城市更新改造项目投融资模式可持续发展研究

摘 要：城市更新改造是推动城市高质量发展的重要举措，但传统投融资模式存在资金来源单一、社会资本参与度低、风险分担机制不完善等问题，制约了城市更新改造的可持续发展。本文在分析传统投融资模式局限性的基础上，重点探讨了PPP模式、绿色金融工具、众筹模式、资产证券化等在城市更新改造中的创新应用，并从构建多元化投融资体系、建立风险分担利益共享机制、完善配套法律法规等方面，提出了推动城市更新改造投融资模式可持续发展的对策建议。

关键词：城市更新改造；投融资模式；可持续发展

一、传统投融资模式

（一）政府主导型

政府主导型投融资模式是指在城市基础设施建设中，由政府作为主导，通过财政拨款、专项债券、政府引导基金等方式为项目提供资金支持。这种模式下，政府在项目的规划、审批、建设、运营等各个环节中扮演着决定性的角色。政府主导型模式能够有效整合公共资源，发挥政府在宏观调控和统筹协调方面的优势，保障城市基础设施建设的公益性和可持续性[1]。但同时，这种模式也面临着财政压力大、市场化程度低、效率有待提升等挑战。因此，政府主导型投融资模式需要与其他模式相结合，探索多元化的投融资渠道，提高资金使用效率，实现城市基础设施建设的高质量发展。

（二）开发商主导型

开发商主导型投融资模式是指在城市开发项目中，由开发商作为主要的投资主体，通过自有资金、银行贷款、信托计划等方式筹集资金，并承担项目的开发、建设和销售等核心业务。在这种模式下，开发商凭借其专业的开发经验和市场敏锐度，能够快速响应市场需求，提高项目开发效率。同时，开发商通过引入多元化的融资渠道，如发行企业债券、REITs等，能够有效拓宽资金来源，优化资本结构。但开发商主导型模式也存在一定的局限性，如对宏观经济形势和政策变化的敏感性较高，容易受到市场波动的影响。此外，部分开发商过度追求短期利益，可能导致项目品质下降和城市空间失衡等问题。

（三）银行贷款主导型

银行贷款主导型投融资模式是指以银行信贷资金作为城市建设项目主要资金来源的模式。在这种模式下，项目主体通过向银行申请贷款，获得必要的建设资金，并以项目未来收益作为还款保证。银行凭借其雄厚的资金实力和专业的风险评估能力，能够为城市建设项目提供稳定、低成本的资金支持。同时，银行贷款也对项目的可行性和还款能力提出了较高的要求，有助于提高项目的质量和效益[2]。但银行贷款主导型模式也面临着一些挑战，如贷款审批流程复杂、周期较长，可能影响项目进度。此外，银行贷款对抵押物和担保要求较高，部分项目主体可能难以满足。

二、传统投融资模式存在的问题

（一）资金来源单一，可持续性差

传统投融资模式下，城市基础设施建设主要依赖于政府财政拨款和银行贷款，资金来源较为单一。这种单一的资金来源结构难以满足城市建设的长期资金需求，尤其是在经济下行压力增大、财政收支矛盾突出的情况下，政府财政资金投入能力有限。同时，银行贷款受到资本充足率、不良贷款率等监管指标的约束，对城市建设项目的支持力度也可能随着宏观经济形势的变化而波动。此外，传统投融资模式缺乏长效的资金回笼和再投入机制，项目建成后的运营维护资金难以保障，导致城市基础设施的可持续发展面临挑战。

（二）社会资本参与度低

在传统的城市基础设施投融资模式中，社会资本参与度普遍较低。一方面，受到体制机制的限制，社会资本进入城市基础设施领域面临诸多障碍，如准入门槛高、审批流程复杂、政策支持力度不足等。另一方面，城市基础设施项目普遍具有投资规模大、建设周期长、回报周期长等特点，与社会资本追求短平快的投资偏好存在一定差异。此外，部分城市基础设施项目的公益性质，也使得社会资本难以获得与投资规模相匹配的收益，影响了社会资本的参与积极性。

