The Potential in Unloved Office Buildings遇冷办公楼的新商机

Thisishowsomelandlordsarelookingtoconvertofficepropertiestoresidentialapartmentstogeneratemorerent.有些业主正试图把办公楼房产改造成住宅式公寓楼以获得更多租金，以下是具体做法。

Thelong-termtrendsofworkfromhomeandtheresidentialaccommodationshortagearecomingtogethertobreathenewlifeintosecond-tiercityoffices.

在家工作的长期趋势和居民住房短缺二者共同作用，为二线城市办公楼市场注入新的活力。

WhiledemandforA-gradeofficeaccommodationremainssolid（albeitwithsignificantlyhigherincentives），propertyownersarestrugglingtofindtenantsforB-，C-andD-gradeCBDoffices.Somearehalforthree-quartersemptyasthesofteconomyreducesdemandforallbutthebestofficespace.

A级办公楼的需求仍然稳定（但这是因为借助于力度比以往更大的激励措施），而房地产业主难以租出B级、C级和D级中央商务区办公楼。由于疲软的经济，除去最佳办公场所之外其他办公空间的需求都减弱了，有些办公楼的空置率达到一半，甚至高达四分之三。

Underlyingthisisthestructuralshifttoworkfromhome，suggestingthatevenwhentheeconomypicksupagain，thesebuildingswillstillstruggletoattracttenants.

背后的深层原因是趋向在家办公的结构性转变，也预示着即使经济重新得到改善，这些楼房仍然很难吸引租户。

Tenantdemandsformoreenvironmentallysustainableofficeaccommodationandbetteramenities—suchasend-of-tripfacilities1andflexispace—meantheinvestmentcase2formanylower-gradebuildingsisgreatlydiminished.AsMirvac’s3CampbellHanansaidattherecentAustralianFinancialReviewPropertySummit：“Therewillbewinnersandlosers.”

租户需要更具环境可持续性的办公空间和更好的便利设施——诸如终途便利设施和灵活空间，这意味着对许多低端办公楼进行投资不再有充足的理由。正如米尔瓦克集团公司的坎贝尔·哈南在近期《澳大利亚金融评论报》的房地产峰会上所言：“将来既有赢家也会有输家。”

Atthesametime，thereisnosignthatAustralia’sresidentialpropertyshortageisalleviating.

但在此时，还看不到澳大利亚住宅房产短缺得到缓解的迹象。

SomelandlordsofB-，C-andD-gradeofficesarerespondingtothetwotrendsbylookingtoconverttheirofficepropertiestoresidentialapartmentsandgeneratinghigherrentalreturnsthantheywerefromtheoffices.

为应对这两种趋势，一些B级、C级和D级办公楼的业主正在设法把他们的办公楼房产改造成住宅式公寓，以期获得比出租办公楼更高的租金回报。

Mostofthedevelopersandownersconsideringre-adaptingofficesarelookingatbuild-to-rentmodels.They’rebackedbyinstitutionalmoneyseekingareturnfromlong-termcashflowgeneratingassetsandgenerallylooktodoitatascalegreaterthanoff-the-plan4developers.

考虑改造办公楼的大多数开发商和业主正在研究“建后出租”模式。他们得到机构资本的支持，这些资本从长期产生现金流的资产中寻求回报，而且通常希望比那些期房开发商的投资规模更大。

Repurposedbuildings

改变用途的楼房

Additionally，demandforoff-the-planapartmentshasbeenweaksince2017，anditcouldtakeweeksifnotmonthsfordeveloperstoselltheseapartments，althoughthismayimproveasimmigrationreturnsandapartmentpriceslift.

此外，2017年以来，对期房公寓楼的需求一直疲软，开发商可能需要数周甚至是数月才能卖出这些公寓楼，尽管随着移民回流和公寓房价格上涨，这种情况可能会有所改善。

Notallbuildingsaresuitableforre-adaption.

但并非所有楼房都适合改造。

Asageneralrule，bigofficetowerswon’twork.Theirlargefloorplatesmakethemdifficulttoconvert，inparticularbecauseit’softenimpossibletogetenoughnaturallightcomingthroughthebuildings.

一般来说，大型办公楼无法重新改造。它们巨大的楼板就让改造难以实施，特别是因为常常无法让充足的自然光照进大楼。

Apartmentdwellersalsoneedfreshairand，ifpossible，abalcony，andit’susuallytooexpensivetoaddthesetoanofficetower.

公寓的住户也需要新鲜空气，而且如果可能，还需要阳台。但因成本过高，一般无法在大型办公楼上增加这些设施。

However，smallerbuildingsoftencanberepurposedforhousing.Thesearegenerallyolderbuildingswithperiodappealandwhichcanbeconvertedatapricetomaketheprojectsfeasible.

不过，较小的办公楼一般稍加改造就可以用作住宅。这类建筑大都是颇具年代感的老旧楼房，能够以项目可行的成本进行改造。

Fortherightproperty，thesurgeinbuildingcostsoverthepastfewyearshasmadeadaptivereuse5acost-effectivealternativetodemolitionandrebuilding.

对于合适的房地产，由于过去几年里建筑成本飙升，适应性再利用已成为比拆除和重建更加划算的选项。

Anotherfactorinfavourofre-adaptionisthepossibilityofsupportfromfederalandstategovernmentsastheyseekinnovativesolutionstothehousingcrisis.

