根据项目定位和市场需求，制定科学的产品价格策略和销售计划，合理把握销售节奏和去化速度，为资金回笼奠定基础。通过匹配项目工程进度和资金预算，前瞻性地规划销售目标和回款计划，引导销售规划" " "与资金需求相匹配。对于售楼部等部门要采取积极有效的销售策略和营销手段，加快资金回笼速度。针对预售资金分期回流的特点，灵活设置销售回款节点和比例，鼓励一次性付款；针对按揭客户，加强与银行的业务协作，提高按揭放款效率，及时足额回收销售款。同时，动态监测销售数据和回款进度，加大对逾期款项的催收力度，将回款责任落实到人，激励销售人员加快资金回笼。在销售资金流动的同时，重视客户关系维护，完善售后服务体系，提升产品品质和服务水平，巩固客户满意度和品牌美誉度，建立良性口碑，带动销售去化，促进资金加速回流。最后，要采取切实有效措施盘活预售监管资金，在满足销售需求的前提下，分批次推售，避免初始监管金额过大，达到销售进度节点后，应及时提取监管户可用资金，同时密切关注保函替代监管等政策落地情况，及时跟进盘活预售监管资金。

（三）拓宽融资渠道

在外部融资环境趋紧的背景下，房地产企业要主动作为，多渠道拓展融资来源，优化融资结构，为项目开发提供稳定、充足的资金保障。一方面，要加强与银行等传统金融机构的战略合作，争取优惠信贷政策支持，提高授信额度和放款速度，确保项目开发贷款等主要融资渠道通畅。另一方面，要积极探索创新融资模式，发掘多元化的融资渠道。例如，符合条件的企业通过发行企业债券、公司债券等，直接从资本市场募集项目开发资金；针对自持比例高、资金占压大、回收期长的综合体项目，尝试REITs等房地产金融创新工具，盘活存量资产，加速资金周转；引入战略投资者，开展股权合作，获取长期稳定的资本支持。同时，还要加强内部资金统筹，推进集团内部资金归集和调拨，提高资金使用效率；通过股东增资、利润留存等方式，补充企业自有资本，增强资金实力。

（四）建立风险预警机制

房地产项目开发面临着多重风险，尤其是政策变化、市场波动带来的资金风险，需要房企高度重视，建立健全风险预警和应对机制。要加强对宏观经济形势、调控政策走向、行业发展趋势的研判，准确把握外部环境变化，及时识别和评估潜在的资金风险。针对可能出现的资金错配、资金短缺等风险情形，要制定完善的风险预案和处置措施，明确风险应对流程和责任主体，确保风险能够得到及时有效的控制和化解。定期开展资金风险排查，动态监测偿债能力指标、现金流指标等预警指标，及时发现异常变动，启动风险应对预案。加强全面预算管理，将资金风险管理嵌入预算编制和执行的全过程。通过事前预算审核把关，事中执行监控预警，事后偏差分析和优化调整，实现对资金使用全流程的风险管控，提升抗风险能力。

与此同时房企可建立资金风险预警指标体系，综合运用财务指标和非财务指标，动态监测资金状况，及时预警资金风险。如围绕偿债能力，重点监测资产负债率、流动比率、速动比率、现金短债比等指标;围绕营运能力，重点监测存货周转率、应收账款周转率、总资产周转率等指标;围绕盈利能力，重点监测销售净利率、销售毛利率、净资产收益率、资本金收益率等指标;围绕发展能力，重点监测营业收入增长率、净利润增长率、总资产增长率等指标。同时，还要关注预售资金到位率、项目资金缺口、融资到位率、房地产信贷政策变化等非财务指标。通过构建涵盖资金风险全景的预警指标体系，量化风险预警标准，借助信息化手段实现风险指标的实时监测、动态预警、定期排查，为风险防控提供数据支撑和决策参考。