（三）风险分担机制不完善

传统城市基础设施投融资模式中，风险分担机制不完善，主要表现在以下几个方面：首先，项目风险主要由政府和银行承担，社会资本和其他市场主体参与有限，风险分散程度低。其次，在项目运营过程中，建设主体与运营主体脱节，前期建设风险与后期运营风险未能有效衔接，风险传导机制不畅。最后，针对不同类型的风险，如政策风险、市场风险、建设风险、运营风险等，缺乏差异化的风险应对措施和保障机制，风险管理的精细化水平有待提升。风险分担机制不完善，导致项目各参与主体的风险收益不对称，影响了各方的积极性和项目的整体效益。

三、城市更新改造投融资模式创新研究

（一） PPP模式在城市更新改造中的应用

PPP（Public-Private Partnership）模式作为一种创新的投融资机制，在城市更新改造领域得到了广泛应用。通过政府和社会资本的合作，PPP模式能够有效整合公共部门的公共服务职能和私营部门的专业技术、管理经验及资金优势，实现优势互补、风险共担、利益共享。在城市更新改造项目中，政府主要负责项目的规划、审批和监管，社会资本负责项目的投资、建设和运营[3]。双方通过合同明确各自的权利义务关系，在项目全生命周期内形成紧密的利益共同体。PPP模式不仅为城市更新改造项目提供了充足的资金保障，也引入了先进的技术和管理理念，提高了项目的效率和质量。同时，PPP模式中的绩效评价和激励机制，也有助于提高项目的可持续性和社会服务水平。

（二）绿色金融工具在城市更新改造中的应用

绿色金融工具是指将环境效益与经济效益相结合的金融创新产品和服务，在城市更新改造中具有广阔的应用前景。一方面，城市更新改造项目大多涉及能源节约、污染治理、生态修复等环保领域，与绿色金融的理念高度契合。另一方面，绿色金融工具能够为城市更新改造项目提供长期、稳定的低成本资金支持。常见的绿色金融工具包括绿色信贷、绿色债券、绿色基金、绿色保险等。其中，绿色信贷主要通过优惠利率、延长贷款期限等方式，支持节能环保型城市更新改造项目；绿色债券通过在资本市场发行债券筹集资金，专项用于绿色领域；绿色基金则通过股权投资、基层投资等方式，支持绿色产业发展；绿色保险通过环境污染责任险等创新产品，为城市更新改造项目提供风险保障。

（三）众筹模式在城市更新改造中的应用

众筹模式是一种利用互联网平台向公众募集资金的创新模式，在城市更新改造领域具有独特的应用优势。相较于传统的投融资模式，众筹模式能够充分调动社会公众的参与热情，实现资金来源的多元化。在城市更新改造项目中，可以通过奖励型众筹、股权型众筹、债权型众筹等方式，鼓励社会公众以投资者、消费者、监督者等多重身份参与项目建设运营的全过程。众筹模式不仅缓解了项目资金压力，也有助于提高项目的社会认同度和公众参与度。同时，众筹平台的透明性和实时性，也为项目全过程的信息公开和动态管理提供了有力支撑。但众筹模式在城市更新改造领域的应用也面临一些挑战，如项目风险评估、投资者权益保护、平台监管等问题需要进一步完善。未来，众筹模式将与PPP、绿色金融等其他模式深度融合，创新发展模式，为城市更新改造注入新的活力。

（四）资产证券化在城市更新改造中的应用

资产证券化是指将缺乏流动性但能够产生稳定现金流的资产，通过结构化重组转换为可以在金融市场上出售和流通的证券的过程。在城市更新改造领域，资产证券化为盘活存量资产、拓宽融资渠道提供了新的路径。典型的场景包括：对城市更新改造项目形成的收益权、租金收入等未来现金流进行证券化，发行ABS（资产支持证券）、REITs（房地产投资信托基金）等金融产品，将项目风险与收益打包转移给资本市场投资者[4]。通过资产证券化，城市更新改造项目可以提前回收资金，加速资金周转，同时分散项目风险，降低融资成本。资产证券化盘活了地方政府和开发企业的存量资产，为城市更新改造提供了持续、稳定的资金来源。但资产证券化对项目现金流的稳定性和可预测性要求较高，部分城市更新改造项目难以满足条件。同时，资产证券化产品的设计、发行、交易等环节也对各参与主体提出了更高的专业性要求，需要相关的政策法规予以配套完善。