另一个有利于改造的因素是有可能获得联邦政府和州政府的支持，因为政府也在寻求住房危机的创新性解决方案。

Overseasexamples

海外案例

Forthesectortotakeoff6，theplanninganddevelopmentapprovalprocessesinthecapitalcitieswillneedtospeeduptogivedeveloperstheconfidencetheyneedtoundertaketheseprojects.Governmentscouldalsopotentiallyprovideadditionalincentivesandrelaxationofsomeregulations.

该行业要想平地起飞，就必须提高各州府城市规划开发审批流程的效率，从而给予开发商承接这些项目所需的信心。政府还可以适时提供更多的激励措施，并放宽某些规定。

Forgovernments，adaptivereuseoffersawaytoincreaseurbandensityandrejuvenatecapitalcityCBDswhileminimisingurbansprawl7.

对政府来说，适应性再利用提供了这样一种方式：在最大限度减少城市无序扩张的同时，增加城市密度和复兴州府城市中央商务区。

ArecentstudybythePropertyCouncilofAustraliafoundabout86MelbourneCBDofficebuildings“ripeforadaptivereuse”，whichcouldcreateupto12，000newhomes.

澳大利亚房地产协会的最近一项研究发现，墨尔本约有86座中央商务区办公楼“适宜适应性再利用”，这样就能创造多达1.2万户新的住宅。

Thesectorismoreadvancedoverseas.

这个行业在海外发展得更好。

InNewYork，forinstance，thecitygovernmenthasestablishedtheOfficeAdaptiveReuseTaskForce，whichisexploringopportunitiestoconvertoutdatedofficespacetootherpotentialuses，especiallyhousing.Itwantstofacilitatetheconversionofthecity’sunusedofficespacesinto40，000apartments.

比如在纽约，市政府已经成立了“办公楼适应性再利用特别工作组”，以探究把过时办公场所改造为其他潜在用途（尤其是住房用途）的良机。工作组希望能推进城市将闲置办公空间改造成为4万套公寓。

Bigopportunities

巨大商机

Thetaskforcehasrecommendedarangeofreformstopavethewayformoreconversions，includingflexibleplanningregulationsandtaxincentives.

为了给更多改造创造条件，工作组已经提出一系列改革建议，包括灵活的规划法规和税收激励政策。

InAustralia，adaptivereuseisjustgettingunderway8.

但在澳大利亚，适应性再利用才刚刚起步。

RichListerTimGurnerseesbigopportunitiestoconvertunderperformingCBDofficesintohigh-endapartments，andrecentlyboughtan18-leveltowernearSydney’sBarangaroo9forabout$200million.

富豪榜上的蒂姆·格纳发现了将业绩欠佳的中央商务区办公楼改造为高端住宅式公寓楼的巨大商机，最近他以约2亿美元的价格买下悉尼巴兰加鲁附近的一座18层高楼。

ThebuildinginSydney’sKentStreetistheseedassetfora$2billionbuild-to-selldevelopmentfundestablishedlastyear.Gurnerplanstoknockitdownandrebuildapartments，butexpectsthefundwillalsoconvertexistingofficeproperties.

这栋位于悉尼肯特街的高楼本是去年设立的20亿美元“建后出租”开发基金的种子资产。格纳打算将其拆除后改建成住宅式公寓楼，但他期望该基金也对现有的办公楼房产进行改造。

OwnersofsuitableB-，C-andD-gradeofficeswillneedtocarryoutafeasibilitystudytolookatthecosttoconvertandthelikelyrentalreturn，aswellasinvestigatewhat’spossibleunderlocalzoningregulations.

符合条件的B级、C级和D级办公楼的业主，需要进行可行性研究，以评估改造成本和租金预期回报，还要调查当地区域规划法规所允许的改造尺度。

IfadaptivereusetakesoffinSydney，MelbourneandBrisbane，itwillprovidelowergradeofficeownerswhodon’twanttotakeontheconversionthemselveswithamoreattractiveexitoption.

如果适应性再利用在悉尼、墨尔本和布里斯班迅速取得成功，将为那些不想自行承担改建重任的低等级办公楼的业主提供一个更有吸引力的退出选项。

Whileitwon’tsolvetheimmediateissuesoftheofficemarketorthehousingcrisis，itmaybehelpfulandleadtoinnovation.

尽管这个方法不会解决办公楼市场或住房危机的当务之急，但还是会有所助益，并带来创新。

（译者为“《英语世界》杯”翻译大赛获奖者）

1end-of-tripfacilities终途便利设施，通常指为公共交通乘客在旅程终点提供的便利设施和服务，如共享单车、电动车租赁、便利店、停车场、换乘中心、信息中心等。"2case论据，理由。"3米尔瓦克集团公司创立于1972年，是澳大利亚顶尖的房地产公司。"4off-the-plan期房。

5适应性再利用，即重新规划建筑物以达到新的功能目标。

6takeoff（产品、活动、事业等）突然大获成功。"7sprawl（城市）无序拓展的地区。

8underway=underway已经开始，在进行中。"9悉尼一处融合了现代建筑、自然美景和丰富文化背景的综合区域，被誉为悉尼最繁华的中心地带。