四、房地产项目资金流动性管理的组织保障

（一）成立专门的资金管理部门

房地产项目资金管理涉及筹资、投资、营运等多个环节，业务链条长、专业性强，需要组织保障给予有力支撑。成立专门的资金管理部门，是加强资金流动性管理的重要举措。一方面，要明确资金管理部门的职能定位，赋予其资金计划、筹措、配置、监控等方面的管理权限，确保资金管理职责到位、落地。健全资金管理部门的组织架构和岗位设置，配备足够的专业人才队伍，保障部门高效运转。资金管理部门要统筹协调财务、投资、营销等相关部门，建立沟通协作机制，及时掌握项目进展、资金需求等信息，优化资源配置，提高资金使用效率。资金管理部门还要发挥资金风险管控的职能，建立资金风险防控体系，加强资金风险的识别、评估、预警和处置，确保资金安全。

（二）完善资金管理制度和流程

房地产企业要建立健全覆盖资金计划、筹措、配置、核算、风险控制等各环节的资金管理制度体系，明确管理职责边界、业务操作规程、风险防控要点等，为资金管理提供制度遵循。制度建设要立足企业实际，围绕提高资金使用效率、防范资金风险的目标，兼顾制度的前瞻性、系统性和可操作性。要加强对资金管理环节的流程再造，优化业务处理流程和审批程序，提高资金调配和使用的精准性、及时性。同时，要建立资金管理的信息化平台，运用大数据、人工智能等技术手段，实现资金数据的集中管理、实时监测、动态预警，提升管理效能。要加强资金管理制度和流程的宣贯、执行和监督。通过培训教育、督导检查等方式，增强全员的资金管理意识和执行力，确保制度落地生效。

（三）加强人员培训和考核

不仅是外部的完善，对于资金管理人员的培训和考核也应提高。要建立健全资金管理人员的培养机制，针对不同岗位、层级，开展有针对性的业务培训和能力提升项目，促进员工掌握先进的资金管理理念、工具和方法，提高业务技能和职业素养。培训内容要紧扣资金管理实务，兼顾理论性和实操性，拓宽资金管理人员的专业视野。培训方式要灵活多样，综合运用课堂教学、在岗指导、交流研讨、案例分析等方法，提高培训的针对性和有效性。同时，要加强后续跟踪和评估，建立培训效果的反馈机制，持续改进培训质量。考核结果要与薪酬福利、职业发展挂钩，形成奖优罚劣的正向激励机制，调动员工的工作积极性。

（四）加强资金管理信息系统建设

在数字经济时代，信息技术日新月异，大数据、人工智能、云计算等新技术广泛应用于企业管理的各个领域。房地产企业要顺应信息化发展趋势，加快资金管理信息系统建设，利用先进的信息技术手段，提升资金管理的精细化、智能化水平。一方面，要建立覆盖项目全生命周期的资金管理信息平台，实现资金业务一体化、数据共享化。通过信息平台将资金计划、筹措、配置、使用、核算、监控等各环节有机集成，打通业务链条，提高协同效率。借助信息化手段，可以实现资金业务全流程线上化处理，简化业务流程，提升工作效率。同时，信息平台有利于资金数据的集中管理和共享应用，为管理决策提供数据支持。另一方面，要加强资金数据的分析应用，利用大数据技术赋能资金精细化管理。房企可以在资金管理信息系统中嵌入大数据分析模型，对销售回款、资金成本、现金流等海量数据进行即时分析，多维度挖掘数据价值，形成可视化的分析结果，为资金优化配置、风险预警提供决策参考。比如，通过对历史销售数据的分析，形成销售回款预测模型，为资金计划编制提供数据支撑;通过对资金使用数据的实时监测和趋势分析，动态预警资金错配和缺口风险，提高风险管控的前瞻性和时效性。房企还可以利用人工智能、机器学习等新技术，在资金管理信息系统中嵌入智能算法，实现资金管理流程的自动化和智能化。如运用智能算法自动生成资金滚动预算，基于风险偏好自动预警和提示风险，运用知识图谱技术智能匹配融资渠道和方式等，从而提高资金管理的智能化水平，为管理人员赋能减负。

五、结语

总之，加强房地产项目资金流动性管理是房企可持续发展的必然要求。在\"房住不炒\"的政策导向下，在房地产金融监管不断趋严的大背景下，房企要主动顺应行业发展新形势，将资金流动性管理提升到战略高度。通过建立专业化的资金管理组织体系，完善资金管理制度流程，加强人才队伍建设，构建全面风险管理机制，打造资金精细化管理的核心能力。

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（作者单位：厦门地铁上盖投资发展有限公司）