四、城市更新改造投融资模式可持续发展路径

探析

（一）构建多元化投融资体系

城市更新改造是一项复杂的系统工程，需要构建多元化的投融资体系，形成各类资本协同发力、互促共进的良好局面。一方面，要继续发挥政府投资的引导作用，通过财政预算、专项债券、政府投资基金等方式，对城市更新改造中的公共服务、基础设施等领域给予重点支持。同时，积极调动社会资本参与的积极性，鼓励民间资本、境外资本等通过市场化方式投资城市更新改造项目。另一方面，要创新投融资工具和模式，丰富城市更新改造项目的融资渠道。积极推广PPP模式，吸引社会资本参与项目全生命周期运作；大力发展绿色金融，利用绿色信贷、绿色债券等工具支持节能环保型项目建设；探索REITs、众筹、夹层投资等新型融资方式，盘活存量资产，提高资金使用效率。此外，还要注重发展多层次资本市场，加强与银行、保险、信托等金融机构的合作，为城市更新改造项目提供全方位、综合性的金融服务。

（二）建立风险分担与利益共享机制

建立科学合理的风险分担与利益共享机制，是实现城市更新改造项目可持续发展的重要保障。城市更新改造项目普遍存在投资规模大、周期长、涉及主体多、风险复杂等特点，需要构建多方参与、风险共担、利益均沾的运作模式。具体而言，要在项目准入、融资、建设、运营等各环节，明晰各参与主体的权责边界，合理分配项目风险和收益。在项目准入阶段，政府要加强项目评估论证，选择社会效益和经济效益兼顾的项目；在融资阶段，合理设计资本结构和回报机制，平衡债务与股权投资者利益；在建设运营阶段，构建激励相容的绩效评价体系，将回报与项目绩效挂钩，调动参与各方的积极性。同时，要建立完善的风险识别、评估、预警和处置机制，对项目全生命周期的各类风险实施精准管控，尤其要重视对运营期的风险管理，设立风险准备金，完善风险补偿和退出机制。此外，还要发挥保险、担保等机构的风险保障功能，利用市场化工具分散项目风险。

（三）完善配套法律法规

完善与城市更新改造投融资相关的法律法规，是保障投融资模式创新、规范多方主体行为、维护公共利益的重要前提。当前，我国在城市更新改造领域的法律法规还不够健全，许多配套制度有待进一步细化和完善。具体而言，要从以下几个方面入手：一是尽快制定专门的城市更新改造法，从法律层面明确城市更新改造的概念内涵、基本原则、实施主体、权利义务等，为城市更新改造项目提供基本的法律依据。二是完善PPP、资产证券化等创新模式的配套法规，进一步细化项目识别、采购、合同管理、绩效评价等关键环节的操作规范，加强对各参与主体的行为约束。三是建立健全城市更新改造的土地、规划、财税、金融等配套政策，加大对城市更新改造项目的政策支持力度，为社会资本参与创造良好的制度环境。四是强化法律监督，加大对违法违规行为的查处力度，切实保护各方主体的合法权益，维护城市更新改造项目的公平正义。此外，还要注重培育城市更新改造的法治文化，增强社会公众的法治意识，营造全社会共同参与、依法推进城市更新改造的良好氛围。

结束语

城市更新改造投融资模式的创新发展是一个复杂的系统工程，需要政府、社会资本、金融机构等多元主体协同发力，在顶层设计和制度建设层面形成合力。未来，要坚持问题导向，推动投融资模式创新，注重发挥市场机制作用，完善配套政策法规，切实增强城市更新改造项目的可持续发展能力，为全面提升城市品质、推动城市高质量发展提供有力支撑。

参考文献：

[1]乔连石.新时期城市更新改造项目的融资模式及对策[J].会计师，2023（23）：127-129.

[2]陈泽瑀.刍议新时期城市更新改造项目的投融资模式及对策[J].老字号品牌营销，2023（19）：22-24.

[3]谭志国.构建城市更新项目规范可持续投融资模式[J].中国投资（中英文）， 2023（Z5）：78-79.

[4]王彬武.城市更新热点问题思考[J].上海房地，2023（06）：9-12.