老建筑“变身”新场景，重塑楼宇的关键在哪？

从增量时代步入存量时代后，写字楼市场正经历着前所未有的变革。世界各国的商务楼宇纷纷开始寻求通过转型或创新来重塑自身的竞争力。

住友大厦：超高层建筑中的全天候活动场

日本新宿住友大厦建于1974年，位于东京新宿区，曾是日本首座突破200米天际线的超高层建筑。在建成近30年时，这座大厦开始面临楼宇更新的问题。

据记载，1991年，东京都厅迁至新宿，自此，新宿的城市功能开始集聚。到2010年前后，这里成为约20万人工作的商业聚集地。

然而，问题也逐渐凸显。

此时的新宿，尽管拥有大量超高层建筑区和丰富的街道空间，但约80%的开放空间反而消失。公共空间的破碎、通勤成本的上升和城市多元化发展的需求，叠加新宿复杂的地形结构，大大阻碍了人们的正常洄游性，削弱了城市中心区域的活力。

于是，在2014年3月，日本政府提出“西新宿城市发展指南”，其中明确了城市开放空间的综合利用。

而住友大厦的翻新改造即是该指南发布后该区域的优秀案例。

住友大厦的改造主体部分是在室外广场上覆盖一个大型玻璃屋顶，这成了“日本国内最大级别的全天候型活动空间”。

在广场空间的设计和运营上，住友大厦也下足了功夫。在空间设计上，这里采用了“无立柱”设计，天花板最高约25米，最多可容纳约2000人，配备了4K、564英寸的大型视觉显示屏，以适应各种活动布局需求。在运营配套上，这里全年无休，离新宿站步行8分钟，与都厅前站直接相连，日均乘客量达353万人次。

樱丘町：从商办聚集地到多功能生活圈

在日本，除了像住友大厦一样在大厦原有基础上进行改造重组的模式外，还有另一种楼宇更新的方式——拆除重建。

东京涩谷区的樱丘町曾是许多中高层商办楼宇的聚集地。与住友的困境类似，随着时代发展，该区域动线混乱、功能杂糅，且大型活动承载力不足等问题逐渐暴露，该区域楼宇和其他地产的商业价值受到极大的限制。

于是，在东京不动产株式会社的参与下，SHIBUYA SAKURA STAGE即“涩谷樱花舞台”项目开始实施，这是一个融办公、商业、教育、文化及住宅等多种功能为一体的大型综合设施项目，该项目不仅针对区域内的楼宇，而且将楼宇和周边街区的其他空间进行整合改造，包括两个街区、两座塔楼、一个露台和一幢中央大楼。

其中，SHIBUYA塔提供舒适且开阔的办公楼层，灵活容纳各种规模的企业；中央大楼的低层部分设有大规模商业区，传播前沿趋势和文化；SAKURA塔则将高层部分建设成环保高端公寓，以实现都市白领城市中心的舒适生活；SAKURA露台主要提供绿色空间和休闲设施，也可承办大型集会活动。

“涩谷樱花舞台”可以与涩谷站周边现有城市功能联动，形成“工作、娱乐、居住”的无缝连接，并以此为契机，使该地区形成充满活力、适合多代人居住和访问的城市空间。

PONG大楼：单体建筑的多功能革新

在日本，楼宇更新已经成为城市更新的重要一环，与楼宇周边街区、住宅、公共设施、公共空间等几乎做到了协同焕新。

那么，针对一个单位建筑而言，楼宇的改造应该如何进行呢？

新近完成改造的法国PONG大楼项目或许值得参考。这座原建于20世纪70年代的建筑位于法国巴黎第十五区，有近8000平方米，曾经是ADOMA总部大楼。2024年，经过全面改造后，该大楼现已成为独一无二的综合性空间，集共享居住空间、共享办公空间、电子竞技中心、咖啡厅和餐厅等多种功能于一身。

该建筑由几个叠加的体量构成，彼此之间通过空心连接层隔开。其中，大楼上部是共享居住公寓，拥有植被覆盖的开放式屋顶。建筑师将这一新功能与原有建筑进行融合，基于不同的功能分区将大楼上部划分为共享空间、半私人空间和私人空间。

大楼的中低层则主要用于联合办公，这里更像是一个孵化器场所或是一个跨文化、跨代际交流的多功能场所。大楼前3层的联合办公空间主要采用开放式布局，天花板高度经过优化后，能够构成不同功能分区之间的空心接缝，既适应功能的融合，也构成了空间的轮廓。这一部分的内部设计则利用了大玻璃窗立面，与大楼外部的城市空间形成视线上的交流。

地面层和地下层则被改造成向公众开放的双层活动空间，为了满足不断变化的生活方式，该空间为年轻的专业人士提供了一系列新的具有互补用途的空间，如咖啡馆及社区中心。

（摘自《解放日报》）